陈绪娟 中交重庆投资发展有限公司

房地产企业的开发成本中土地成本占比在30%左右。且在房地产企业利润率逐年下降的情况下，土地成本分摊不准确，对于开发产品销售定价，各期利润波动、投资战略决策等均有较大的影响。目前会计准则对此没有明确的成本分摊规定。在《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》(国税发〔2009〕31 号)(以下简称“31 号文”)中有相关的规定，但又有不尽合理的地方。因此，市场上各房企的分摊政策可能存在五花八门的情形，有按占地面积比例分摊的，有按建筑面积比例分摊的，还有按收入比例分摊的。本文从现有市场情况分析土地成本准确分摊的必要性，以期推动政府和企业共同创造条件，合理确认土地成本。

一、房地产企业土地成本核算中存在的问题

对于一次性通过出让方式取得片区土地综合开发权的房地产企业，一般与政府签定一个土地出让合同，分红线地块办理土地证并分期开发。取得的各个土地地块的规划容积率各不相同，并分别限定了住宅和商业的建筑面积。

根据31 号文：“第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：(一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。”“第二十九条 (一)占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。……