2020年12月31日，央行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将法人银行分为五档，根据各银行所处的不同档位，对房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限。其中，前者最高不超过40%，后者最高不超过32.5%。对此规定，主流性的解读是：房地产贷款集中度管理是房地产金融风险防范的必要手段，此举旨在促进房地产市场平稳健康发展，推动金融、房地产同其他实体经济的均衡发展。

此前，监管层在去年8月出台了“三道红线”融资新规，对房地产企業融资做出了更加严格的规范和监管。

在“三道红线”和“五档分类”新规的双重作用下，银行资金流入楼市将被严格限制，境内房企的资金供给侧全面收紧，融资规模增速将进一步放缓。境外融资方面，目前房企海外发债只能用来借新还旧，预计今年该政策仍将持续，因此全年海外债规模将受限于各房企本年即将到期的海外债规模，预计全年海外融资增速或将下降。

从“三道红线”到“五档分类”，房地产市场金融监管正从资金需求侧转向供给侧，政策的管控精准度再一次提高，反映出政策层面更加重视防范化解金融风险，2021年的房地产企业融资或经历比以往更多的考验。

在“三道红线”和“五档分类”持续发力下，房企财务去杠杆、降负债将是大势所趋。房企应注重现金流管理，积极调整杠杆水平，开拓多方融资渠道，努力在规模、利润和杠杆之间寻求更好的平衡，避免带来系统性金融风险。……