【摘要】通过阐述旧城改造的背景与现实意义，梳理旧城改造的国内外演变思路，结合旧城商业街改造实例分析，以长沙国金项目为例，就旧城区改造、传统商业区如何实现蝶变进行论述。

【关键词】旧城;更新;可持续

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

21.

随着国民经济水平的提升，城市化的广度和深度逐渐成为社会发展的主流方向。为改善城市居民对活动空间的需求，传统意义上的老城区已成为横亘在城市化发展瓶颈性问题。这类街区受到混乱交通、破败城区结构、衰退的功能及杂乱环境影响，历史特色风貌已消失殆尽。同样，作为城市地标性地段，商业区作为敏感的城市区域，其经济发展与文化传承的特征尤为明显，是旧城区改造的难点与核心。

1、旧城改造的背景与现实意义

推倒重建是旧城改造的捷径，但我国历经十多年的大拆大建后，无论是城市居民、还是建设者和学者都对这种方式持怀疑态度。这种质疑的焦点是城市特色与历史风貌及自然景观的破坏。受此影响，推倒重建已不再是旧城改造的首选。旧城改造的核心是以满足市民需要为出发点，以付出有限的人力物力和财力为实现手段的绿色改造。在改造中，要最大化的体现出城市的历史积淀与独特魅力。这也是与新建城市（街区）之间最大的差异。

1.1区域优势

旧城区（尤其是商业街）的萌芽、发展、鼎盛、衰败多因交通所致。受现代社会交通压力影响，即便存有诸多弊端但仍存在巨大的发展潜力。这种优势在于旧有商业业态的传承更新，新兴商业业态的引入。同时，在商业繁荣的基础上带动周边住宅、商业地产成为新的投资热点。

1.2场所情结

旧有城区及商业区是城市布局发展的结果，这种客观存在直接塑造了城市外部形象，并影响到城市居民的日常生活。通过分析国内众多旧城项目来看，这类项目让市民有强烈的认同感与归属感。这类社区是长期沉淀于凝聚的产物和结晶，直接影响着居民的习性、观念和思维方式。城市居民对于旧城改造，其实质是情感归属被破坏。如何最大化的保全场所情结，最大限度的保留历史记忆并将其与城市新建相融合，是旧城改造的核心性难点。

1.3怀旧情结

高楼森立已逐渐成为城市发展的主流方向，这种建设模式是集约使用土地、向天空要空间的立体化发展。但在高楼大厦间，人文关怀被逐渐忽视，反而是老旧城区确在深层次角度成为历史情感的依附体。老旧城区延续着旧有的文化内涵和生活方式，并随着时间的磨砺被传承和积淀。这也是城市居民所向往的深层次情调。

2、旧城改造的国内外演变

2.1城市更新思想

旧城改造集中于第二次世界大战之后。欧洲作为二战主战场，其城市破坏程度最为严重，战后修复的工作量和难度也最大。在这个修复过程中形成了田园城市理论、邻里单元理论等众多改造思路。无论哪种理论，其研究的重点都是以社会学、设计学、城市功能、环境等作为切入点，根本在于通过城市修复缓解城市人口压力，在不断提升城市通勤率的基础上重塑城市环境，改善现有卫生状况。事实证明，以这些理论为指导思想的城市改造在吸引人流，视觉冲击等方面起到了重要的作用。

2.2商业街发展思路

自上世纪能源危机之后，欧美国家的人们对于郊区购物的可行性进行再度审视。受此影响，城市中心商业区的回归成为城市发展的主流。在这种潮流的影响下，现代商业模式逐渐成型。随着空间的转换，旧城更新理论以及城市空间与人之间的促进转换关系成为学者研究的重点。在这个发展过程中，景观、生态、环境、文化、历史等构成了旧城改造的多个维度。以这些因素为背景，逐渐构造出新的指导思想，并为旧城复兴提供了新的源动力。

2.3可持续发展思路

基于环保理念，上世纪九十年代以来世界各国对经济+社会+环境的可持续发展理念有了共同的认识。我国更是将可持续发展作为国家发展的基本国策。受其影响，城市商业区改造同业融入了该理念。首先，已从单纯的物质环境变化向经济、社会、人文相融合的綜合性改造方向发展;其次，外科手术式的大拆大建演变为有计划、渐进式、规模化、阶段性的改造模式。这种改造既符合人为主导理念，又和城市与自然的渐进演变相一致。

