杨现华

越秀地产（0123.HK）日前宣布分拆物业在港交所上市，对于有息负债逾700亿元的准千亿房企而言，在资金收紧下，债务安全至关重要。

从房企监管的三条红线来看，越秀地产仅踩中一条红线，未来甚至有望降至绿档，公司的有息负债并不高，但其负债并未完全在表内得以体现。即便表内，看似权益的资产却可能以明股实债的身份现身。越秀地产少数股东权益大幅增长的同时，少数股东损益并未随之上升;更有甚者，公司的联营合营公司几乎没有像样的盈利。越秀地产有没有隐藏负债呢？

合营公司几无产出

2020年，越秀地产实现合同销售约957.63亿元，同比增长了约33%，距离千亿房企俱乐部仅剩下临门一脚。

与其他房企一样，越秀地产的合同销售包含了合营公司等项目销售，至于合营、联营企业贡献了多少销售收入，越秀地产没有明言。

联营、合营企业属于表外，在公司半年报和年报等定期报告中并没有相关项目的介绍，而越秀地产的联营合营企业规模并不小。2020年上半年末，公司合营企业权益为64.98亿元，联营公司权益达到119.84亿元。2017-2019年年末，越秀地产对联营公司的应占资产净值分别为92.79亿元、87.14亿元和93.69亿元，同期联营企业给越秀地产分别贡献了6.63亿元、4.47亿元和4.86亿元的净利润。联营公司5%以上的净资产收益率虽远不及越秀地产8%左右的收益率，但每年还能为公司贡献稳定的盈利。

2019年，越秀地产实现营收383.39亿元，净利润47.31亿元，即联营公司为越秀地产带来了约一成的净利润，占比虽不高，也是公司盈利的重要补充。……