欧锦

万达商管于10月21日向港交所递交了招股书。在招股书中，最吸引人的无疑是其IPO前的豪华战投阵容。

这份股东名单里，出现了腾讯、蚂蚁、中信资本、招商局、碧桂园等诸多明星公司，而这些“大佬”站台也帮助万达商管获得了其他商管公司无法企及的关注度。

早在2018年，腾讯联合苏宁、京东、融创投资万达商管约340亿元，换回约14%股份，彼时的万达商管估值就已经达到了2 429亿元。而这次一旦成功港股上市，万达商管市值或超2 000亿元。

按照2020年万达商管11亿元的净利润计算，2 000亿元的市值对应的PE（计算方法：战投估值/2020年净利润）约为181倍。

要知道，目前港股上市的商管龙头华润万象生活的PE（TTM）为60倍，其他公司如中骏商管PE（TTM）约30倍，宝龙商业约26倍，兴盛商业约21倍。粗算下来，这几家加在一起都不如一个万达商管。

万达商管虽贵为在管建筑面积全球第一的企业，但究竟值不值181倍的PE，其实是一个值得探讨的问题。

在做出判断前，投资者至少需要知道一些基本事实：

1. 过去几年，万达商管的业绩表现非常出色，2018-2020年及2021年上半年，公司分别实现营收110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元、106.36亿元；

2. 市场上存在资金向细分行业龙头集中的倾向，这有可能造成万达商管估值结果的溢价，再加上腾讯、中信、招商局等明星股东持股，能进一步加强投资者的信心；

3. 万达商管身上有一个高到离谱的业绩对赌，万达商管保证2021年实际净利润不得低于51.9亿元。之所以说它高到离谱，是因为截至2021年前半年万达商管的净利润仅为6.56亿元，距离51.9亿元的全年对赌业绩相差甚远。……