陈明 王茜

随着房地产行业相关政策的收紧，土地交易市场形势日益严峻，土地供给量缩减明显，市场中逐渐涌现不同形式的土地二级市场交易行为。国有企业、央属企业由于资质优良、背景可靠等因素，在“摘地”中占有明显优势，囤积了一定的低成本土地资源。但是，由于企业发展规划、投资意向等问题，许多土地摘得之后并没有条件立即转化为有效资源，反而占据了企业大量的资金，成为企业发展的阻碍，从而产生了土地二级市场交易。为了企业能够有序发展，以所摘得土地名义成立项目公司并转让该项目公司股权的行为就成为土地二级交易市场的一种重要形式。本文在此着重探讨的是作为国有产权交易中心，承办此类业务的合法性，以及在何种情况下才能够使此类业务合法合规，从而更好地拓展服务范围，实现各类国有资产的保值增值。

关于在股权转让的皮囊之下，进行土地转让之实的操作是否合法，目前存在两种观点。一种观点认为此类行为不合法，并且构成非法转让、倒卖土地使用权罪。结合相关案例，部分法院将转让持有土地使用权的房地产公司股权行为，认定为非法转让、倒卖土地使用权罪的理由普遍为：一是以牟利为目的。二是违反《城市房地产管理法》，该法第38条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。……