黄小雨

一、基本案情

2002 年4月23日，因水泥厂未履行生效法律文书义务，名下250亩土地及建筑物被执行法院查封。2007年10月10日，水泥厂将已查封土地中的40亩以月租2万出租给承租人20年。2010 年6月21日，执行法院发布公告对土地按现状拍卖，赵某竞拍买得，执行法院裁定土地使用权归赵某所有。由于承租人不同意向赵某移交涉案土地，司法拍卖买受人赵某提起返还原物之诉。

法院一审、二审及再审均认为，在讼争土地被法院拍卖前，原所有人与承租人之间已建立了租赁合同关系并履行协议。拍卖公告中已披露对拍卖标的是“按现状（含瑕疵）拍卖”，买受人已清楚讼争标的物是“按现状拍卖”，即不交吉，实质上是对拍卖标的物存在租赁事实及交付瑕疵事实的确认。根据合同法关于租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力的规定，买卖不破租赁。在租赁合同期限未届满、执行法院未将涉案租赁关系予以解除、涉案租赁合同效力亦未经依法确认无效的情况下，对以含瑕疵（不交吉）的价格拍得标的物的买受人，应承受土地上的原租赁关系，不得诉请承租人返还土地。判决驳回赵某返还土地诉讼请求。

2018年，司法拍卖买受人赵某不服，向检察机关申请监督。

二、分歧意见

本案的争议焦点在于：司法拍卖买受人能否诉请租户返还按现状拍卖的不动产。

第一种意见认为，本案应作不予受理处理。1998年最高人民法院颁布的《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第46条规定：“人民法院对查封扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。……