康宇溪（成都师范学院）

■引言

在社会发展过程，行业制度日益规范，促使房地产行业得到快速发展。我国房地产行业已经初步实现投资性这一发展目标，在投资性房产当中，资产评估具有重要应用价值，因此，研究评估方法的实践应用具有现实意义。

■投资性房地产的资产评估方法

（一）收益法

收益法主要是将待估投资性房产未来特定年限的预期收益作为标准，和收益乘数进行相乘，即可获得待估房产具体价值。利用收益法属于直接资本化转换形式之一。通常而言，在收益乘数的计算方面，可将同类房产参照物价格当作主要对象，和年收益相除，最后获得数据就是收益乘数。由于年收益存在差异性，故此收益乘数也各不相同，主要包括净收益、毛收入、毛租金、潜在毛收入以及有效毛收入[1]。

（二）市场对比法

利用市场对比法需要提前了解和待估房产具有相似性的同类房产，并且房产存在于市场之上，可通过对此类房产价格因素展开调查，将其作为参照物，并和待估房产展开对比。对比之后，即可找出待估房产、参照房产二者之间的差异性和相似点，以此为基础，完成二次分析，对待估房产展开调整，重新确认基准日价格，完成现实资产的评估操作。使用此评估方法重点在于参照对象房产的选择，应该保证参照物选择的合理性，将其他客观因素考虑其中，确保该方法能够发挥成效。

（三）直接资本化法

直接资本化所属收益法重要类型之一，可假设投资性房产未来阶段收益处于均等状态，即可通过年金方式将房产收益体现出来。……