文/陆鲁弘琰 陈昌越 杨霞

2020年5月28日，十三届全国人民代表大会三次会议通过《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），并于2021年1月1日正式开始实施。《民法典》共计1260条，分为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任七编，其中与物业管理相关的主要为第二编物权之“业主的建筑物区分所有权”、第三编合同之“物业服务合同”和第七编侵权责任之“建筑物和物件损害责任”，从物权、合同、侵权责任等不同角度对物业管理活动进行了一系列规范和调整，奠定了物业管理的民事法律基础，对全面推动物业管理体系发展具有重大意义。

一、《民法典》中物业管理的重要新规

（一）修改业主大会表决机制，对业主参事议事能力提出更高要求

1.调整业主表决生效比例，强调业主参与。《民法典》在《物权法》的基础上对业主的表决规则进行了实质性的修改。一是将业主的议事规则分为“参与”及“同意”两个方面，双三分之二的业主参与成为业主表决有效的前置条件。二是调整了业主决议生效的生效比例。原《物权法》的表决规定为：重大事项的生效条件为人数超过三分之二加专有面积三分之二的业主同意；一般事项的生效条件为人数超过二分之一加专有面积二分之一的业主同意。《民法典》的表决规定为：重大事项的生效条件为人数及专有面积超过三分之二的业主参与，参与业主中双四分之三同意；一般事项的生效条件为双三分之二业主参与，参与业主中双二分之一同意。……