何建艳，张小文，陈绮莉

（1.北京师范大学（珠海校区），广东 珠海 519000；2.安徽农业大学 经济管理学院金融系，合肥 230036）

0 引言

随着我国经济的发展以及城市化进程的推动，党的十九大报告中提出“坚持房子用来住而不是炒，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的制度”，住房租赁市场将迎来更大的发展机遇，多方资金亦踌躇满志准备进入租赁市场。资产证券化是以资产的可预期未来现金流作为支持与租赁住房的特性有天然吻合之处。自2017 年初以来，住房租赁融资中的资产证券化一直加速发展，逐渐成为其重要渠道，其融资规模已超百亿，并日趋受到市场追捧。本文主要根据区分底层资产的差异来进行研究，通过剖析保利租赁类REITs 的创新点与问题，并与资产证券化产品中的租赁收益权ABS 与CMBS 分析比较，突出类REITs 的重要性，提出完善我国住房租赁市场的金融支持政策和配套政策的对策，这将促进住房租赁市场的发展，加强金融支持力度，为解决住房租赁面临的难题有现实意义。

1 国内外研究述评

对于REITs 的投资价值的研究，因金融市场的发展，国外研究起步较早且成果丰富。Richard（2004）用三种方法对REITs 的价值进行衡量：第一，将REITs 价格与其持有的房地产净值进行比较；第二，比较REITs 的收益率与十年期国债利率之间的差幅；第三，将房地产投资信托的资本收益比与标准普尔500 指数或罗素2000 指数的资本收益比进行比较。Ibbostonson（2010）认为REITs 不仅可以扩大组合投资的有效边界，而……