作者简介：陈方勇，佰仕会（北京）投资管理有限公司董事长。

科技与地产结合，可以排出这么一串顶真格的词组：科技园区、园区产业、产业地产和地产科技，其实说的是完全不同的四件事情。科技园区讲的是科研成果转化逻辑，园区产业是收租的房东逻辑，产业地产是为产业配套房地产，地产科技则是用科技来赋能地产提升运营效率。

以中关村区域的科技园区为例，原来做科技园区谈不上有多高利润，却有最稳定的现金流，也不用担心会变成夕阳产业，因为每天打交道的都是朝气蓬勃的新兴企业，不用害怕会有人离开或者倒下，只要守住最有活力的地盘（比如清华北大的周边），总是会有新鲜的血液来完成新陈代谢。如今科技园区似乎一下子热闹起来，无地可拿的地产商杀了进来，头部科技企业甚至开始自己买楼甚至拿地盖房（比如阿里、腾讯、字节跳动、京东、B站、美团等），这就让科技园区的生存空间一下子逼仄起来。

所以产业真的是规划出来的吗？在产业园区这件事上，现阶段只有两种可行的逻辑：一是政府主导的开发区模式，收益体现为税收而非地租;另一种是产业地产模式，甚至可以说没有地产逻辑的支撑，就没法支持民营主体下的产业园开发。就园区资产而言，“园”是企业所为，“区”就必须由政府来主导。园区最重要的在于產业聚集，而不在于形式是厂房还是写字楼，金融街可以认为是“金融产业开发区”，清华科技园实际就是以科技企业入驻为主体的写字楼群。……