顾佳晨　陈楠楠　曹兰之

摘 要：本文立足于当今房地产实际情况，简单分析出近年来房价上涨原因，围绕房地产价格波动所引起的财富效应、挤出效应并进行详细阐述，探究居民消费变化的原因，讨论其中的特殊情况。最后结合问题提出一系列改进房地产市场的建议，对未来研究做出展望。

关键词：房地产价格；财富效应；挤出效应；消费心理

1981年之前，我国的商品房产业未被开发。居民住房是通过事业单位、企业和政府建造房屋进行分配得以实现，并没有当今如火如荼的房地产市场。然而在这之后，广东、深圳率先在珠三角地区进行商品房试点，并取得了比较好的结果。这一举动拉开了我国商品房市场交易的序幕。有关资料显示，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。随着经济的发展和城镇化进程推进，房地产产业逐渐成为了我国国民经济的支柱性产业。

因此，随着这股热潮，中国的房价一直居高不下。而房价对居民升高的原因据我看来可以从三方面研究：一是房地产市场在繁荣时期可以同通过财富效应、资产负债表效应和挤出效应调节消费需求和投资需求，虚拟经济的过渡膨胀导致了价格水平对于理论价格的非稳定性上涨。当房地产价格在上涨到市场难以承受的程度时，这必然会发生跌落，资产负债表效应又可以引发生通缩效应，导致金融系统的崩溃和实体经济的衰退。二是房地产价格的上涨的同时使得房产所有者财富增加，因此他们会变卖房产，房产开发商也会增加投资，为了提高自身收益使房地产市场产生一种对未来乐观的预期使房产价格上涨。最后一点，住房对于每个人一生来说都是一笔必不可少的财富，它为人提供生活空间、家庭场所，满足了最基本的消费需求，因此房价的上升所带来的消费者未来预期财富的增加，从而获得了内心的满足。

房地产既是一种消费品，也是一种投资品。作为投资品，投资者可以通过房地产投资来实现保值增值获得投资收益；作为消费品，消费者通过购房行为来满足住房消费需求。它影响着一个家庭的消费结构、生活水平等方面。从房地产财富效应这一点来分析房产价格对居民消费的影响，所谓房地产财富效应就是，当房地产价格上升（下降）时，房地产资产持有者的财富水平也会随之增加（减少），其资产组合价值增加（减少），进而产生增加（减少）消费，影响短期边际消费倾向，促进（抑制）经济增长的效应。在这基础上要从几个影响因素来分析。首先是一国的货币政策，在紧缩的货币政策下，利率提高导致房地产开发成本上涨，住房供给紧张，房价也自然随着成本提高上涨进而加重了居民的购房压力，可以看出紧缩的货币政策对房产市场产生了消极的影响制约了财富效应的发挥。中国近期实行的是稳健的货币政策，改善和优化融资结构和信贷结构，针对实体经济的薄弱环节，试施定向宽松，货币环境基本面较好，实体经济支持力度加强，因此房地产业受货币政策影响出现大幅下行的概率较小，房产销售呈现上涨趋势。然而在购房过程中，还会产生其他除房产价值以外的费用例如契税、印花税、房屋维修基金，如果采取的是按揭还房款还会有评估费、保险费等的产生，因此交易成本的增加制约着由于房地产价格上涨居民财富的增加，导致财富效应发挥作用变小。房产作为一种不动资产，在房产市场持续繁荣趋势下将会给消费者乐观的预期，因此居民会通过囤积房产来积累大量的可预期财富，那么房地产价格上涨又促进居民消费的财富效应。房产作为城镇居民普遍持有的一种资产，人们一直没有停止对住房条件改善的追求，无论是居住面积还是居住环境，一旦房价上升，住房价值就会被未来住房消费价格的上升所抵消，这也就导致直接房产价值的作用空间缩小。中国自古就有“居者有其屋”的观念，父母会将房产作为一笔最为重要的财富赠予给子女，因此对绝大多数普通家庭而言都不会将房产轻易变现，这就减少了房产在消费市场上的流通，因此房产价格波动带来的直接财富效应不仅受到了客观条件的影响，也取决于人们的主观意愿。

同样，房产价格的波动同样也会引起挤出效应。这体现在当房价上涨时，对于计划购房家庭而言这加重了他们的经济负担，因此不得不缩减未来预期消费支出来增加他们的购房储蓄，通国减少其他生活、交通等方面的支出来得以支持高昂的首付。况且，我国房地产上升价格速度远远高于国民收入水平，贫富差距的增大也加重了普通传统家庭的购房压力。对于租房者而言，这更会导致预算约束效应，预算约束体现在不仅是房租的上涨还涉及各种配套性设施比如水电费装修费的增加从而减少各种个人消费，对于这些未来购房者而言这也加大了他们的购房成本。相反，对于出租者来说这增加了他的收入。这样长久而言对租房者来只会产生恶性循环，大量出租房由于过高的租金将会闲置，因此当租房市场饱和到一定程度时出租者不得不通过降低租金来满足租房需求。再立足于中国国情，当今很多家庭购房都是通过信用贷款方式来支付房款，所以房屋贷款是居民的主要负债，信贷渠道影响着居民消费。房价升高会通过首付约束制约居民消费，如果信贷市场效率低，面对过高的房价将会需要更多的储蓄，当期消费与未来收入无法平衡，那么居民抑制其他方面的消费来增加储蓄满足首付或者月供款，这就加重了高房价对居民消费的挤出效应。

自2015年10月二胎政策的出台，房地产市场也产生了很大的变革。二胎政策带来最大变化就是人口数量，因此这将在很大程度上扩大房地产市场的份额，增加居民对住房的需求。随着需求的增加，必然又将带来房价的小幅上涨，人们的消费倾向将会向住房面积大分区明显的学区房靠近。

通过本文的研究分析，在房地产价格波动下要想充分释放居民消费能力，最关键的因素就是应该稳定整个房地产市场，避免房价的大起大落。唯有稳定的房价才能使居民拥有合理的购买计划，拥有稳定的财富预期才能确保财富效应的最大化，减少挤出效应的影响。其次，还应大力发展信贷市场完善金融市场提高房产的流动性，使得房产从固化的资产解放出来，真正转变为可供居民消费的流动性。之后还应关注着整个政策大环境的变化，应对不断改变的政府政策作出完善的应对措施不会打乱整个市场节奏。最后，应该积极引导居民树立顺应时代潮流的消费观念，当居民在认可借贷消费，以房养老的模式之后，整个房产市场又会迎来一场变革。（作者单位：重庆工商大学）

参考文献：

[1] 申月.房地产市场价格波动对居民消费的影响及其调控政策研究[J].价格月刊，2015（11）.

[2] 肖宏.房地产价格波动对居民消费的影响[J].社会科学家，2007（S2）.