吴弘瑾 沈国云

摘   要：针对房地产价格波动问题，首先对济南市近几年的房地产环境进行了简要分析，并从供给端和需求端分析了对房产价格的影响因素。基于1999—2019年10年间山东省济南市房地产时间序列数据，构建计量模型，得出金融机构贷款余额增加1%，济南市房地产销售价格将增加0.145%;人口密度增长1%，济南市房地产销售价格将增加0.797%;房地产开发投资额增长1%，济南市房地产销售价格将增加0.395%，其中人口密度因素对房地产销售价格的影响相较利率水平和房地产开发投资规模更为显著。基于此，针对后疫情时代的影响，结合济南市政府房地产业发展规划，根据实验数据提出了对房地产政策的几点建议。

关键词：房地产价格;山东省;实证分析

中图分类号：F29    文献标志码：A        文章编号：1673-291X（2021）35-0030-06

1998年住房制度改革以后，我国房地产行业进入飞速发展阶段和市场化阶段。2003年，房地产业被国务院列为支柱产业之一，自此规模迅速扩大，房价预期也始终处于上行通道。2016年以后，我国房地產市场受到政府的严格调控，稳定了房价，提出了“房子用来住而非用来炒”的观点，并将重点放在构建房地产市场的长期有效调控机制上（盛松成，2007）。

基于此，笔者对济南市进行了一系列的调查与思考，分析影响济南房价因素的程度是怎样影响济南市房地产业有关“长效调控机制”的框架和实现机制的。

一、房地产价格理论分析

（一）影响房地产供给端的因素

1.房地产的开发投资额度。……