赵春水 陈旭 闫艺 吴书驰

天津市城市规划设计研究总院有限公司

1 宜居社区的愿景

自新中国成立特别是改革开放以来，我国城市化进程加快，城市规划法律法规体系基本形成。但随着城市化进程快速发展，盲目提升城市居住品质的同时出现了过度追求现代风格和地域特色苍白的现象。柯布西耶提出的“光辉城市”呼应了城市机动车发展的需求，但“新建筑五点”及流动空间的主张却被设计误用。城市建设盲目追求规模扩张，显现出集约程度不高、公共服务供给不足、环境污染、交通拥堵等问题。以车为本形成的城市形态严重影响宜居城区的发展，从城市居民的角度出发，人们始终希望自己居住的城市更加宜居、舒适。

为转变城市发展方式、塑造城市特色风貌、提升城市环境质量、创新城市管理服务，国务院于2016年2月发布了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，其中在第十六条中明确提出新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念。2018年12月，《城市居住区规划设计标准》5.01条和6.02条提出了生活圈居住区和“小街区、密路网”的交通组织方式，“推行居住街坊制、开放支路网系统，不可封闭管理”。

由此可见，“窄马路、密路网”成为塑造步行优先、尺度适宜、有活力、以人为本的宜居城市的技术手段和积极探索。

2 天津八大里项目介绍

2.1 天津八大里的规划设计理念

天津八大里街区位于天津市河西区中北部，西侧紧邻天津市主中心文化中心，东侧紧邻天津市副中心天钢柳林地区，是连接城市主次中心的重要区域。横贯项目中部的黑牛城道是中心城区东部入市通道，也是快速环线的重要组成部分[1]。作为城市更新建设的核心区，天津八大里街区于2013年在市规划局的整体规划调控下，由八家设计团队对各个里进行深化设计，通过打造繁华的都市街区、优美的滨水空间、特色的景观大道，使该地区成为集宜居社区、企业办公、商业休闲功能为一体、连接主副中心的发展纽带。八大里街区项目占地214ha，新建地上建筑260万m2，保留地上建筑面积33万m2。

黑牛城道作为连接文化中心和海河后五公里之间的纽带，需要承担展示城市形象的职责，但绝不适于核心商务办公区的定位。黑牛城道应该更倾向于松弛、活力的状态，因此打造以居住为主的混合型生活街区。为了实现这一概念，就要避免区域中出现大尺度的街廓，增加路网密度，为居民提供生活便捷性和宜人尺度。创造优良人居环境的发展理念与“窄路密网”模式的理念不谋而合。

2.2 以“里”为单位的街区划分

天津八大里项目规划落实了“窄马路、密路网”的理念，遵循传统院落空间模式，形成人性化街巷体系及多级院落空间体系，营造宜居、健康、便利的居住环境。该项目对“窄路密网”的实践正契合了当前中国城市发展的设计过程：从总体规划设计到地块详细规划设计再到街坊细分设计，分层递进、逐步分解实施流程，构建城市-里-地块逐层衔接的城市空间分级结构，将规划理念真正落实到实际建设当中。

八大里活力街区，顾名思义由八个里组成。从人群的活动范围出发，总结适宜的生活圈尺度，以5min生活圈层级、满足居民多层次需求为导向，统筹安排公共服务和基础配套设施，其中每个里皆可视为一个5min居住生活圈（图1）。采取“窄路密网”模式，将生活性道路密度大幅提高，为交通组织提供更多可能性并增强慢行交通的可达性。

2.3 总规划师全流程介入

天津八大里的规划在基于集群的平台上进行，以“里”为单位的地块由不同设计单位完成，加上不同专业单位和不同管理部门的介入，复合的工作界面需要一个统筹多方需求的平台，来加强各部门之间的横向整合与对接，总规划师单位成为最终汇总负责的单位（图2）。

1“里”-地块逐层分级的城市空间结构

2 总规划师单位的全方位对接示意

总规划师单位从最初的城市设计阶段到总体规划设计、地块详细规划设计、街坊风貌设计，直至最后的落地实施阶段是全流程参与的。在“窄路密网”的落地过程中，总规划师单位在制度规范突破设计中与不同专业进行交流并协调；在精细化设计层面，对每个里的风貌设计或对位要求提出设计条件；在城市运营方组织出让地块过程中，政府部门以“里”为单位统筹出让。

