张桃

摘要：金融贷款和预收款是房地产企业开发产品的重要资金来源。预收款是卖方向买方提前收取的定金或者一部分货款。预收款保障了房地产企业开发项目的后期资金。房地产企业对于预收款的会计处理和税务处理是规范企业的重要行为，只有当经济业务和收入确认的条件相符合时，房地产企业才能确认收入预收款，这样的做法体现了会计制度的稳定性和规范性。向企业征税是为了规范企业的经营活动，征税的内容包括了企业生产、管理、销售等各个方面，企业需要对有纳税义务的所有环节进行申报并且纳税，税务部门也会根据企业的纳税情况来评判企业是否规范经营。基于此，房地产开发企业预收款的会计和税务处理对于房地产企业有着重要的作用。文章首先简要介绍了国家对开发产品预售收入确认的规定，然后阐述了会计方面房地产企业处理预收款的方式以及税法上的处理方式，并通过案例分析将会计处理和税务处理进行了详细的解读，以此来供相关人士交流参考。

关键词：房地产开发企业;预收款;会计处理;税务处理;探析

《企业会计准则》和会计制度对房地产企业做出了一些规定，房地产企业不能将出售未完工商品房时收到的预收款项确认为收入，但税法规定企业需要对收到的预收款确认为收入进行增值税、企业所得税、土地增值税等税金的申报纳税。预收账款是指企业向买方收取的定金或货款，属于负债款项。会计层面规定只有经济业务和收入条件相符合时，企业才能将收取的资金确认为预收款项。税务层面要求对企业内各项有纳税义务的环节进行纳税申报，税务机关对预收款项征收税金，是通过收税的方法对企业的经营活动和纳税行为进行监督的一种方式。

一、国家税务机关对房地产开发产品预售收入的规定

国税发〔2009〕31号文件第六条明确规定：企业在销售商品房时需要正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，在签订合同后取得的收入，才能确认为取得销售收入。同时该文件中格外重视《预售合同》和《销售合同》的签订，房地产开发商在开发商品房时取得的一切销售收入，包括开发过程中的现金和现金等价物等其他经济收益，都必须在签订《预售合同》或《销售合同》后确认收入。在购房者与房地产开发商签订《预售合同》或《销售合同》的前提下，房地产开发商取得的收益应该计入后期需要缴纳的所得税;反之，如果房地产开发商取得收益时没有与购买者签订合同，其所收取的款项就不需要归入企业缴纳所得税之中。

二、房地产企业预收款在会计方面的处理方式

房地产开发企业具有高负债、高资本、开发产品周期长的特点，预收款就为房地产开发企业开发项目提供了后期资金的保障。房地产开发企业负债较多，因此为了减轻房地产开发企业的资金负担，政府规定房地产企业开发的商品可以在满足预售条件时进行销售，购房者需要与房地产企业签订《商品房预售合同》，购房者虽然支付了一定数额的房款，但是却不能取得商品房的控制权。根据《企业会计准则第14号—收入（财会[2017]22号）》第四条规定：“企业要想将获取的预收款项确认收入，就必须履行合约中的义务，同时第六条规定：企业只有在理清自身与客户的剩余业务，并且收取无需退回的对价时，才能将对价进行确认收入。如果没有履行合约中的义务，就必须对收取的对价进行会计处理。现阶段，房地产企业将“交房”作为确认收入的标准，交房后就可以确认业务收入。所以房地产开发企业在预售阶段收到的预收款项就不能在会计上确认收入，而是要设置单独的预收账款科目对预收款项进行核算，账务处理时借方登记货币资金，贷方登记预收账款。

三、房地产开发企业预收款项在税务方面的处理方式

房地产开发企业在对预收款项进行确认收入的过程中主要涉及到三个税种需要申报缴纳，分别是增值税、土地增值税、企业所得税。

首先是增值税对于未完工商品房预收款项的处理方式。国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》对未完工商品的增值税作出如下规定：房地产开发企业通过预售商品房取得的预售收入，在计算预缴增值税时，应该按照3%的预征税率对预收款项进行计算，应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算;适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算。实际业务中，适用一般计税方法的项目需要根据国家制定的现行税率计算。

其次是土地增值税对于未完工商品房的预收款作出的相关规定。国家税务总局公告2016年第70号《国家税务局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》规定房地产开发企业通过预售商品房取得的预收款项的项目应该在缴纳税款时对土地增值税这一项税务进行缴纳。土地增值税的预缴税额计算方法如下：土地增值税预缴税额=（預收款-应预缴增值税税款）*预征率，不同地域间不同业态的预征率不太相同，例如哈尔滨市规定各区普通住宅预征率为3%，非普通住宅预征率为3.5%，非住宅预征率为5%;而县（市）普通住宅预征率为2%。

最后是企业所得税对未完工商品房预收款的相关规定。依据国税发[2009]31号 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产在确认收到预收款项时，首先应该按照计税毛利率采取分季或分月的方式计算预计毛利额，并归入当期应纳税所得额中;商品开发工程结束后，企业要计算成本和收入的实际毛利额，将实际毛利额和预计毛利额之差计算出来，在计算企业本项目的年度纳税所得额中加入这项毛利差额。计算应交所得税并依法纳税。在计算预计毛利润的时候会产生当期应纳税时间差异，但这种差异是可抵减的，所以在以后实现销售时，要将所得税费用在递延税款科目从借方转出。

根据《中华人民共和国城市维护建设税法》、《征收教育费附加的暂行规定》有关规定，房地产企业在预缴增值税的同时，还需要依据预缴的增值税金额缴纳一定的城市建设维护税和教育费附加，如果地方有规定，房地产开发企业还要缴纳一定的地方附加教育费用。房地产开发企业在对缴纳增值税进行申报的时候，也要对城市建设维护税、教育附加费以及地方教育附加进行申报。