朱思雅

摘要：房地产业已经成为我国的国民经济支柱产业，对其市场结构的分析有助于调控房价，促进国民经济又好又快发展。文章首先介绍了我国房地产行业发展现状，接着对涉及产业集中度和市场结构对房价的影响的文献进行了梳理。接着，文章对我国房地产竞争结构进行了衡量，主要计算了全国房地产市场集中度（CRn）和勒纳指数两种指标，发现我国房地产市场是处于分散竞争阶段的原子型。借鉴Carey模型，实证分析金融资源、房屋造价、人均收入、垄断程度对房地产价格的影响。文章提出一些政策建议，可从提高市场集中度、合理扩大住房供给、提高居民收入来实现市场结构的优化和房价的稳定。

关键词：中国房地产业;市场结构;市场集中度;房地产价格

一、引言

中国人自古以来就有“安家立业”的传统观念。近年来，随着经济和社会的快速发展，人民生活水平不断提高，“买房”成为老百姓日常关心的热点话题之一。以保障性住房为主的房地产市场的发展在促进我国国民经济健康发展中起着重要作用。据国家统计局最新的统计资料显示，房地产在国民生产总值中所占的比重持续增长，2017年达到6.5%，在2018年更是达到了6.87%左右。2018年年末我国房地产投资比上年同期增长9.5%，达到12.03万亿元，房地产销售额同比增长12.2%，二者均达到了历史最高水平。

同时，房地产行业也存在着一些问题，例如投资过多、价格上涨速度过快、商品房结构不健全、市场失调等等。为了维护国家经济健康持续发展，国家也在出台相关宏观调控政策。从2007年到2008年上半年，专家学者广泛认为中国房地产市场存在严重泡沫，因此政府采取了一系列措施来遏制房地产价格的大幅上涨。2008年下半年，面对全球性的金融危机，政府又颁布了一系列补充性的政策来刺激房地产消费。这造成了住房市场的不稳定，也反映了政府政策效果的不理想和不确定性。土地价格上涨，房价节节攀升的现象仍然出现在众多城市。因此，需要对我国房地产市场结构进行研究，寻求符合经济发展规律和中国国情的可持续发展的市场结构，并且探索房地产市场结构与房地产价格之间的联系，为政策制定提出参考意见。

二、文献综述

产业组织理论在西方历经多年，已经发展得较为完善。但主要应用于制造业、银行业，研究房地产业的文献较少。相关文献主要集中在房地产的投资决策、房地产决策与公司战略的关系、房地产在城市中的空间分布等方面。我国房地产业的研究和国外相比开始较晚，还不够完善，研究重点主要集中于单一市场结构。周刚等从企业规模过小、竞争低层次、进入壁垒异化这几方面缺陷分析我国房地产业市场结构，并针对性地提出促进产业健康发展的路径选择。吴拯通过实证分析，指出中国房地产市场存在过度竞争和规模不经济。考虑到美国房地产市场的金融体制和土地政策已成熟，苗天青发现香港“高度集中”的市场结构中，是通过高房价和消费者对地居住水平来实现发展商的高盈利水平的。他主张借鉴中国香港的经验，将香港房地产业市场结构作为内地的理想“参照系”。杨承坤从资产额、销售额两个维度比较2001年至 2004年房地产行业市场集中度。他认为，全国房地产企业集中程度很低，更何况是形成规模经济了。

在研究房地产价格的影响因素时，学者们普遍认为，房地产价格是由各种因素决定的，现有文献主要对城镇居民收入、税收政策、房地产投资、国民经济发展水平等因素进行探讨。何鸿婧等人认为市场势力是造成目前房地产价格扭曲的原因，当前的房地产市场是垄断竞争市场。肖磊等收集截面数据，对30 个省会城市的数据进行定量分析，发现供给层和需求层对房价影响最显著，还考察了东、西部房价的差异。陈笑运用市场集中度指标，对房价与房地产市场结构之间的关系进行了实证研究，认为市场集中度是房价最重要的影响因素。

