摘要：提及地下商业街，总能联想到“低廉的格子铺”“脏乱差”“暗潮闷”等词汇，国内大多数地下商业街也确实呈现物业老旧、商户撤场、人气冷清等现状。本文通过研究广州、深圳、上海三个地下商业发展成熟度较高的城市及代表性项目，探索地下商业破局的可能性。

关键词：地下商业;城市更新，业态升级

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）01-0060-63 收稿日期：2020-12-30

1 地下商业发展的“三道门槛”

开发地下商业存在众多限制，不过以上海、广州、深圳为代表的部分城市依然涌现出较为亮眼的地下商业项目，通过研究发现因城市地下商业发展共性，地下商业项目开发主要存在以下“三道门槛”。

第一，既定物业属性的限制。国内早期地下商业大多以人防工程为主，对餐饮、娱乐等业态限制性条件较多，包括排油烟、通风、水、电、燃气、消防疏散等，即便是目前新开发的地下商业也会因一系列限制性条件难以实现根本性突破。

第二，由特殊产权主体带来的系列影响。现存新增地下商业产权大多属于政府平台公司（轨道交通开发平台企业），而此类企业的商业开发运营经验不足的话，在地下商业的动线规划、空间设计、工程物业条件预留及业态规划等方面容易存在隐患。

第三，消费习惯影响。地铁交通的普及率虽逐年提升，但大多数消费者依然习惯地面出行、地上购物，尤其是早期地下商业空气、光线等物理环境不佳，使得消费者对地下商业有先天抵抗性。

2 优质地……