3、旧城商业街改造实例分析

3.1项目简介

项目位于长沙市河东五一商业圈，东起黄兴路、西至蔡锷路，北临东牌楼路、南至解放路，九龙仓规划建设的超高层大型城市综合体，其中主楼建筑高度达 452 米，成为湖南省第一高楼。设计与研究范围：①黄兴南路步行街。长沙市第一条步行街，是长沙市人流量，消费力最高的商圈之一;②五一大道。长沙市第一大道，长沙交通，商业，政治，文化的主要干道，是长沙的大动脉。

3.2简牍历史——城市改造参考案例

一个中心 --以服务国金中心为核心，提升周边品质;两条主线 --商业聚集

区主线、历史传统文化主线;一个特色 --以现代诠释传统，时尚、文化的融合。

参考案例1：成都远洋太古里

该项目位于成都市锦江区大慈寺片区大慈寺路以南、纱帽街以东临近春熙路商业步行街及东大街;改造的核心是文化时尚生活，景观构筑物，传统与现代建筑。该项目将时尚里与传统文化进行了深层次的融合，在碰撞和交融中形成一种具有文化底蕴的新时尚（见图1）。

参考案例2：上海新天地

该项目位于上海市中心，以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街;项目改造的核心是中西融合，新旧结合，传统与现代融合;该项目的“历史文化风貌，中西融合的都市旅游景点设计理念”值得借鉴。该项目改造突出了“传统与现代融合的新地标”这一设计主旨（见图2）。

3.3设计创意—湖湘文化

旧城改造不是简单地拆除重建，而是历史文化的再传承，城市活力的再体现。

随着城市的发展，很多城市面临着一个共同的话题：城市发展与历史存留之间的矛盾。本案也不例外，目前区域地块建筑的新老更替的过程中产生了很多负面环境问题，影响了区域空间品质。因此，通过全面的综合环境整治来解决这些矛盾，一个城市核心公共空间的提升复兴迫在眉睫（部分建筑物外立面示意图见图3）。

分析图3可知：该区域内建筑物存在如下几个问题。1）建筑立面风格色、色彩不一，部分破损、老化严重;2）商铺杂乱，店招广告牌不统一;3）空调机位严重影响建筑立面整洁;4）建筑立面油烟管井纵横，设施陈旧，电线裸露穿插;5）社区部分老房有结构安全性的潜在威胁。

现场人行道铺装损坏严重;机动车乱停现象严重，破坏道路;城市主干道路无行道树，林荫感弱;植物景观单调而缺乏特色，行道树种植间距过密而遮挡视线。

3.4设计原则

功能适用、风格统一、经济可行、提升文化、提升环境质量。街区改造提质

侧重于街区两侧建筑立面的改造，道路景观及亮化照明的质量提升。

3.5设计宗旨与目标

宗旨（大街区理念）：本案旨在把公众生活的空间、文化历史的资产、公园般的环境，升华为街巷的氛围，建立起一个整体的、多元化的、可持续创意大街区，并转化为营商和地区经济活跃的机遇，为都市中心的更新提供了令人激动的可能。重点突出：体验传统+都市休闲+时尚创意相结合的人文理念。

目标：大气开放、形象标识、魅力街区。构筑城市地标形象展示，将建筑、

景观、文化等融为一体，打造品牌形象。最终以大街区（新形象）、大绿量（新生态）、多色彩（新色彩）、多节点（新聚点）的全新景象惊艳世人。

4、重现走马楼文化

4.1设计主旨

时尚里的走马楼凸显了本次设计的文化内涵。走马楼文化遗址位于王府内，是明朝吉王府故地，是吉王出巡和驻足的地方。走马楼街作为长沙本地的老街巷，其与青石井巷、东牌楼一样揭示了长沙郡在历史上的格局分布。本设计用料突出了竹木两类，并以此为基础彰显了古老的记录方式，凸显了历史文化价值和历史史实。隶书是汉代应用最为广泛的字体，通过扁方形的简朴结体，给人以不觉整齐的视觉效果，彰显了书法字体演变的时代特征。

