杨慧 邹琳华

摘要：在全球智慧城市趋势背景下我国开始进入智慧城市时代，作为智慧城市建设的重点内容，房地产将逐步转型升级发展智慧房地产。从智慧房地产与智慧城市的相互关系、传统房地产发展现状及存在的问题、智慧房地产发展的必要性及发展趋势四个方面对智慧房地产发展进行研究。在智慧城市发展及传统房地产发展模式难以为继的宏观背景下，探讨智慧房地产发展对于传统房地产转型升级及宏观经济可持续发展具有重要的理论和实践意义。

关键词：智慧城市;智慧房地产;升级转型

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）04-0027-34 收稿日期：2021-02-10

作者简介：杨慧，北京信息科技大学副教授，硕士研究生导师，中国社科院经济学博士和博士后。

邹琳华，中国社会科学院财经战略研究院副研究员。

基金项目：北京社科基金青年项目（16YJC053）。

1 引言

我国经历了多年快速城镇化的过程，带动了经济社会的迅速发展，但同时也产生了资源紧张、环境污染及交通拥挤等一系列问题。随着我国传统城镇化向新型城镇化进行转型，智慧城市成为“集约、智能、绿色、低碳”新型城镇化道路的一种探索道路和必然模式，智慧城市是智能信息化与城市化的融合发展，以智能科技实现城市的运营管理，以新技术支持实现交通出行、能源利用和产业升级更好地发展，对民生各种需求做出的智能呼应，体现了新型城镇化从人口向人本的转型。智慧城市是国内外城市发展正在建设和探索的城市模式，是城市发展的目标。2012年住建部发布《关于开展智慧城市试点工作的通知》，自2013年1月住房和城乡建设部公布了首批90个国家智慧城市试点。截至目前，我国智慧城市发展数量已经超过500个，处于全球领先的状态;2014年《国家新型城镇化规划2014-2020》提出要推进智慧城市建设，智慧城市正式纳入国家级战略规划，中国开始进入智慧城市时代。

智慧城市试点及建设如火如荼进行，离不开智慧房地产的参与，智慧房地产是智慧城市得以运行发展的物质载体和实现形态。智慧房地产是将智能信息化与房地产深度融合而发展起来的新型房地产发展模式，包括绿色智慧建筑、智慧家居、智慧社区以及基于智能信息化的房地产信息资源整合、共享和协同;政府房产管理决策;民生服务、信息服务以及智慧应用。1998年我国房地产全面市场化以来，伴随着城镇居民的巨大需求释放，我国房地产经历了长达30年快速发展时期，其发展基础是需求，根据城镇居民各阶段需求的不同，房地产相应也可划分为不同的阶段：第一阶段是1998-2009年刚需和改善性需求集中释放的房地产快速发展阶段，全面市场化以前多年积累的房地产市场需求在这一阶段集中释放，房地产市场需求旺盛，价格不断上涨。此期间人们对房地产的主要需求是刚性和改善性需求，因而房地产发展处于规模化扩张阶段。房地产开发商主要通过新建住宅小区来满足人们对住房大空间和新社区的需求。第二阶段是2010年至今的抑制投资投机性需求阶段，经过前期刚性和改善性需求的集中释放，国家密集并持续性出台了一系列房地产宏观调控政策，以抑制投资投机性需求导致房价过高且过快发展。进入第二阶段，在国家宏观调控政策从紧的环境中，房地产开发商开始注重房地产开发质量的提高，房地产开发从原有的规模化扩张发展到城市综合体的开发，注重房产给居民提供便利和多功能。以后随着智慧城市发展及智慧理念不断深入，城镇居民必然会逐步加大对智慧房产和智慧社区的需求，房地产在智慧城市发展趋势下必然会进入智慧房地产发展阶段。

