田雷

【摘要】随着经济的发展及人民生活水平的提高，加之国家政策的引导，住宅精装修交付已越来越普遍。然而，现阶段交付的精装修住宅渗漏问题频发，引起大量投诉和维权。笔者结合项目实际，探讨精装修住宅常见渗漏问题及预防，旨在提高住宅装修质量，为业主交付质量合格的产品。

【关键词】精装修住宅;渗漏问题;预防

1、引言

筆者本人2014年进入房地产开发商工作，至今已7年，一直从事房地产开发管理工作，期间参与多个精装修住宅的交付。以笔者经验，精装修住宅常见渗漏问题主要集中在以下部位：①外窗;②外墙;③厨房及卫生间;④地辐热管道及给排水管道;⑤阳台;⑥屋面;⑦水暖管井和空调机位。通过对以上渗漏高发的部位采取适当的措施，可以极大减少渗漏的隐患，提高产品的交付质量。

2、外窗

外窗的渗漏主要发生在窗框与结构墙体的间的缝隙，尤其是窗框下部。常用的预防措施是将底部及两侧竖向上翻250mm的缝隙用防水砂浆填实，并在外侧涂刷1.5mm的JS防水涂料作为加强防水层。同时，其余缝隙采用优质发泡剂填充，并不允许对发泡剂进行切割，防止雨水通过发泡剂部分连通的微小孔洞缓慢的渗进室内。对于采用铝模的项目，可采用企口工艺，延长渗透路径，减少水分存积的隐患。而且，外窗必须按规定做淋水试验，来检验施工效果，提前发现并消除渗漏点。

3、外墙

外墙渗漏主要发生在螺杆眼、施工缝及混凝土结构与砌体结构交接处。螺杆眼要采用掺适量微膨胀的防水砂浆堵实，外侧涂刷1.5mm直径100mm的JS或聚氨酯防水涂料。施工缝及混凝土结构与砌体结构交接处同样采用聚氨酯防水涂料涂刷作为加强层，降低渗漏隐患。建议开发商在设计阶段提前优化，采用全剪力墙外墙，防渗漏效果优良。需要注意的是，所有外墙最上部需做混凝土挑檐构造，阻止雨水通过保温与墙体间缝隙渗入。

4、厨房及卫生间

厨房及卫生间的渗漏主要发生在管道根部、烟道根部及墙面。管道推荐采用止水节工艺，可有效减轻渗漏隐患。如采用传统预埋套管，管道与预埋套管间缝隙应进行二次吊洞，第一次吊洞至深度的2/3，第二次吊洞至完成面，避免一次吊洞过厚混凝土有收缩开裂。烟道周边同样应采用二次吊洞，且烟道外侧应做50mm宽防水台，防止渗漏后串水。厨房卫生间的砌体墙底部必须施工高度不小于200mm的混凝土导墙，导墙底部必须凿毛且支模时不允许采用对拉螺杆。防水施工前，对阴角及管道根部进行倒角，半径不小于50mm。厨房卫生间地面防水应上翻至墙面一定高度，一般不应小于300mm，淋浴区不小于1800mm，洗手池及洗菜池不低于完成面300mm。厨房卫生间门洞处防水应外伸至相邻房间至少300mm。厨房卫生间应做2道防水，每道施工完成后必须闭水至少24小时，确保无渗漏。闭水应确保最高点水深不低于20mm，并做好水位记录，防止虽然有渗漏但是没有明显漏点的特殊情况出现。

5、地辐热管道及给排水管道

地辐热管道及给排水管道渗漏主要发生在管道接头处。地辐热混凝土浇筑时管道必须固定牢固，且管道带压，便于及时了解管道的情况。交付时二次对地辐热管道打压，观察管道与分集水器接头及管道自身，确保无渗漏。给水管基本同地辐热管道。排水管接头处需使用与管道配套的专用配件，并使用优质的粘结胶粘结。管道包封前，必须按规定要求做管道满水试验，观察管道及接口无渗漏后方可包封并预留检修口。

6、阳台

阳台渗漏主要发生在阳台门下部与阳台下部墙体。由于阳台经常具备洗衣功能且与雨水经常接触，下部墙体保温容易潮湿，所以阳台墙体下部保温应采用吸水率小的保温材料，同时在墙体外部涂刷JS防水，上翻不少于阳台完成面300mm。阳台门下部整个外墙厚度内应去除地辐热设置的苯板垫层，全部用防水砂浆封堵密实。地辐热保护层施工完后，应在阳台门两侧300mm范围内涂刷JS防水涂料，防止水分通过阳台门下部渗到室内。

7、屋面

屋面渗漏具有渗漏点不易查找，维修工程量大等难点，必须采取多种措施避免渗漏。屋面结构板应采用平板振动器加强振捣，并及时进行养护，养护时间应不少于14天。同时，应严格控制拆模时间，待结构板强度足够后方可拆模。屋面附属结构施工过程中控制荷载堆放，防止屋面板由于局部荷载超过设计值而产生贯通裂缝。所有屋面附属结构施工缝不允许留在平面，必须上翻处理，上翻应不低于屋面完成面300mm且支模采用止水螺杆。屋面应至少设防2道防水，并需特别注意加强落水口、出屋面管道等细部的处理。防水施工完成后，必须按规定进行闭水试验，闭水不少于24小时无渗漏后方可进行下一道工序。

8、水暖管井及空调机位

水暖管井和空调机位是经常产生渗漏的部位，但是由于面积小、位置不明显，经常被忽视。水暖管井和空调机位应设置地漏，管井地面和空调机位内板面找坡顺畅，能够及时排水，保证不积水。水暖管井贴临室内墙面螺杆眼必须封堵密实，并涂刷JS防水予以加强，防止室内墙面渗漏或返潮。

结语：

综上所述，精装修住宅的渗漏及预防是项繁复的系统工作，需要强大的管理能力。开发商必须针对不同渗漏部位采取有针对性的预防措施并严格落实，方可减少渗漏的隐患，为业主交付质量合格的产品。

参考文献：

[1]刘百胜.房屋建筑渗漏问题的成因及预防措施[J].中国房地产业，2019（28）：175-176.

[2]王晓飞.房建施工中的防渗漏施工技术及优化措施分析[J].建筑与装饰，2020（23）：151.