【摘要】房地产行业作为推动我国国民经济不断平稳发展的重要部分，保障房地产行业的可持续发展无论是对于民生还是社会进步都有着非常重要的现实意义。本文将以辽宁省丹东市为例，分析近年来房地产调控政策变化以及对房地产市场的影响。

【关键词】房地产调控政策;房地产市场;民生问题

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

辽宁省丹东市位于辽东半岛东南部，与朝鲜隔江相望，自然环境优越，对外地人来丹东购房有较强吸引力。目前，丹东市市区商品房均价在辽宁省14个城市已处于前三位水平。2018年上半年，丹东市房地产交易量和价格快速上涨，新建商品房价格指数环比涨幅在全国70个城市领涨，丹东市出台了促进房地产市场平稳发展调控政策，并取消房交会，下半年房地产市场逐步平稳。但是由于供需关系不协调以及政策原因，目前丹东市的房价上涨问题仍然突出，房地产调控还面临较大压力。房价增长过速对于提升人们生活水平极为不利，炒房等现象阻碍了房地产行业的良性发展。因此，丹东市仍需采取一系列房地产调控政策措施，坚决遏制投机炒房，做好房价稳控工作，促进房地产市场平稳健康发展。

1、调控房地产市场的意义

1998年，我国政府废除了福利分房制，自此我国的商品房制度体系逐步确立，由于庞大的人口基数，我国的房地产市场发展迅速，为国民经济的发展起到了重要的推动作用。但是随着市场经济体系的不断完善，房地产行业也出现了诸多的乱象，例如炒房等行为导致房价增速过快，人民的收入水平以及日益上涨的商品房价格呈现出极度不符的情况[1]。房地产行业作为民生行业，对于维持社会稳定以及促进社会发展具有重要的作用。针对房价持续上涨的问题，各级政府不断出台政策稳定房价，对缓解房地产市场的供需问题以及信贷审批和购房成本等均起到了积极的作用，在一定程度上解决了人民群众最关注的住房问题以及房地产行业的发展问题。

2、近年来丹东市房地产调控的主要措施

2.1出台调控政策

从2018年起，丹东市结合现阶段房地产现状出台了促进房地产市场平稳发展和坚决遏制投机炒房维护房地产市场秩序等三个文件，主要从限购、限售、限贷方面突出遏制投机炒房、稳定房价：对非本地户籍家庭只允许购买1套商品住宅、对本地和非本地户籍家庭购买住房自网签购房合同备案满5年并取得不动产权证书后才能上市交易、对非本地户籍人员购房申请贷款的，首付比例提高到50%以上。另外还加强对非本地户籍在丹东市买房人员身份证明、购房时间等信息的审核，外地购房人员必须填报相关信息，随购房合同备案，不符合规定的，不办理备案和不动产登记手续。

2.2制定长效机制

丹东市政府成立了专门的房地产市场管控领导小组，旨在应对瞬息万变的市场环境，保证房地产行业的有序竞争以及市场的健康发展。制定了加强房地产调控、维护房地产秩序的长效工作方案，明确了市政府在调控房地产市场中的主体责任。一方面加快制定实施住房建设规划方面工作内容，另一方面实行差别化信贷政策、加强土地出让管理、房地产市场检测、政策储备、市场执法等方面内容[2]。另外将房地产调控工作任务全面细化，下发到各区县，实行房地产调控的同步开展，各区县政府联合市住建部门等对房地产市场进行整顿，避免出现行业乱象，保证其平稳健康发展。

2.3严格控制房价

首先，对预售商品房项目的价格做了严格的规定，明确要求了预售备案价格需要低于或者与周边同类房价持平，严禁哄抬房价。其次，在售的住房销售价格，同一楼盘每月环比涨幅不得超过0.6%。不按要求执行的，不办理价格备案手续以及停止办理网签备案。

2.4加强执法规范市场

工商和住建部门联合开展房地产行业整治工作，共同规范房地产市场。对新、老城区出现的房地产企业虚假宣传行为进行整治，要求相关企业在规定时间内撤除相关宣传广告，以及中介、开发商捂盘惜售、哄抬房价等行为进行检查，做好相关企业的普法宣传，严格整顿规范房地产市场。

3、房地产调控政策对丹东市房地产市场的影响

3.1调控政策对房地产的影响

丹东市房地产市场的调控政策明确对本地以及非丹东市户籍人员的商品房买卖进行了限制，通过限购、限售调控政策的影响，外地购房人明显减少，本地人觀望心态加重，商品房市场难以出现热销态势。除此之外，对外地购房人一定的首付比例要求也对丹东市房地产市场起到了降温的作用。限购、限售、限贷政策出台以来对水涨船高的房价起到了灭火作用，抑制了房地产市场无节制的发展趋势，有利于房价的回稳，这是限购、限售、限贷政策的直接影响。但是现实效果与理想效果仍有一定的差异，在推行过程中限购政策落地的同时也可能带来其他的影响，采取限购措施尽量维持房价快速上涨，这将导致商品房销售量下降，影响丹东市财政税收收入和经济社会发展。