2 智慧房地产与智慧城市的相互关系

2.1 智慧城市为智慧房地产发展带来契机

2010年以来，我国开始了密集且持续性的房地产宏观调控政策，各类城市在宏观调控政策的作用下房地产市场不断深化调整，房地产投资增速、施工面积增速、新开工增速及销售面积增速均从2位数下降为1位数，房地产市场从规模化时代进入了深化调整时代，从城镇居民对大面积住房的改善性需求进入到更高更多元化需求时代。智慧城市的快速发展给房地产转型带来了机会，智慧房地产是房地产发展趋势。此外，国家推出的“智慧城市”政策大大推动了智慧社区和绿色建筑等的发展。“智慧”类房地产产品相比过去增强了物业价值，资源重复使用，告别单一盈利模式，给房地产发展带来了挑战，也带来了新的发展转型机遇。

2.2 智慧房地产是智慧城市的重要内容

2014年《国家智慧城市（区、镇）试点指标体系（试行）》提出智慧房地产是智慧城市的重要指标。从表1中可以看到，智慧城市中的“智慧建设与宜居”和“智慧管理与服务”等很多内容与智慧房地产相关。

2.3 智慧房地产是智慧城市的基础

智慧城市理念是资源最少化、环境友好化、以人为本的绿色发展道路，而作为智慧城市建设运营载体和主体形态的智慧房地产则是智慧城市发展的基础。由于快速城镇化我国每年新建建筑面积一直在持续快速增长中，但是建筑耗能现象严重，据相关资料显示我国单位建筑能耗高出发达国家平均水平2.5～3倍，智慧绿色建筑的发展是智慧城市的重要组成部分，也是智慧城市發展的基础。中国建筑节能协会数据显示2015年国家在绿色建筑领域投入大于400亿元，智慧建筑占比将不断提高。智慧建筑的推行必然会对智慧城市发展起到促进作用，房地产绿色建筑发展直接影响到智慧城市的实现。

3 传统房地产发展现状及问题

3.1 传统房地产发展现状

3.1.1 房地产投资增速从2015年开始出现断崖式下降

1998-2020年我国房地产开发投资额从3614亿元增加到141442亿元，年均增长率为18.1%。从图1可以看出，投资增速呈现出较为明显的两阶段特征，第一阶段是1998-2014年，投资从3614亿元增长到95036亿元，年均增长率为22.7%;第二阶段为2015-2020年，投资从95979亿元增长到141442亿元，年均增速仅为8.1%。

3.1.2 施工增速从2位数跌落至1位数

1998-2020年我国房地产施工面积从50770万平方米增加到926759万平方米，年均增长率为14.1%。从图2可以看出，施工增速呈现出两个较为明显的阶段特征，第一阶段是1998-2014年，投资从50770万平方米增长到726482万平方米，年均增长率为18.1%;第二阶段为2015-2017年，投资从735693万平方米增长到926759万平方米，年均增速仅为4.7%。

3.1.3 新开工增速从2位数转变为负增长

1998-2020年我国房地产新开工面积从20388万平方米增加到224433万平方米，年均增长率为11.5%。从图3可以看出，新开工增速呈现出两个较为明显的阶段特征，第一阶段是1998-2011年，新开工从20388万平方米增长到191237万平方米，年均增长率为18.8%;第二阶段为2012-2020年，投资从177333万平方米增长到224433万平方米，年均增速仅为3.0%。

3.1.4 销售面积由高速增长过渡到低速增长

1998-2020年我国销售面积从12185万平方米增加到1760868万平方米，年均增长率为12.9%。从图4可以看出，销售面积增速呈现出两个较为明显的两阶段特征，第一阶段是1998-2009年的高速增长期，销售面积从12185万平方米增长到94755万平方米，年均增长率为20.5%;第二阶段为2010-2020年的高低波动起伏期，销售面积从104765万平方米增长到176086万平方米，年均增速仅为5.3%，高低起伏波动大，期间最高增速为2016年的22.5%，最低增速为2014年的-7.6%。

