李舒梦 冯建喜 LI Shumeng, FENG Jianxi

0 引 言

城市可开发利用的土地资源越来越紧缺，在城市高质量发展的新目标驱动下，城市建设向品质提升以及集约式再开发转变[1]。在此背景下，存量发展取代增量发展成为未来城市建设的主要方向[2-5]。作为存量发展的主要模式，社区更新承担着盘活城市存量土地的经济功能和缩小居住设施供给差异的社会功能[6]，成为当下学界和实践领域讨论的热点话题。

我国现有的社区更新主要有两种模式，一种是以政府为主导、具有福利色彩的更新模式[7]，一种是政府与开发商结合的“亲增长联盟”的公私合作伙伴模式[8]。然而现有的这两种社区更新模式都将房屋产权所有者业主排除在外。英美日本等发达国家的社区更新历程表明，在更加综合化的更新目标的指引下，社区力量是解决社会公平问题、推动社区更新的重要力量[9-11]。我国的实践也表明，一方面，传统更新模式下政府资金难以应对大规模更新需求，另一方面，过度市场化会导致社会公平问题的出现，仅依靠政府和开发商难以实现社区可持续更新[12-13]，迫切需要“第三条腿”— —社区居民— —的有效参与，以实现多元更新目标和可持续的社区更新[14]。

鉴于此，近年来关于业主主动参与社区更新的研究和实践成为学界和业界关注的热点。相关研究主要集中于理论和案例研究两方面。理论研究研究在反思现行模式业主参与不足的基础上，或从利益协调的视角出发，提出构建利益共享、风险共担的多方协调机制[15-17]；……