3.2调控政策对房地产企业的影响

调控政策的出台会导致房地产开发商的资金来源缩减。受调控政策影响，房屋交易量下滑，销售回笼资金减少，房地产企业的现金流变得紧张，会给贷款的商业银行带来巨大的风险。开发企业在归还银行到期贷款时，有的需要通过短期民间融资。银行及金融机构在调控政策下可能采取紧缩信贷政策，防范房地产行业发生风险的概率，这就导致开发企业的贷款难度增大并且对于开发新项目的意愿降低，加上住建等部门对于开发项目的审查更加严格，房地产项目的开发速度将整体放缓。另外，调控政策的间接意义在于无论是对于消费者还是开发商来说都是一个约束，开发商认为当市场环境更好的情况下能够获得更大的利益，以至于商品住房中部分优质房源被人为的进行隐藏。

3.3调控政策对市场导向的影响

限购政策会限制部分人群的改善性住房需求，很难将投资需求和改善需求区分开。丹东市规定非本地户籍家庭只允许购买1套商品住宅，这限制了已拥有一套小户型的非本地户籍家庭想要改善居住环境升级大户型的需求。短期看，限购政策可以抑制投机需求，一定时间内可以改善房价涨幅的增速，但并没有从本质上改善供需矛盾，政府仍需要从长远角度上对供给和需求进行调控。

4、针对丹东市房地产调控政策的相关建议

4.1进一步落实政府宏观调控主体责任

针对中央多次提出的“房住不炒”定位，要持续推进房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。各区县政府以及市直各部门需要进一步加大调控政策的贯彻落实[3]，进行房地产市场动态检测，对房价指标等出现的异常波动进行及时地跟踪和上报，并采取有效措施遏制房价异常上涨的苗头，做好房价稳控工作，确保房地产市场和经济社会的平稳发展。

4.2合理调控新老城区住宅建设用地供应

政府需要科学编制住房建设规划，对当前已批准但尚未开发的土地和计划上市的土地进行梳理，结合现有的房地产库存和居民实际的需求，合理确定老城区、新城区和城市周边地区的开发建设规模，合理调节住宅建设用地供应和商品房入市节奏。一方面严格控制老城区供地情况，以缓解老城区建筑密度压力，控制沿江不建高层，另一方面科学谋划新区供地规模，提高用地质量，协调好新老城区一体化发展。

4.3加快推进在建项目建设进度

丹东市市区库存商品房数量较少，市场供需矛盾突出，这也导致商品房销售量下降，房价上涨压力较大。市区还存在部分因房屋征收、企业资金、规划调整等待建未建的开发项目，政府部门应建立在建、停工和供而未建项目台账，明确具体部门，安排专人逐个项目进行跟踪督办，帮助解决存在问题，加快推进在建项目的进度，促进新建商品房尽快上市销售，缓解市场压力。另外，要加快推进新城区的配套设施建设，推进教育、医疗、商业的发展，吸引购房人员到新区购房居住。

4.4打通农村人口进城购房通道

应研究出台农民工购房补贴政策，将符合条件的农民工纳入公积金制度范围。调整住房保障制度，将在丹东稳定就业的农民工纳入住房保障范围，不仅可以满足中低收入人口对房屋的消费需求，也可以抑制部分投资需求人口对房价上涨的期望，减弱投资需求，从而促进房地产市场供需平衡。

4.5加强二手房市场执法检查

各区县政府需要与市工商及住建等部门开展联动执法，对二手房市场进行重点执法。加强对中介机构的日常检查，重点打击投机炒房、哄抬房价、虚假房源等恶意行为，规范二手房市场，促进二手房市场有序发展。

结语：

由于我国市场经济体制的不断完善，在自由竞争的环境下房地产行业一度成为我国国民生产总值的重要支柱行业，并且对于我国社会的发展以及财政收入做出了巨大的贡献。但是由于房地产行业竞争越来越激烈，房地产行业内出现了炒房等乱象，导致了房价的居高不下。在过去一段时间内，丹东市商品住房房价与大多数人民的收入极度不符，房价高成为了影响人们生计的一大问题。如何通过政府宏观调控的方法为房地产市场降温，保障其良性发展就显得极为重要。通过政策实施后的丹东市房地产市场来看，房地产市场虽然呈现出了良性发展的趋势，但是与预计水平仍有一定的差距，限购限售限贷政策依然是政策中的主力措施，建立健全房地产健康发展机制，推动房地产市场良性发展任重而道远。

参考文献：

[1]朱培玲.财政税收政策对我国房地产市场经济的影响分析[J].商讯，2020（34）：157-158.

[2]耿洁.去库存背景下货币政策对江苏省房地产市场的影响分析[J].山东农业工程学院学报，2020，37（10）：71-77.

[3]庄园.政府宏观调控政策对房地产市场的影响[J].智慧中国，2020（09）：91-93.

[4]傅寒春.貨币政策对房地产市场影响的实证研究[J].全国流通经济，2020（26）：134-136.

作者简介：

刁玮（1988.01-），女，汉族，辽宁省丹东市，单位：丹东市城市建设指导服务中心，硕士研究生，九级专技岗，经济师，研究方向：房地产经济。