3 开放便捷需求下制度规范的弹性保障

3.1 绿地开放性保障

3.1.1 绿地率指标与小地块理念的不匹配

传统地块的规划模式对地块内部的绿地率有具体指标要求，但是小地块在保证容积率的前提下无法满足指标要求，且容易在地块内部形成孤立的封闭型绿地。同时，“窄路密网”模式下较小的建筑前区使可设计的空间更小，且居民行为大多为经过性行为，较少发生停留性活动；街道界面的可视化绿地变少，零碎的绿地空间无法形成良好的公共开敞空间。另外，绿地率指标与人的实际感受并不匹配，绿地使用效率低下，不符合以人为本的城市街道空间的品质要求。因此，“绿地率”在“窄路密网”小地块模式下应该有更优化的表现形式。

3.1.2 提高小地块绿地的可达性

“窄路密网”背景下，天津八大里的规划理念坚持以服务居民为导向，对单地块绿地率不设要求，采用绿地率平衡的策略集中设计绿地空间，通过集中的绿道公园、分散的口袋公园解决了南侧地块小院落绿化率不足25%的问题。八大里区域的绿地布局统筹了庭院、街道、公园及小广场等公共空间，形成有“点-线-面”三种分级的公共开放空间。点状开放空间均质分布于各里的院落之间，为居民提供近在咫尺、多元化的交往活动空间；线状与面域开放空间串联各院落，为整个地区提供区域活动场所。集中的公共绿地提高了绿地质量，绿地率与人的实际感受更加匹配，社区更加宜居。

分级绿地空间系统通过绿地率平衡策略避免了与绿地率规范的冲突。集中的大型开放空间是将原先分解在小地块的绿地集中设置到复兴河公园，为居民提供更多可进入的高品质开敞空间，使经过性行为转化为随机停留性行为，增加了出行的舒适度（图3）。居住区绿地的公共空间得到了释放，实际上增加了公众使用的可能性，绿地利用率得到了真正的提高，给居民带提供了优质的环境，从而从整体上提升了城市的空间品质。

3 八大里的分级绿地系统示意

3.2 道路公共性保障

3.2.1 消防规范与小地块理念的不匹配

根据我国现行《建筑设计防火规范》（GB 50 016—2014）中对消防车道及登高扑救场地设置的明确规定，“对于建筑高度大于50m的建筑，消防登高场地的宽度和长度分别不应小于20m和10m”[2]。消防扑救场地有时需要利用部分建筑的退线空间，对于传统地块来说，建筑退界距离很多，消防扑救不会对城市街道产生干扰。但是对于小地块而言，较小的建筑退线就意味着要将消防扑救场地推向城市街道，产生与市政道路或步行空间的叠加情况。

例如，在“窄路密网”实践的一些地块中，根据城市设计的要求沿街建筑退界为3m，并不能满足建筑消防登高面的最小宽度，消防扑救场地与城市街道相重叠，市政、景观设施要对此避让，行道树种植、地面铺装以及城市家具、信号灯配置等都要同消防部门协调。因此，消防登高场地的设置，在“窄路密网”小地块模式下应该有更优化的法规保障。

3.2.2 强化道路的公共性

传统地块的居住区外部常常环绕一圈道路，地块被绿篱、围墙、住区大门等包围，地块内部设有方便居民行驶使用的住区专属道路。“窄路密网”模式下的小地块住区则是将内部的私密道路释放，成为了具有公共属性的城市支路，它们与建筑退线空间一起形成了具有公共属性的生活性街道（图4）。

为了避免消防扑救场地占用城市街道，八大里项目合理组织消防车道和消防车登高操作场地，尽量不占用建筑退界空间。在此情况下，八大里区域内车辆仅在市政道路上进行交通通行，区域内的消防车道及扑救场地利用市政道路及院落内的消防应急通道共同设置，同时与地块出入口相结合，在地块内部设置应急的消防车道环线，满足应急使用的需求（图5）。这样既解决了消防登高场地占用城市街道可能带来的拥堵，又保障了生活性街道的公共性和舒适性。

