2020年，疫情防控大环境加速了消费行为向线上转变，激发了市场对仓库，特别是高标仓、冷链仓的需求。与仓储物流需求持续攀升相对应的是国内物流仓库资产不足，仓储用地出让更是供不应求。受行业前景吸引，国内外资本也格外关注中国的物流市场，竞争愈发激烈。

基础设施REITs政策出台成为2020年的一件大事，仓储物流被涵盖在政策范围内，一旦正式落地，将增加市场资本供应，物流地产的流动性也会得到有效提高。此外，疫情下物流科技发挥了重要作用，自动化和智能化物流正好贴合了疫情防控的需求，预计物流地产运营商将继续在科技层面加大投入力度。

1 普洛斯龙头位置稳固，国内物流地产企业积极“轻量化”

截至2020年6月30日，我国现代大型仓储物流设施运营商中，普洛斯中国持有完工仓储面积约2897万平方米。无论是在仓储面积还是市占率都维持市场第一;万纬物流持有累计开业建筑面积616万平方米，更在物流资产的资产证券化上屡有创新;ESR持有以资产管理规模计算的建筑面积760万平方米，物流基金业务娴熟;宝湾物流持有运营和管理仓储面积约350万平方米，为国内物流地产商重资产的代表，所持仓库均为高标仓，出租率稳定，资产质量较好。

各家物流地产企业业务网点均已实现了国内一二线城市及重点区域城市的覆盖，逐步建立起我国物流地产的全国网络。

外资物流地产企业如普洛斯中国、ESR等，均坚持轻资产策略以加快项目周转率，并借此提升了投资回报率。……