上述设计重拾了历史碎片，并设置于本改造区人口流动较为集中的区域。在街区出入口和中心地带，分别设计了走马楼遗址、走马楼简版发掘遗址以及走马楼汉字文化遗址。

4.2改造设计

现状条件限制因素： 建筑立面老旧缺乏清洁维护，空调、排风机等外挂影

响整体美观;店面风格各异，缺乏统一整体感;步行空间设计简易，垃圾桶、坐凳、绿化等配套设施不完善，非机动车随意停放，空间狭窄，步行体验较差;走马楼巷作为历史街巷，缺乏相应的历史文化特征。改造内容：增加景观节点、导视标识、配套设施、行道树银杏;更换地面铺装、改造建筑物和垃圾站箱立面。

4.3其他街巷改造

①犁头后街改造。该街道建筑立面老旧缺乏清洁维护，空调、排风机等外挂

影响整体美观;店面风格各异，缺乏统一整体感;步行空间设计简易，垃圾桶、坐凳、绿化等配套设施不完善，整体体验感较差;不同风格的建筑错落相接，缺乏统一整体感。改造内容，新增景观节点、导视标识、配套设施、行道树银杏。改造地面铺装和建筑立面。

②青石井巷改造。建筑立面老旧缺乏清洁维护，空调及排风机等外挂影响整体美观;店面风格各异，缺乏统一整体感;步行空间设计简易，垃圾桶、坐凳、绿化等配套设施不完善，非机动车随意停放，空间狭窄，步行体验较差;改造内容，新增景观节点、导视标识配套设施、行道树银杏。改造地面铺装和建筑立面。

③走马楼社区陈旧住宅改造。本片区改造涉及民生工程的环境提质，考虑整改方案的经济性、可行性，主要采取以下整改措施：公共管线下地上桥架;建筑立面的清洁及防霉粉刷装饰喷涂;、危险性构件的拆除;统一遮阳雨篷置换;楼道公共空间的整治（消防设施的完善归位、公共卫生间、走廊、单元入口处公共设施的维修及更换）。

4.4调整植物种类

植物种植理念：“干净、整洁”亲身体验（规整、高档、整洁、突出商铺）;“文化”体验（规整、意境、重现）;“色”的视觉盛宴（欢快、活力、视觉冲击、四季季相分明、特色突出）。在此基础上尽量保留香樟行道树，适当新增榉树行道树。从而打造出大街区、大绿量、多色彩的金融大道景观，其中，解放路保留现有香樟行道树，增加外挂花箱，打造金融街形象展示氛围;蔡锷路增加櫸树作为行道树;黄兴路建议种植榉树，打造金融街统一氛围。

在东牌楼路新增银杏行道树。打造以银杏为行道树的文化风情街，保留生长现状良好的东牌楼香樟林荫道：其中，走马楼、青石井巷、犁头后街新增银杏阵列，营造明朗、轻盈的风情商业街氛围;东牌楼路保留现状香樟林荫道，适当增加外挂花箱，提升整体景观氛围。

4.5灯光照明的改造

针对商业区域灯光设计侧重于城市尺度、街道尺度与人视尺度三个维度设计。城市尺度：用于街道高楼、彰显建筑物外形轮廓，进一步提升建筑印象。照度控制在150lx左右，采用偏能色温，尽量控制蓝光污染;街道尺度：有效展示街道建筑表示，与周围建筑协调且标识度高，照度控制在100lx左右;采用低色色温，保证快速识别;人视尺度：照度控制在75lx左右，科学控制眩光，减少光污染;运用多种照明方式营造纷繁热闹，活力舒适的环境氛围。

结语：

伴随着城市化进程的推进，旧城改造已成为城市发展的重要内容。在可持续发展理念影响下，单纯推倒重建的旧城改造模式已被时代发展否认。本文结合国内多个旧城改造案例，就城市局部改造与城市整体可持续发展进行要素分析，并展开缜密的思考和研究。希望本文能为本领域的研究和实践提供参考作用。

参考文献：

[1]《长沙市城市规划管理技术规定》2016版

[2]“长沙市国金中心周边环境综合提质改造”汇报文件

[3]罗仁朝，张帆.对普通旧城区在城市历史保护与发展中地位的若干思考[J].现代城市研究，2003（6）：27-30

[4]李茂林.旧城更新中的社区重建研究[D].兰州.西北师范大学地球与环境科学学院，2007：14-56

[5]丛蕾.美国历史住区的自我更新机制研究[J].规划师，2012（11）：117-122

作者简介：

李庆姿（1971-），女，湖南长沙人，高级工程师，本科，工作方向：建筑设计。