3.3 地块便捷性保障

3.3.1 地块出入口设置规范与小地块理念的不匹配

对于传统地块来说，出入口数量需要满足相关标准规范，即每个地块至少要设有两个出入口。“窄路密网”模式下若按照传统地块的规范要求设置，出入口数量较同等范围的大地块将翻倍，易导致交通组织不便、沿街界面不连续等问题，居民对街道空间的感受较差。同样，传统规范对禁开口的要求也不适合于小地块设计。传统模式下，地块出入口的布局位置只需满足自道路红线交叉点量起不小70m[3]，而小地块的边长较短，地块出入口距道路红线交叉点距离不宜按规范执行，开口选择受限，甚至不具备开口条件（图6）。因此，小地块的出入口设置不能按照规范执行，在“窄路密网”模式下应该有更优化的设计形式。

3.3.2 提高地块使用的便捷性

根据禁开路段的划定，部分地块无法开设车行出入口，因此地面车库出入口并非每个小地块各自单独设置，而是以“里”为单位在整个大地块上统一协调设计，保障居民的便捷使用。同时充分利用地下空间，以“里”为单位在各单元内部跨路整体开挖，地下空间联合开发形成共享车库，平衡相邻地块的停车量；结合地铁站点规划地下商业步行系统和跨越黑牛城道的地下通道，解决南北连通问题，满足居民地铁换乘的需求（图7）。这样既能减少单个地块车库出入口的数量，避免了出入口数量的密集对街道空间的影响，同时又避免单个街区地下空间利用率较低的问题，地下空间的整体开发利用效率得到了提高。

以保障最大的便捷性为出发点，地下车库的出入口均设置在支路上，缓解城市道路的交通压力。以四信里、五福里为例，将地下空间包括市政路下方进行了全开发，可集约利用设备用房，有效减少地上车库出入口的数量；综合利用地下空间解决了设备用房、居民和商业配套的停车需求，并具备地铁站接驳和商业功能；利用市政道路地下空间实现地下车库互通互联，充分节约了土地资源。

4 精细化需求下实施建设的技术保障

4.1 贴线率与界面控制

统一且合理的建筑退线，是提升街道空间品质和创建舒适的生活性街道的有效措施。建筑退线空间与沿街建筑界面被共同纳入“完整街道空间”进行一体化设计[4]。红线内5m的建筑退线空间结合绿化向城市街道开放，形成绿荫下的商业步行氛围；人行道与绿化隔离带结合设置，增加安全性的同时，拉近了行人和商业的距离，营造更好的步行氛围，增强街道活力。建筑退线连续一致并达到一定的贴线率才能形成统一的街墙。八大里的住区区域被底商或配套设施的裙房包围，贴线率达到近90%，街道的围合感和连续性更强。连续的商业界面加之“窄路密网”的设计，营造出适宜人行的尺度和充满活力的商业氛围（图8）。

按照城市设计的多层级城市界面要求，项目界面分为沿黑牛城道的都市界面控制、复兴河沿河的界面控制、海河沿线的界面控制。沿黑牛城道的都市界面控制——布置连续街墙、控制建筑高度，沿黑牛城道控制35m裙房线，沿路高层以80m为主，重要节点建筑高度控制在100～220m，塑造城市底景。复兴河沿河的界面控制——按照近、中、远三个层次，近水低、远水高的原则，进行整体控制。从复兴河南侧看八大里形成梯次递增的优美天际线：近——复兴河公园，第一层次是陈塘铁路绿道公园的示范段，规划占地23ha，全长约2.1km，最窄处50m，最宽处220m，南侧为开阔、舒适的滨水绿地，北侧为休闲、自然的都市公园；中——活力休闲街的休闲界面，第二层次规划为高35m的连续街墙，功能以配套和住宅为主，通过控制街道两侧的建筑高度、形态与街道的整体宽度，形成舒适的街道尺度，另外生活性道路两侧利用宽达11m的人行道设置树池与花池，形成绿荫下的商业步行氛围，并设置公交车停车港湾和小汽车临时停车港湾，为两侧商业补充必要的停车位；远——都市住宅的活力界面，第三层次为高60m的连续天际线，多业态混合构建品质生活空间（图9）。海河沿线的界面控制——南岸按照两个层次，第一层次高度控制在15～20m，第二层次为30～40m和60～80m。