综上所述，我国房地产市场结构可以用各种指标来衡量，而这些指标是影响房价的因素之一，可以构建市场结构与房地产价格之间的联系，通过优化市场结构来达到稳定房价的目的。

三、我国房地产市场结构分析

房地产市场结构，是指构成房地产市场供给方主体的房地产公司之间的相互关系及其特征。一般来说，市场结构可以分为完全竞争、垄断、垄断竞争和寡头垄断四种类型。市场结构的决定因素包括规模经济、产品差异化、市场进入与退出壁垒。市场集中度是指某一产业内买卖双方的数量及其相对规模的分布特征。它反映了各主體之间的力量对比和对市场运行的影响程度。本文主要采用市场集中度（CRn）来衡量我国房地产市场结构状况。

市场集中度（CRn）是市场中规模处于前n位企业的市场份额总和。其计算公式为：

其中，X是市场总量，xi为排在第i位的企业的市场量。本文对2010～2018年《中国房地产统计年鉴》提供的数据和中国房地产上市公司TOP10整理的前4名企业的年报进行汇总后，得到这4家企业的销售额、资产额，用这两种方式分别计算行业集中率，得到表1：

根据美国贝恩早年提出的运用企业集中度对市场的分类，CR4小于30%时，竞争类型属于原子型，即企业数量多，不存在集中现象。我国产业集中度距离30%的下限相差很远，与发达资本主义国家尚存在较大差距，属于该类型。根据销售额计算，我国房地产行业的市场集中度存在轻微波动，但整体有上升趋势;根据资产额计算，市场集中度稳步上升，具有相似走势的变化趋势。从全国来看，我国房地产行业产业集中度低，不存在全国统一的垄断市场，处于分散竞争阶段。

房地产市场集中度低，体现出房地产企业起步晚、规模小、数量多等特点。同时，房地产企业还存在住房建设规模化程度低的问题。房地产消费可以分为三个阶段。第一阶段追求居住面积，对其他方面要求较低;第二阶段在追求居住面积的基础上，开始重视房屋的质量和居住体验;第三阶段消费者不再拘束于居住面积，对房屋的环境、综合品质更加重视。我国大多数城市还处于第二阶段，房地产还处于单纯的产品层次的竞争的阶段，没有上升到企业管理的层面上来。同质竞争的状态容易导致消费者与房地产开发商之间产生资源或信息不对称的问题，不利于规模经济效应的发挥和房地产市场的未来发展。

市场壁垒也是影响市场结构的重要因素。我国房地产业企业进入和退出壁垒较低。这是由于许多开发商可以进行高负债经营，利用银行信贷资金，进行投机甚至是炒楼行为。并且，他们可以通过降低税收、消费者预付款、建筑施工单位预付款等形式来减少对融资的实际需求。房地产业虽然开发成本巨大，需要一定的行业资本，但和石油化工等产业相比，新厂商更容易进入。在政策法律壁垒上，我国的国情是城镇土地归国家所有，有助于政府进行宏观调控。然而，由于我国土地供应不平衡，土地交接市场竞争性差，政府对房地产企业的准入要求较低。除此以外，技术壁垒也较低，开发商只需要提供资金，项目的设计、开展、竣工有专门的中介机构负责。

最后，在产品差异化上，当前房地产企业模仿大于创新，很少有企业能重视品牌战略的实施，打造独特的品牌形象。现存企业不能够很好的挖掘消费者偏好，满足市场日益多元化的需求。长期这样下去，会带来住房投机过剩且产品差异化缺失，造成资源的浪费。

四、研究设计

为了研究房地产市场结构对房价的影响，本文借鉴Carey（1990 年）的模型。Carey提出了一个用于分析美国农业用地价格的模型，其通过市场土地供给等于市场需求来决定土地的价格。

在需求层，假定商品住宅市场产品无差异，存在 N 个同质的潜在需求者，P为消费者为购买住宅愿意支付的最低价格。在这里，假定P服从于均值为基准价格P*的均匀分布，设P与P*的离差为 h，则 P～F（P*，h）。在任意价格条件P下，房地产市场价格的概率分布即为[1-f（p）]，则房地产市场需求为：

