来海青

青岛市城阳区不动产登记中心 山东青岛 266109

人们在购买房产时，房屋面积是考虑的重要因素。倘若再出现测绘不准确问题，这是人们无法接受的事情。一旦这种情况出现，轻则产生矛盾，重则造成冲突。当事件曝光后，会有损企业形象。口碑关系到营销，销量下降，势必会造成收益减少，从而加剧资金紧张局面。当资金链出现断裂后，房地产企业只能吞下失败的苦果。要想规避这件事情，需要提高测绘质量。本文就如何提升测绘精准度进行研究，仅供参考与借鉴。

1 房地产测绘的精度要求

房地产测绘精度受多个因素影响，其中影响较为深远的当属房屋条件、测绘技术、国家经济[1]。国家经过综合考量后，出台测绘规范，内容见表1。

表1 房地产测绘规范

2 房地产测绘面积误差分析

2.1 阳台面积

有关阳台面积的规定，我国进行过多次调整。正因如此，阳台面积就存在不确定性，为测绘面积误差产生提供了温床。阳台状态至关重要，封与不封的区别很大。在一些房屋中存在晒台，原先处于敞开状态，但其四周有围挡，以供人们生活所用。倘若业主加装顶棚，那么晒台就会变成阳台。这时如果按照阳台计算，就会造成测绘面积过小。很显然，这种做法缺乏合理性。到底应当如何计算阳台面积成为需要思考的课题。

2.2 突出部分

随着城市建设步伐加快，土地资源更加紧缺，致使地价不断攀升。房地产企业要想获得足够多的利益，必然会建设高层建筑。高层建筑有一个鲜明的特点，即建筑结构会与下面墙体相连。当前通用做法是无论柱子是大还是小，都会计入分摊面积[2]。如此一来，人们拿到手的房屋面积就会减少。很显然，企业这一做法有损业主利益，容易引发纠正。

2.3 楼梯面积

无论是电梯房，还是楼梯房，都会设置楼梯间。在计算楼梯面积时，需要考虑是否存在门洞。倘若楼梯与门洞相连，则需要将其计入分摊面积。倘若不存在这种情况，那么就不用分摊。在一些高层建筑中，还存在楼梯“走空”的情况，这种结构会占用土地资源。部分房地产企业将其算入公摊面积中，但在销售环节并未告知，为日后纠纷的产生埋下伏笔。

3 降低房地产测绘面积误差的办法

3.1 加强图纸资料审查

很多房地产企业没有对资料进行审查，当发现问题时，只能更改图纸，这无疑会增加建设资源消耗。为避免后续麻烦，需要对图纸资料进行严格审查，以确保规范性与准确性。一套完整的设计图纸应包括总图、平面图、剖面图，在这些图纸中要对阳台、楼梯等部位进行说明[3]。设计图纸是房地产测绘的重要依据，测绘人员在拿到图纸后，要了解图纸内涵，明晰图纸要求。一要检查图纸的完整性，二要对水房、配电室等特殊位置进行严格审查。如发现房屋信息不明确的情况，要向相关部门反映。

3.2 有效处理上空部位

上空部位处理不当是引发房产纠纷的主要因素，需要测绘人员认真对待。由于每个房地产项目的情况不同，测绘人员要具体问题具体分析，找到最适合的测绘方法。在计算上空墙体时，测绘人员要格外小心。先判断外墙上空是否要划入房屋面积中，判断依据外墙是否作为支撑，如果是支撑，则无需计算上层面积，只需计算下层面积。这样做的好处在于避免重复计算，保障业主利益。

3.3 准确计算阳台面积

现阶段，阳台只有两种状态，一是封闭阳台，二是开放阳台。无论阳台处于何种状态，都不能按照底版的水平投影计算面积。倘若强行计算，只会增加面积误差。正确而做法是找到围护最外沿的水平投影，以此为基准计算面积。阳台状态不同，计算方式也会有所区别。关于封闭阳台，只需按照外围水平投影计算面积。关于开放阳台，先计算外围水平投影面积，再按照二分之一面积取值。通过区别对待，最大程度保证计算的准确性。

3.4 加强测绘队伍建设

房地产测绘具有综合性特点，对人员专业素质要求较高。要想测绘结果精准，需要房地产企业加强队伍建设。增强队伍实力的路径有两条：第一条：人员引进。房地产企业要依托工作特点制定招聘要求，并将招聘信息对外发布。当求职者看到招聘信息后，会选择是否投简历。企业人事要先过一遍简历，将不符合要求的人员去除。通知剩余人员参加面试，在面试时全面衡量人员能力，选择符合测绘要求的人员。新人初入企业，要立刻组织培训，加快他们的融入速度。在工作期间，关注新人表现，给予足够关怀，使他们一心一意为企业工作。第二条，人员培育。关于新人，以增加实操经验为主，辅以职业教育。关于老人，以规范测绘操作为主，辅以创新教育。在测绘中，注重新老搭配。利用新人的冲劲，唤醒老人的工作激情。利用老人的经验，弥补新人的工作缺陷。

总之，随着新时代的到来，新问题随之产生，其中表现较为突出的当属房屋测绘问题。当前，测绘面积误差比比皆是，既损害业主利益，又降低企业形象。房地产企业要想获得长足的发展，需要创新测绘工作，以此减少面积误差。