林楠

回顾2020年房地產市场，销售韧性超预期、集中度仍在提升。譬如，三四线城市销售韧性超预期，是年内首个单月增速转正的城市能级；房企销售集中度提升或是长期趋势，尽管短期或受融资政策等影响有所回落。

展望2021年，天风证券相关研报预计，房地产销售面积略降2%，销售金额略升1%，投资增速提升3.4%。此外，主流房企毛利率或于2021年底触底回升。

回顾2020年：销售韧性超预期

回顾2020年房地产市场，从销售端看，天风证券认为，销售韧性超预期是一个核心点。

通过统计SW（申万）房地产指数月度收益率与全国商品房面积累计增速表现、主要机构年初预期销售面积平均增速的表现，2016年来，行业销售韧性持续超市场预期。

值得一提的是，三四线城市销售韧性超预期，是2020年内首个单月增速转正的城市能级。天风证券认为，三四线城市超预期表现的原因在于：疫情影响下，三四线相对封闭的经济体更快复工，企业补货行为积极，而一二线城市由于管控更为严格，补货行为相对滞后，供给端相对放缓；三四线城市也有较多藏富于民的城市，需求端有支撑。

天风证券还认为，房企销售集中度提升或是长期趋势，尽管短期或受融资政策等影响有所回落。

根据克而瑞公布的200家房企销售榜单的情况，天风证券按销售额从高到低将之划分为绿档、黄档、橙档、红档及非上市（包括中概股等）五档。截至2020年9月，绿档、黄档、橙档、红档及非上市的集中度分别为11.3%、28.0%、11.1%、17.9%、14.9%，分别较上年末提升0.7pct（百分点）、提升2.0pct、持平、收缩0.8pct、提升2.4pct。……