4 大地块住区与小地块住区道路公共性对比

5 八大里区域院内消防车道示意

6 同等范围的大地块与小地块的车库开口数量对比

7 八大里四里与五里的地下空间联合开发示意

8 街道贴线率示意

9 沿复兴河界面控制

4.2 宜居社区的步行环境营造

为了营造良好的步行环境，每个地块内部采用院落式的建筑围合布局方式，八大里共形成27个大小不一的居住院落，其中最小院落70m×45m，最大院落200m×60m。以居住院落为基本管理单元，可增强居民的归属感和安全感，促进邻里间的相互交往。再者，同一个开发商以“里”为单位拿地，八家设计单位分别以“里”为设计单元进行一体化设计，地块之间设有联系通道，既符合“窄路密网”的开放性特质，又能联系不同地块间的开放空间（图10）。以第三里为例，三个地块之间通过东西向的人行出入口实现开放空间的串联，满足居民庭院空间步行的通达性，住区更加宜居亲民（图11）。同时，在建筑创造的围合社区条件下，整个地块充分利用本地乡土植物，在建筑外部空间延续宜居的品质追求，进一步打造便于邻里交流和适应老龄生活的院落环境。

4.3 大小市政衔接

“窄路密网”的规划模式下，地上沿街建筑退界很小，地下市政管线要同时满足地下空间的最小退让和市政管线内、外线衔接的要求。传统地块的建筑退线空间充足，市政接口一般在地块外围预留接口。但是“窄路密网”模式下，建筑退线如果少于规范要求，就会产生建筑外侧无法接口的问题，因此对市政专业产生新的要求，需要小市政大市政互相协调衔接。

八大里区域的开发时序是一级地块开发在前、二级地块开发在后，为了保障小市政的接口能顺利衔接大市政的甩口，底层沿街建筑的建筑退线为5m。地块内的重力流管线与大市政的预留接口在外部进行衔接，非重力流管线根据场地的现实情况在地块外部直接衔接或者在地块内部布置再与外部甩口衔接，实现市政管线的精细化排布。

建筑退界空间较小可能会造成设施带内设施的互相挤压与碰撞，这就要求街道界面的设施带设计要更加集约，统筹协调设施带、街道家具等各类要素。同时，一体化设计建筑退线与道路红线内的各类设施，优先满足行人、自行车和公交的空间需求，营造高品质的街道空间。另外，为了避免沿街步行空间出现检修井盖，市政管线不应进入市政道路红线和公共绿地。若是无可避免，则要将井盖位置集中排布在特定区域，与铺装一体化设计为隐形检查井，最小限度影响外部空间的面貌（图12）。

10 庭院步行环境实景

11 步行环境联系通道的串联示意

12 设施带集约设计示意

5 城市运营需求下开发管理的协同保障

5.1 “里”保证联合开发的可行性

八大里区域的城市设计基于创造宜居宜业城市、优良人居环境的规划布局，较为重视整体空间形态的控制引导。以往基于“窄路密网”的城市设计在规划建设过程中受到现状各种客观条件的约束，很多情况下只能流于表面，传统的土地开发模式制约了“窄路密网”的土地出让。

传统地块的房地产开发在规划设计过程中通常是先将用地划分成若干规模较大的地块（一般不小于400m×400m），再由二级开发企业完成开发工作。“窄路密网”的模式将用地规模弹性化、土地细分标准化，增加了居民生活的便捷性。但是“窄路密网”模式下必然会造成同样用地中可出让地块面积减少的情况，按照单一地块200m×100m的尺度计算，单一地块的面积只有不到3万m2，加上建筑退线、公共绿化带，可建设用地面积就会更小，而传统大街廓地块的住区面积则在10万m2以上。所以为了兼顾开发者的利益，在政府进行招拍挂时把小地块合并成大地块进行土地出让，以“里”为单位联合开发，使土地的出让形式具有弹性。以八大里项目的土地出让为例，通过“窄路密网”划分城市土地形成不同的用地单元，六大央企、国企开发商同时进驻同时开发，既能保证开发的同时序性，又可以解决因地块过小开发商不愿拿地的矛盾。同时合并地块出让又保证了地下联合开发的合理性，这样既实现了地面交通的公共性，又实现了地下的专有性和互补性，达到各方利益的最大化。

