白 云， 郭建营， 殷 果

(合肥工业大学 土木与水利工程学院，安徽 合肥 230009)

0 引 言

随着城镇化的发展，我国面临部分公共设施与现有信息技术发展速度出现不匹配现象，在养老资源供给方面产生较大缺口。硬件设施的不完善是我国由数字社区到智慧社区的转变和智慧城市的绊脚石。

既有住宅加装电梯的改造不仅是对城市末梢单元的治理把控，也是构建智慧社区，利用智能化方式实现宏观治理目标的途径。且我国老年人口比例不断上升，加装电梯是使“悬空老人”轻松落地的好方法；也是实现重危病人救治最快最安全途径，更是一项既能提升民众幸福感、又能快速扩大内需的民生工程。

1 城市既有住宅加装电梯的现状分析

1.1 城市既有住宅加装电梯政策分析

由于历史原因，我国在2000年前后建设了大批多层楼梯房，层数多在6层以上，住户中老年人为主，每天上下楼出行成了一个难题[1]。基于民众诉求，政府逐渐出台相关政策，由于加装工程涉及的部门较多，相关政策也在不断更新。

2008年，广东省最先做出回应，与其他地方文件中“全体一致同意”相比，提出特色鲜明的“双2/3”要求。但此阶段各地区对加装电梯的资金筹措以及加装后运营维护费用未有统一标准。同时中央政府未出台任何规定。

随着党中央“国家治理体系和治理能力现代化”的提出，2015年10月的中央文件中，首次明确专项维修资金可用于加装电梯[2]。解决了加装资金来源主要在业主出资的问题，并鼓励老年人口比例较大的社区住宅优先加装。

从2018年的“鼓励”到2019年的“支持”，至2020年明确表态“对老旧小区加装电梯”，表明了我国对电梯加装的重视程度不断提高。

1.2 合肥市既有住宅加装电梯政策分析

截至2017年末，安徽省60及65周岁及以上常住人口数和户籍人口数均高出全国平均水平，老龄化现象显著。为搭建更好的养老服务体系，合肥市政府着力将2000以及2005年前建成的小区进行全面改造，包括基础设施和公共服务设施，实现城市的绿色有机更新。

通过搜索引擎及地方政府官网，对“老旧小区”“改造”“既有住宅”“加装/安装/增设电梯”等关键词进行搜索，按照发文时间、文本形式等进行量化分析。输出政策文本73份，其中，省级层面37份、市级层面36份。以“增设/加装电梯”为主要关键词搜索时，所得文件发布时间集中于2019年下半年与2020年。

图1 安徽省老旧小区改造政策发布时间分布图

图2 安徽省老旧小区改造政策文本形式分布图

以合肥市为例，截至2020年，合肥市开工建设既有住宅加装电梯133部，完成审查手续待开工39部，其中建成使用11部，正在施工电梯122部；涉及55个小区、109栋、133个单元居民；在2021年政府工作报告中指出：“合肥市全面推进既有住宅加装电梯，其中改造老旧小区265个[3]”。并且在最新的征求意见稿 中再次强调搭建社区养老服务，对既有住宅加装电梯提出了最新的政策支持和鼓励。同时在规划 中大力推进将公积金用于支持老旧小区改造的举措，在2021年2月本市包河区预算执行情况分析报告中，用于既有住宅加装电梯的补助资金以及住房公积金，使住房保障支出同比增长52.91%。

1.3 城市既有住宅加装电梯的重难点

(1)责任主体模糊，申请流程复杂。老旧楼小区落地年代久远，部分小区因为种种原因出现“三无”现象，即无物业管理、无主管单位、无人监管[4]。其大部分由街道社区委员会承担起管理职责，其余为物业产权单位或业主发自组织以实现相关管理。加装改造工程的责任主体难以明确，项目难以推进。

同时加装电梯涉及部门繁多如住房和城乡建设、城市管理、市场监管等，专业种类多样如建筑设计、供水供电、供热供气、通信管线、财务等，申请流程复杂。

(2)造价标准较高，成本管理较难。既有多层住宅加装电梯工程造价目前还未形成统一的标准，已有的相关案例造价指标相对较高，成本管理的参考性较差[5]。与一般新建项目相比，加装电梯较明显的难点在于，原始资料不完善导致项目工程量清单不完整；施工多为非封闭空间，与居民生活有较大交集；建筑年代久远带来的不可抗因素导致设计变更等问题。

(3)居民意愿不同，资金筹措较难。加装电梯的获益对象十分明确，不同楼层的居民对电梯的需求截然不同。考虑到房屋升值及出行便利等因素，高楼层业主的加装意愿明显大于低楼层业主，然而基于噪声、采光、隐私、消防及通风等因素，一、二层住户往往持反对意见。物权法的双“2/3”原则仅为理论，实际工程中多为“一票否决”的现实困难与加装电梯“雷声大雨点小”的客观现状间的冲突。因此协调业主诉求往往是加装前期的头等大事。资金筹措是决定业主意愿的关键，现有集资方式主要有政府补贴，以及相关专项补贴；业主自筹，和基于自愿平等原则在第三方的监督下对相关费用进行合理分摊等。