3.1.5 房价由高速增长期进入为低稳增长期

1998-2020年我国商品房房价从2063元/平方米上涨到9860元/平方米，年均增长率为7.3%。从图5可以看出，销售面积增速呈现出两个较为明显的三阶段特征，第一阶段是1998-2003年的低速攀升期，房价从2063元/平方米增长到2359元/平方米，年均增长率为2.7%;第二阶段为2004-2009年的高速增长期（2008年经济危机除外），房价从2714元平方米增长到4681元/平方米，年均增速为11.5%，期间最高增速为2009年的23.2%，最低增速为2008年的-1.7%;第三阶段为2010-2020年的平稳回落期，房价从5032元/平方米上升到9860元/平方米，年均增速仅为7.0。

3.2 传统房地产发展存在的问题

3.2.1 国家房地产政策重大调整，房地产需求受到巨大冲击

我国房地产宏观调控的目标主要是促进经济增长、遏制房价过快上涨、加快保障房建设、防范金融风险以及控制土地供应等。2010年以来，房地产宏观调控不断升级。特别是2016年底2017年初以来，多个城市相继出台或者升级了限购政策。从近年来的调控政策可以发现，国家房地产调控基调趋稳，投资投机性预期得到有效遏制。在供给方面：增加住房供给，保障刚性需求。一方面增加保障性住房供给，加大公租房（廉租房）、自住房及共有产权房供给。另一方面，促进商品房供给结构的合理化。从土地供给为切入点，保障90平方米以下住房的供应。在需求方面：一方面保障刚性需求者住房需求，另一方面抑制投资性需求。通过经济政策和行政政策双管齐下，供给需求双面调控，房地产市场逐步趋稳。从宏观调控政策主基调可以看出，我国政府具有保障房地产市场稳定的决心和恒心。在政府严厉宏观调控政策下，房地产市场投资投机性需求得到了抑制，但是改善性需求和一部分刚性需求者也受到影响，整体需求下降。经过1998-2020年长达20余年的房地产市场化过程中，刚性需求得到了释放，未来房地产市场如何促进和吸引需求，是房地产企业需要重点解决的问题。智慧房地产的发展，为传统房地产市场转型提供了良好契机，通过房地产市场智能化的发展，房地产宜居和舒适体验感的增加，能大幅提升人们的改善性需求，从而推动房地产市场需求的稳定。

3.2.2 房地产产品同质化严重，企业间竞争加大

房地产产品同质化严重，价格战影响企业利润回报。1998年全面市场化以来，房地产刚性需求得到集中释放，未来房地产市场将由刚性需求向中高端改善性需求转变。然而，在商品房市场中高端化背景下，产品竞争逐渐加剧，同质化现象严重，造成了价格战，对企业利润保障带来了挑战。因此，差异化发展及住房产品品质提升成为提高房地产企业竞争力的重要突破点。同时，随着房地产“限购令”以及频繁加息政策的出台，消费者对于选购住房越发谨慎。人们不再局限于满足有没有住房，而更多考虑住房的舒适性、便利性、安全性和宜居程度。在高质量住房需求的推动下，“智慧小区”概念成为房地产未来发展的重要趋势。

3.2.3 “智慧城市”逐渐兴起，智慧房地产成为房企开发新趋势

2014年以来推动智慧城市建设的相关政策陆续出台，智慧城市成为城市建设发展的新型模式。2014年国家发展改革委员会、住房和城乡建设部等8部委联合发布《关于促进智慧城市健康发展的指导意见》，正式提出尽快大力发展智能家居和智慧社区，智慧房地产受到越来越多的关注。之后国家陆续出台了近20项智慧城市建设国家政策和规划性文件。在国家大力推进智慧城市建设背景下，部分有实力的企业有机会获得国家试点项目，打造标杆项目，提升品牌形象，同时获得一定金额的补贴，有助于企业成功转型和长远发展。同时，“智慧小区”概念成为房地产开发商未来开发房地产项目的新理念，促进企业关注信息产业，加速跨界发展，从而提高行业竞争门槛，通过智慧房地产规范化发展以及企业之间的竞争，促進房地产健康发展。

