徐 涛

陈炜良

陶 姣

交通基础设施通过改变特定地段或地区的可达性，影响土地价值、用地功能和城市空间结构[1]。城市政府推进轨道交通建设，可能引发沿线房地产价格的提升，形成积极溢价效应，反映出轨道交通、城市空间及市场行为的交互规律。过去30多年，欧美城市轨道交通溢价效应研究积累了丰富的成果。研究内容覆盖轨道交通对不同类型住宅价格影响[2-5]，以及对商业零售、商务办公、工业等房地产溢价效应[6-8]。研究方法上，学者注重利用空间经济学模型、地理加权回归模型、双重差分模型等方法矫正空间自相关现象，获得拟合度更优的评估结果。中国城市轨道交通溢价效应研究，多利用特征价格模型分析居住用地或住宅售价、租金所受溢价影响[9-12]，对商务办公地产鲜有分析，对溢价效应的空间分异现象也缺少细致探究。本文引入空间经济学模型，精确评估武汉市轨道交通2号线对商务办公楼溢价效应在空间范围、影响强度的空间分异特征，探讨空间环境要素对办公楼租赁市场的驱动作用，为轨道交通站点地区规划管理提供实证依据。

1 方法与数据

1.1 研究方法

特征价格模型被广泛应用于轨道交通溢价效应评估，但该方法存在统计技术缺陷，如未能矫正空间数据自相关现象和非随机分布误差等[13]。溢价效应评估中，房地产之间的价格影响、市场供需不平衡、样本特征要素不全面均会导致分析结果不准确，甚至出现严重偏差[14]。……