5.2 独立单元管理下的便捷性

国内传统的大街廓住区一般采取封闭式物业管理，“窄路密网”开放式住宅区的开放式物业管理则会造成物业管理的不便及管理成本的增加。例如，以住区每个出入口两个物业管理人员来计算，同等范围的传统大街廓地块需要两个出入口、四个物业管理人员；而在小街廓住区，物业管理人员的人数取决于出入口的数量，这就产生了业主与物业管理公司之间的矛盾。因此在落地后的运营管理中为了避免不必要的矛盾以及相对高的管理成本，就会产生一种与“窄路密网”宜居理念相悖的结果，即不管是住区的业主还是物业管理公司都会对封闭的住区物业管理模式更加偏好，这也制约着“窄路密网”开放式住宅区的实施[5]。八大里以居住院落为基本管理单元的模式，采取适当缩小安全管理单元规模的措施，通过智能化手段保证居民的安全、方便居民出入，保证项目内的街道、步行道以及公共空间与设施为住区公众直接利用。物业的本质不变，划小物业管理单元，将过去的一个物业管理单位拆分成多个，管理范围进一步缩小，管理服务更加细致到位（图13）[6]。

5.3 用地性质混合的舒适性

传统住区在业态管理运营上一般采取基层政府相关部门持有的公共服务设施与开发商持有的商业设施各自独立分布与管理。＂窄路密网＂对业态的管理运营不同于传统街区单一使用土地及安排业态功能的模式，而是在混合使用土地的基础上探索建筑业态的丰富性。传统住区在生活服务设施上一般都较为齐全，但是皆为集中设置；居住人口多，但是功能业态单一。公服与商业集中分布的业态形式诚然更方便运营与管理，但是会产生业态定性分布与居民需求不匹配的情况。八大里区域通过对地块进行细分设计，充分考虑不同人群在不同时段的活动，对土地规模和业态合理调配，将方案落地做得更加饱满和实际。

为建设老有所养、儿童友好的宜居社区，八大里区域以三级配套设施为标准，对以“里”为单元的社区公共服务设施进行规范化指引，包含教育、医疗、养老等关系社会民生的设施，门类齐全且分布均匀，各“里”院落内居住、商业、办公等业态高度混合。三级配套设施主要在基本街区层面，根据活动人群和功能定位，结合实际需求在“里”层面进行选择性的总量弹性统筹协调，差异化配置各类设施。例如，各个“里”形成的区域级邻里中心地块内配套服务设施充足，300m之内均可到达；老年人可在5min内到达任意设施，每个“里”都能形成5min生活圈。托老所、邮政所、社区卫生服务站等选配设施，利用公建、住宅底商空间进行灵活布局，部分空间可以合并设置，实现弹性和集约利用（图14）。

13 五福里的安全管理单元示意

14 五福里选配设施的弹性配置

八大里板块由政府统一规划建筑形态及配套设施，承接京津冀一体化职能，充分满足居住与生活需求。这就对政府的运营管理模式提出更高的要求，要构建更具弹性与动态的规划管控与运营机制。例如，建立多方参与的共同运营机制，构建政府、社会组织、居委会和居民等多方共同参与平台，明确各方的责权利和协作机制。同时还要灵活应对社区需求并实现社区的动态更新，在各类社区服务设施规划设计之初充分考虑未来在设施功能、结构、规模和相应配套等方面的调整弹性，应对未来的发展变化。

6 结语

对“窄路密网”的探索，提高了创建“以人为本、舒适宜居”的社区环境的可行性。“窄路密网”模式下的开放性绿地使土地利用更合理，增加了公众的绿地使用面积；精细化的引导设计使得社区更加宜居舒适，从心理上满足了中国人倾向于居住在院落中的传统情结；以“里”为单位进行地上/地下空间的统筹考虑，地块联合开发和出让，实现地上公共性和地下专有性的协调统一。“窄路密网”的实践解决了停车、绿地率之间的矛盾，提高了地下空间的使用效率。

2019年4月，天津市发行《天津市建筑工程规划管理技术标准（试行）》1文件，八大里项目“窄路密网”的实践探索对上述标准的编订工作提供了良好的技术支撑和规划后评估的案例。本文通过探讨“窄路密网”模式下宜居社区的实施保障研究，希望能够对“窄马路、密路网”设计理念的落地实施具有一定的启发意义，为实现更加宜居和人性化的城市空间提供借鉴。

注释

1 2019 年4 月，《天津市建筑工程规划管理技术标准（试行）》文件，于技术篇第2.26 条提出了居住社区宜采用窄路密网、小街廊、围合式布局，生活性道路间距不宜大于150m，强调社区营造，形成整体和谐的建筑、街道、邻里空间形态。