3.2.4 互联网思维引领时代，互联网逐步渗透房地产产业链

2003年以来，我国房地产经过了多年的房价快速上涨时期，依靠规模扩张和囤地捂地方式获取暴利。随着宏观环境转变及政府调控加强，房地产市场逐步趋于平稳。互联网时代“互联网+房地产”成为一种新的发展模式。互联网思维的发展对房地产市场发展同样具有重要的影响作用，其中的一大重要影响为尊重客户需求，根据客户需求创新房地产产品，提升社区物业服务及管理能力及水平。未来，房地产开发商将会面临三大主力消费群体带来的商机和挑战。一是随着年轻消费群体消费能力的提升，其消费理念对市场的影响作用将逐步加强;二是随着老龄化发展，老年人群体房地产产品需求将不断增加;三是随着城市更新及品质升级城市公共设施及公共空间发展需求将持续增加。新客户新需求给房地产开发商带来新机遇的同时，也带来新的挑战，房地产开发模式在新形势下亟待变革。

3.2.5 物业服务成本上升，经营模式亟待创新

随着行业长期快速发展，产业链上下游得到充分发展情況下同领域竞争逐步加剧，从而促进企业跨领域寻到新的发展空间。在这一背景下消费终端社区成为商家重要发展领域。近年来物业服务与管理成本呈现不断上涨趋势，给物业服务企业发展带来了巨大挑战。未来物业服务企业经营模式需要转变，要在做好传统物业服务基础上积极开拓经营，转变传统物业服务方式，发展以社区消费主导的新型物业服务。

4 智慧房地产发展的必要性分析

4.1 国家房地产政策重大调整，房地产需求受到重大冲击

我国房地产宏观调控政策以2010年为界，2010年之前的房地产宏观调控政策以抑制房价过高且过快上涨为主要目标，政策持续性较差，由于房地产市场对政策预期较差，时常出现越调越高的怪象。2010年之后，房地产宏观调控以深化市场调整，促进房地产市场健康发展为主要调控目标，坚持房地产宏观调控之策不放松，促进产业结构深化调整，宏观调控效果较为显著。如图1和图4所示，房地产开发投资增速和销售面积增速在2010年之后出现了较大幅度下跌，从前期持续多年的2位数增长下降到1位数增长（2008年金融危机除外）。在严厉宏观调控政策下，投资投机性需求得以有效抑制，房地产以往依靠规模扩张获取利润的方式在新形势下显然无法持续。智慧房地产的发展，给传统房地产市场转型提供了良好契机，通过房地产市场智能化及房地产宜居和舒适体验感的增强，满足新时期人对房地产多元化智能化的高标准需求，从而改变房地产规模化扩张模式，以智能信息升级来满足新时期购房者的需求。

4.2 房地产市场从卖方市场向买方市场转变，智慧房地产成为房企核心竞争力

多年来我国房地产市场以卖方市场为主，市场需求在刚性需求和改善性需求集中释放的推动作用下，房地产开发主要采取规模化扩张的方式来满足人们的需求，因此出现了房地产产品较为单一，同质化现象严重。随着房地产市场从卖房市场向买房市场的转变，市场需求者开始更多关注房产品质和家居社区的智能信息便利度，以及个人偏好的多元化需求开始逐步体现。在市场环境转变的大背景下，企业间竞争非常大，不少企业开始通过智慧社区、智慧家居等形式来增强竞争力，智慧房地产成为新时期房地产企业的重要竞争力。

4.3 房地产服务成本高涨，房地产物业、中介服务业转型势不可挡

传统物业服务投入大量人力物力，物业服务成本费不断高涨。但另一方面是业主对不断攀升的物业管理服务费不堪重负，从而不愿意支付过高物业费用。物业服务企业与业主之间的矛盾不断加剧。从房地产中介服务来看，随着房地产市场转型，原有房地产服务依靠不断提高的提成费用来获取利润的方式难以为继。综上可以看出，房地产物业及房地产中介等服务部门在智能信息化时代单纯依靠提高收费获取利润的方式在新时期显然难以维持。新时期房地产服务部门需要借助智能信息技术，优化服务同时节省成本，以促进房地产传统服务方式向智慧化房地产服务方式转变。