其中，M为投资者所能动用的资源，如贷款数量。通常 M =L（Y，r），Y代表居民收入。

在供给层，假定市场结构是垄断的，根据利润最大化的目标可以得到其利润函数为：

通过一阶求导和式子的变换，可以得到房地产市场供给为：

其中，Q代表房地产市场供给，C代表成本，L代表房地产市场垄断程度。

在市场均衡条件下 D=Q ，于是有：

从以上式子，可以清楚地看出，房价的决定取决于以下变量：房地产市场潜在需求人数 N、房地产市场需求方所能够获得的金融资源M、房地产市场投资者保留价格与基准价格的偏离程度h、房地产市场的基准价格P*、城镇居民平均收入Y、房地产造价C，以及房地产市场垄断程度L。

假定偏离程度h、基准价格P*、市场潜在需求者N为给定不变的。参考一些学者的意见，用房地产开发企业资金来衡量需求方所获得的金融资源M，用勒纳指数来衡量市场垄断程度L。勒纳指数L=，其中P为市场价格，而MC则表示商品的边际成本，此处我们借鉴李宏瑾的文章，用竣工房屋造价替代边际成本。

使用2000～2018年《中国统计年鉴》和《中国房地产统计年鉴》的数据，尝试建立房地产价格的回归模型。显然，除了M对被解释变量有负面影响，其他因素都对房地产价格优正面影响。对模型进行优化，对数模型如下：

五、结果分析

模型回归结果如下表格所示：

从统计检验角度来看，该模型的总体线性关系显著成立，拟合优度很高，因此房地产平均造价、城镇人均可支配收入、房地产市场垄断程度（勒那指数）、房地产企业资金来源，这四个变量能很大程度地解释房地产平均售价。

Eviews得出的计量结果很好，模型在 5%的显著性水平下，各变量均通过检验且拟合优度很高，房地产价格有99%以上可以由以上变量进行解释。随后对模型进行检验，不存在异方差和自相关性。结果表明，房地产市场垄断程度与房价之间呈现出正相关关系，当垄断程度相对增加1%时，房价相对增加1.10363%。此外，商品房造价相对增加 1 个百分点，房价则相对增加0.97488个百分点。城镇居民人均收入相对增加1%时，房价相对增加0.147175%。开发房地产投资与房价之间呈现出负相关关系，符合实际情况，开发房地产投资每增加1个百分点，房价增长速度就减少0.079602个百分点。由此可见，房地产市场结构对房价产生较重要的影响，垄断程度的提高对房价的上升有促进作用。

六、政策建议

我国房地产健康稳定成长要遵循经济社会发展的一般规律。应该通过几下几点方法来促进我国房地产行业的良性发展。

1. 适当提高市场集中度。根据上文实证模型显示，市场结构是影响房地产商品价格最显著的因素。因此，改善房地产市场结构，提高市场的集中度，形成规模经济是调控房价的首要任务。政府可以提高行业准入门槛，加强政策规制，减少规模小、实力弱、资质低的企业的进入，逐渐形成类似于发达国家的大企业主导、中小企业并存的市场结构 。另外，需要推进房地产业信息的公开透明，减少房地产企业与广大消费者之间的信息不对称，加强对违法行为的市场监督，加大处罚力度，促进企业间的并购与重组，鼓励优胜劣汰，让市场集中度提高。

2. 合理扩大住房供给，抑制投资性住房需求。增加住房供给量是缓解市场供需失衡的重要手段，也可以抑制房價的不断抬升。对经济型实用房和中小型住宅房增加供给，对豪华型大面积住房进行调控，避免“炒房”为中低收入人群带来困扰，满足大多数人民的需求。

3. 提高居民收入水平，增强居民购买力，缩小收入差距。因此，政府要加大对中小企业的财政支持力度，进行税费减免，提高居民在国家收入初次分配中的比重，重点在于提高中低收入居民的收入水平，使大多数人有房可住。

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（作者单位：首都经济贸易大学经济学院）