任荣荣　程选　刘琳　岳国强　李嘉

“十三五”以来，我国房地产市场呈现出新特点，商品房屋销售面积渐近峰值，房地产开发投资增速下台阶，住房价格涨幅趋缓。展望“十四五”，宏观环境与房地产自身供求格局的变化共同决定着市场将进入减速换挡期，市场面临的突出问题及风险需关注。建议以防风险和保民生为着力点，坚持“房住不炒”定位不动摇，完善住房供应体系、稳定住房消费、加强房地产金融监管，促进“十四五”时期房地产市场平稳健康发展。

一、“十三五”以来我国房地产市场呈现出新特点

（一）商品房屋销售面积渐近峰值

2020年商品房屋销售面积为17.6亿平方米，相比2015年增长了37%。2014—2020年商品房销售面积年均增幅为4.7%，较1998—2013年19.1%的增幅明显下降，其中2018—2020年连续三年商品房屋销售面积增幅降至1%左右，商品房屋销售规模连续三年保持在大约17亿平方米的水平，显示商品房屋销售面积逐渐接近峰值（见图1）。

（二）房地产开发投资增速下台阶

作为固定资产投资的重要组成部分，房地产投资在我国经济增长中一直发挥着举足轻重的作用。自有统计数据的1995年以来，我国房地产开发投资持续增长。2020年房地产开发投资完成额达到14.14万亿元，比1995年的3149亿元增长了43.9倍，年均复合增长率为16.4%（见图2）。1995—2020年，房地产开发投资在城镇固定资产投资中的占比超过20%。这期间，房地产开发投资增速的变化大致可分为三个阶段：一是1995—1999年，房地产开发投资的起步阶段，其年均增速为7%;二是2000—2013年，房地产开发投资的高增长阶段，其年均增速为24.4%;三是2014—2020年，房地产开发投资增速下台阶阶段，其年均增速为7.4%。……