(4)加装方式讨论，施工要点分析。一般，既有住宅加装电梯项目体量不大，但工程环境与住宅本身所处现状条件较复杂，不仅要合理确定加装结构与既有住宅之间的结构关系，还要满足加装效果与原建筑融合的美观要求。从结构设计角度来看，通常有两种做法：一是加装电梯与原结构相连，电梯成为原结构的附属部分，两者整体建模计算。二是加装电梯与原结构脱开，两者间设防震缝，兼做沉降缝。[6]。从加装方式来看，有错层入户与平层入户。但实际工程多采取错层方式入户。

在实际施工过程中应着重注意以下几点：①加装结构与原主体之间的连接方式加大考虑地震作用、风荷载因素等多重影响；②电梯井道的结构设计着重关注结构稳定与变形要求；③对地基主体与结构主体的施工图纸严格审查与把控。

(5)运营维护与使用管理。“三分建，七分管”。加装后运营维护是一项长期且复杂的工程，电梯建成后，安全管理责任的落实、维修资金的渠道来源与应急设施和救援能力的满足等是首先会面临的困境。要以“业主主体、市场运作”为原则，因地制宜、因时制宜地推广适宜的管理模式[7]。

2 合肥市某既有住宅加装电梯实例

2.1 项目概况

合肥市某小区单元位于蜀山区高河西路，建设于2003年，为6层住宅单元，建筑高度17.4 m，每层2户共12户居民；原建筑具备改造条件，经业主对各项费用友好协商，顺利实现加装改造。

2.2 方案设计

设计方案的平面图、立面图如图3、图4所示。

图3 平面图

图4 立面图

2.3 费用分摊

据蜀山区相关办法 规定制定加装工程费用预算及分摊方案。加装电梯相关费用主要有建设费用以及后期运行维护保养费用，预算费用总计50万元，费用来源为政府补贴(50%)与业主自筹(50%)。

本着“谁受益、谁出资”原则分摊安装费用，3～6层住户按0.5∶1.5∶3∶5的比例分摊，分摊方案如下。

表1 合肥市某既有住宅加装电梯费用分摊(单位：万元)

本着“按次计费、多用多付”原则分摊运营费用(包含电梯运行、保养、维修等)，根据当年运营费用总额除以当年使用总次数，得出每次使用费，住户按次计费。

分摊方案经业主确认后，项目开始实施。

2.4 项目流程

业主向居委会提出书面申请，提交完整申请材料；社居委审核书面材料；编制方案，设计施工方案、资金概算及费用筹集方案、电梯后期运营费用分摊方案；组织公示，不少于7 d；居委会备案，签订加装协议；各方联合初审，若存在问题申请人应及时整改；申请人委托设计单位按改建工程制定设计方案；各方联合审查；业主与施工单位、监理单位签订合同；施工监督，注意主要工序及隐蔽工序；组织验收，合格并取得使用登记证书后方可投入使用。

2.5 项目难点

该老旧住宅加装电梯项目经过前期检测、业主协商、改造设计、土建施工、管网调动、空调移位、井道搭建、室内安装、电梯安装、监控安装等工序后，克服了检测费用较高、一楼住户思想工作难做、申报流程复杂、老旧小区管线迁移难、业主分摊费用收集费时较长、内部道路窄导致拼装式电梯运输不便等困难后，最终顺利完工，通过验收。

3 城市既有住宅加装电梯的机制及相关建议

一是明确加装电梯的政策机制。在实际设计中，加装电梯工程应根据国家相关规定进行施工。

图5 加装电梯政策机制

二是简化申请加装流程，发挥政府引导作用，加强统筹协调机制，力求高效率解决民生问题。简化流程最终目标是形成一站式审批方案，最重要的是使各部门责权清晰，分工明确。做到政府统领，政府、电梯公司和社区居民委员会形成合力，通过加大宣传力度，提高政策普及程度，或者设立专门咨询机构为民排忧解难等措施来助推这一民生工程[8]，各板块齐头并进。

三是选择合理的加装结构设计。因地制宜确定加装井道的基础形式、结构类型、确定井道结构与主体结构的关系，评估主体与井道结构之间的相互影响，选择适当的连接方式以及相应的施工方案[9]。根据现有实践看来，电梯与既有住宅之间采取弱连接的方式较优，各项规范均能满足同时可减少造价。

四是创新融资方式,加强财政支持。对于难以一次性支出大额费用的社区，运用市场化方式吸引社会力量，如吸引专业机构和社会资本参与小区改造，如养老、休闲、托幼、停车设施以及健身设施等，同时完善小区配套设施[10]；政府财政补贴不属于财政投资，可将其比例最大化。

五是创新加装后运营模式，持续跟踪，促进良性发展。电梯加装后，首先确定使用单位，明确使用责任主体，之后配备安全管理员、存档安全技术档案、设置紧急报警装置等；采取加装电磁力锁等措施长期保证救援通道通畅。此阶段要求使用单位和安全管理员具备担当精神、履行其职责，但更需要全体业主共同参与、支持和配合[11]。

4 结束语

既有住宅加装电梯是应对我国人口老龄化现状、建设智慧社区宜居城市的重要举措，同时也是疫情之后带动内需的重要手段。目前加装电梯仍处于推广实践的重要阶段，应着重注意加装工程的因地制宜，不断完善相关政策，落实宣传工作，在做好传统宣传的同时，创新推进新媒体运营平台，激发群众参与的积极性，更有效地推进加装工作的落实。