虞晓芬，冯香妮，张利花

(浙江工业大学 管理学院，浙江 杭州 310023)

2003年以来我国出台了一系列房地产调控政策规范房地产市场，房地产企业是房地产市场的重要参与者，调控政策对房地产企业有何影响值得研究。研究房地产调控政策对房地产企业经营业绩的影响，能够从微观企业视角探讨房地产调控政策的有效性，从而丰富我国宏观政策对微观企业的影响研究。具体分析房地产宏观调控对国有房地产上市企业和非国有房地产上市企业经营业绩影响的差异，能够从房地产行业视角探讨国有企业和非国有企业的差别表现，并为不同所有制房地产企业应对房地产调控政策变化提供依据。

一、房地产调控政策与阶段划分

回顾我国多轮房地产调控，从图1的房价走势图可以看出，2003年提出房地产业已经成为国民经济的支柱产业后，2004年房价增速达到15%以上，2005年、2006年出台多条政策全面从严调控房地产市场，2006年房价增速下降到约6%。2008年受金融危机影响，房价下跌，房价增速为负，我国出台了一系列救市政策，在贷款利率、首付款、税收政策等方面放宽限制，2009年延续宽松政策。但过度宽松的政策环境，导致2009年房价增速将近25%，2009年底出台紧缩政策，2010年至2013年陆续出台更为严格的差别化信贷政策、限购政策等，房价增速在7%上下浮动。2014年房价增速放缓，提出要合理配置信贷资源，2015年提出要化解房地产库存，2016年提出要“因城施策”。2016年房价增速再次达到10%以上，9月多地出台新政，开启了新一轮房地产调控，12月提出“房住不炒”，2017年房价增速下降到5%左右，2018年坚持调控力度不放松，2019年提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。……