关键词：批量评估技术;房地产评估企业;税基评估;货后风险管理

房地产行业作为社会的支柱性产业，行业组织的活动如房地产买卖、抵钾、租赁等，都与房地产评估企业有直接关系。一直以来的发展进程中，房地产估价依然属于最新推出的服务项目，应用批量评估技术，与原本采用的评估机构粗放式模式不符。结合房地产发展现状，房地产评估企业需要从服务的标准、层次上做出调整，以国家税务机关为对象，创建批量评税系统，做好商业银行的货后风险管理工作，为客户提供专业咨询，通过业务拓展实现房地产评估企业的发展与转型。为此，下文针对房地产评估企业中批量评估技术的应用展开讨论。

一、房地产评估企业发展背景

房地产评估相对其他行业起步比较晚，但是发展速度非常快，整体来说业务结构较为单一。结合房地产行业的大环境，有关主管部门一直非常关注房地产评估企业的发展与转型，并且在实践中致力于完善房地产评估师执业资格制度，相关企业与机构运营也越来越成熟。但是，评估企业采用的传统运营模式存在一些弊端，导致评估企业发展空间受到影响，也有很多评估企业认识到该问题，开始在转型与发展中追求创新[1]。

近年来，房地产评估行业中出现一些新形式的技术手段，如涉税批量评估技术、银行贷后风险管理、侵权损害赔偿等，开辟了房地产评估企业的新发展空间。存量房涉税评估领域，更多情况下优先使用批量评估技术，而且该技术在国外已经有比较丰富的经验，评估企业立足于批量评估的角度进行市场定位，不断提高企业在行业中的公信力，组建评估专业团队，选择最适合企业的商业盈利模式，推动房地产评估企业转型。

二、房地产评估现状

房地产行业与相关企业中，房地产评估属于基础工作，而且具有极高的影响力。土地评估期间，根据土地规模、具体位置与特性等关键信息，评估、判断土地价值。房地产开发环节，总开发成本中的土地成本占比较大，需要提前评估土地价值，为后续流程做好准备。另外，土地评估涉及到的数据信息，采集阶段需要支出大量时间、资源，土地经济价值以及相关商品牌价值的开发，有关信息的采集还具有一定难度，为了保证评估结果准确性，需要采用批量评估技术。

从房地产评估企业视角分析，企业需要解决产权模糊的问题。评估企业以及内部评估人员没有真正做到脱钩改制，而且有一部分评估人员专业素质与行业从业人员规范存在偏差。針对土地评估得到的结果，还需提升社会公信力。另外，部分房地产评估企业并未创建数据库，报酬率与可比实例数据来源渠道欠缺真实性。从房地产评估企业外部环境视角分析，尽管行业内针对评估师提出了规范要求，比如《房地产估价师注册管理办法》和《房地产估价机构管理办法》，但是具体实践效力和法律仍然有一定差别，而且存在细则不完善、处罚力度不足的问题[2]。房产管理与土地管理等部门均可干预房地产评估企业，管理部门负责政策的落实却没有相互合作，导致房地产评估市场环境受到干扰。因为准入门槛相对来说比较低，有一些资质等级低的评估企业进入到市场中，增加了市场竞争的无序性，也影响到今后房地产评估的发展空间。

三、基于批量评估技术的房地产评估企业转型的建议

（一）全方位运用批量评估技术

1、批量评税系统

政府部门始终关注房地产行业，但是税基评估方面，有时买卖双方为了少缴纳税款，可能出现一些不合规行为，致使税基评估存在较大的争议。经过创新与转型之后，房地产评估企业应用批量评估技术，设计并创建了批量评税系统，该系统在房地产交易计税价格、物业税等的计算中运用，遵循低税率与宽税基基本原则，将原本根据房产原值、租金收入进行标准征税行为取消，而是统一采取不动产评估价值征税的方式。这样一来，可以在税基评估环节提高规范性、合理性、公平性。

2、贷后风险管理

房地产评估企业以商业银行为对象，负责贷后风险管理工作，此环节应用批量评估技术设计系统，解决了常规评税系统复杂性的问题。按照股份制银行不同业务的需求，将商业银行所有房地产抵押资产打包，可以增加贷后风险管理平台动态性、个性化，通过风险预警机制及时发现风险，弥补人为风险防范的不足。

3、客户专业咨询

应用批量评估技术，在房地产评估企业中开辟客户咨询的新业务，例如帮助政府管理部门获取监控范围内存量房与增量房的价格;帮助房地产开发商了解市场价格，给出专业投资建议;投资者还可以在房地产投资价值方面得到企业的决策帮助，为估价企业而言是开拓市场环境的有效举措。

（二）建立评估企业品牌

房地产市场在一直以来的发展实践中，逐渐探索出适合行业环境的选择淘汰模式。房地产评估企业能够一直在行业中占据有利位置，可见品牌评估质量符合市场检验标准。为此，评估企业更应该认识到创建品牌形象的重要性，维护企业声誉与客户群体，在了解客户需求之后提升评估服务水平[3]。评估企业建立品牌，更重要的是要扩大品牌影响力。横向分析行业内的评估企业，建议展开密切合作，在市场中营造良性竞争环境;纵向分析其他行业，同样需要加强融合，以此提高房地产评估企业效率。企业内部需要培养专业资质评估人才，企业内部建设与转型更富有层次性，完善评估管理制度、技术标准，提升评估企业品牌形象。

（三）房地产评估业务扩展

一直以来的土地评估中，评估企业已经积累了比较丰富的评估数据，评估师的评估经验也非常丰富。房地产数据信息与评估结果联系非常密切，房地产评估企业内部必须要建立数据库，才能够使评估信息更加全面。现如今房地产评估行业、批量评估技术结合我国国情作出了基本调整，也在评估工作中总结了不同类型的模式，所有评估师都可以熟练应用批量评估技术，利用CAMA系统（计算机辅助式批量评估系统）获取目标客户需求，为其提供精准服务。从评估企业的角度分析，在批量评估技术作用下，企业不断拓宽业务，深度挖掘客户，掌握客户需求、实践服务客户理念，规避房地产评估的潜在风险。

结束语

综上所述，房地产评估企业在转型过程中，开始认识到批量评估技术的重要性，将该技术渗透到客户服务、风险管理等各个阶段。通过批量评估技术，不仅提高了评估企业服务水平与质量，还可以采集到全方位的评估数据，获得精准评估结果，为房地产企业创建评估品牌、维护企业形象夯实基础，还有利于拓宽今后在行业中的发展前景。

参考文献：

[1]刘俊峰.房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范要点[J].商业文化，2021（33）：95-97.

[2]吴善发.新时期下房地产价格评估管理的规范化[J].现代商贸工业，2021，42（31）：93-94.

[3]沈宏亮，徐志革.后疫情时代房地产评估行业发展的应对策略探讨——基于波特五力模型的分析[J].中国资产评估，2021（10）：45-48.

作者简介：

余晶（1986.10-），汉族，女，湖北咸宁人，本科，中级经济师，主要研究方向为房地产经济学、土地资源管理。工作单位：湖北衡正房地产土地资产评估有限责任公司.