5 智慧房地产发展趋势

随着智慧城市的发展，智慧房地产还处于起步阶段，存在着诸多的不足：其一，智慧房地产还没有统一的行业标准，因此各地没有一种标准规范去发展符合标准的智慧房地产，制定统一受认可的智慧房地产标准是亟需解决的问题;其二，当前智慧房地产在诸多领域已经开始实施应用，包括社区服务O2O服务等智慧社区的建设运营，但是当前这些智慧房地产的运用仅仅处于点状的试运行状态，实用性和可接受度还没有得到市场的广泛认同。从点状到全面铺开还需要一定的时间;此外，受地区经济社会发展差距的影响，各地区智慧房地产发展差距较大，经济发达区域智慧房地产发展较为超前，而经济落后地区智慧房地产发展也较为落后。随着智慧城市启动而刚刚起步的智慧房地产当前发展还存在着诸多的问题，未来随着城市化和信息化的逐步融合，智慧房地产发展也将进入快车道。

5.1 房地产与信息化深度融合将带动智慧房地产大力发展

当前智慧房地产中的智能家居和智慧社区已经开始试点展开，部分企业已经开始通过智慧城市项目展开了智慧房地产的建设，企业竞争力开始转型并得到了一定程度的提升，但是由于其发展处于起步阶段并没有得到大力发展。未来随着房地产与智能信息的进一步深度融合，互联网和物联网在城镇居民家庭中的普及率将得到进一步提升，智慧房地产将会迎来快速发展，传统房地产企业通过规模和价格竞争的商业模式将向利用先进互联网技术和物联网技术的信息智慧房地产商业模式转变。

5.2 社区O2O商业模式将成为智慧房地产服务的核心竞争力

房地产物业及中介等服务部门在新形势下原有依靠提高收费标准来获取利润的方式难以继续维持，未来房地产服务企业的核心竞争力将通过智慧信息的充分运用来降低运营成本，给客户带来便捷和利益，服务质量竞争将成为服务企业之间竞争获胜的关键。随着智慧城市的发展，互联网、物联网和大数据的应用环境下房地产服务企业将逐步开启O2O商业运营模式，立足客户需求，运用信息科技降低运营成本，将成为企业在竞争中获胜的重点，社区信息化运用立足于消费者，服务于消费者，这是智慧城市和智慧房地产进行智慧信息化的市场切入点，社区O2O商业模式的成功运营也将成为未来房地产物业及中介等房地产服务业的核心竞争力。

5.3 注重多元化需求是智慧房地产发展的重点突破口

随着多年来刚性需求和改善性需求的集中释放，未来人们对房地产的需求不再局限于单一的居住空间和视觉化需求，而是转向生活便利度及更多具有个人特色的多元化需求，因此原有的规模化扩张及统一装修的房地产发展模式已经不能再满足新的需求。未来房地产开发和服务企业要以个人特色需求及多元化需求为重点突破口，在房地产开发和服务中充分运用互联网、物联网和大数据等技术，提高生活的便利度和智能化，满足人们不同层次的多元化需求。同时，特殊人群也是房地产开发和服务企业需要重点关注的对象，一方面是年轻人的居住消费需求。年轻人是购房的主力军，也是智能信息最直接的应用者，随着智慧信息化的发展，年轻人对家居和社区的智能信息化将有更高的要求，房地产开发和服务始终要把握年轻人的多元化需求，这是传统房地产向智慧房地产转型升级的核心突破口。另一方面是养老地产的需求。我国现在已经进入老龄社会，当前养老模式主要是居家养老，未来随着养老问题的加重社区养老和机构养老的比例将会逐步提高。房地产开发和服务企业在未来的房地产发展中药充分运用智能信息化来解决老龄化社会的机构和社区养老，势必会成为房地产企业转型发展的新突破口。

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