普通商品住宅小区建设了部分商业用房，该商业用房的土地用途为住宅，但实际用途为商业。请问：办证时用途可以分别登记，还是要求必须缴纳土地出让金后，再变更土地用途？

就按原来批准的登记。土地按住宅用途，房屋按商业用途。

规划用途可以明确的，建议改成一致;没有办法明确的，还是按原规划用途办理。

一般是缴纳土地出让金后变更用途。

理论上讲可以找到规划一致的依据的，房地规划用途不一致，在抵押和转让的时候会很麻烦。

现在的没问题，问题是历史上产生的。住宅小区强制配套商业用房，当时土地用途就是住宅，并且经过了规划验收。

如果土地出让合同中显示有配套商业，过去存在强制配比的说法。

过去的经济适用房小区是要求有配套商业的，规划也是这样批的。如果现在要解决房、地的一致性，涉及土地分摊，难办。

缴纳土地出让金后变更商业。

根源是《土地利用现状分类》与《城乡用地分类与规划用地标准》不一致，《城乡用地分类与规划用地标准》是可以居住用地兼容配套商业设施的。

确实，是规划和土地规则不同，但应该是认定合法的，不能强制相同。

规划用途应填写的是建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途。

本来登记簿分别记载就可以了，硬要现在来改变是没有依据的，现在很多地方在处理的时候都没搞清楚这个问题。

本身是允许房地不一致的，个人认为这里的土地用途还是住宅。……