摘要：近年来，国家不断加大房地产市场调控力度，“三线四档”“土地供应两集中”等政策密集出台，为房地产市场带来了新的挑战和机遇。本文从山东房地产市场的运行现状出发，分析了市场面临的挑战和机遇，并为推动市场健康稳定运行提出意见建议。

关键词：房地产市场;挑战;机遇

一、市场基本运行情况

（一）开发投资稳定增长，增速高于全国平均水平

前三季度，全省房地产开发完成投资7560.3亿元，同比增长10.1%。从房屋类型看，住宅投资5911.3亿元，占比为78.2%，同比提升0.4个百分点;增长10.7%，高于全部开发投资增速0.6个百分点。从全国看，全省开发投资增速居全国第11位，高于全国平均水平1.3个百分点，分别高于江苏和广东4.7和4.4个百分点。

（二）市场开放程度较高，省外入驻企业较多

一是非公有企业占据主体地位，市场充分竞争格局已经成形。在房地产开发企业中，非公有企业的比重为88.4%;在房地产开发投资中，非公有企业的比重为80.4%。非公有制比重大，意味着市场更加开放。二是省外企业入鲁便利，带动产品品质提升。全国综合实力排名前100位的房企，已超过半数进驻山东市场，碧桂园、万科等头部企业已在全省半数以上的市布局。省外企业入驻，为本土企业提供了学习先进管理模式和运营方式的机会，也有助于带动房屋建筑品质提升。

（三）销售市场理性运行，改善型需求是重点

从销售速度看，销售面积和销售额呈现平稳回落态势。前三季度，全省商品房销售面积10814.7万平方米，同比增长20.6%，较上半年回落13.2个百分点，其中，期房销售面积9804.6万平方米，增长19.4%，较上半年回落14.4个百分点。

從销售结构看，改善型需求是主体。自2016年提出“房住不炒”定位以来，改善型住宅销售面积占全部商品房销售面积的比重由2016年的73.1%，逐步提升至2020年的84.3%，2021年前三季度为84.7%。

（四）惠企政策受益多，企业预期整体良好

近年来，全省发布了非公十条、民营经济35条、实体经济45条等一系列扶持政策。2020年底至今，省政府连续出台了三批落实“六稳”“六保”促进高质量发展政策。调研显示，全省有34.3%的房地产开发企业反映受益于相关政策支持;在受益企业中，72.8%受益于减税降费，49.9%受益于简政放权。

三季度企业生产经营景气状况调查显示，全省7696家房地产开发企业中，84.1%的企业下季度固定资产投资计划较本季度增加或持平;91.6%的企业对下季度生产经营状况预期乐观或持平;91.7%的企业对下季度本行业运行状况预期乐观或持平。

二、面临的挑战

（一）企业资金链趋紧

在调控政策严格、信贷额度收缩的环境下，房地产开发企业资金流动性受到影响。一方面，开发贷额度明显减少，房企资金占用量大。前三季度，全省房地产开发国内贷款到位1023.3亿元，占到位资金的比重为10.0%，较去年同期回落4.5个百分点。另一方面，销售市场降温，资金回笼缓慢。部分房企反映，在“金九银十”销售旺季，销售近于停滞。前三季度，定金及预收款和个人按揭贷款到位5729.7亿元，增长24.8%，较上半年回落20.0个百分点。

二是各项成本不断攀升

从房屋建造成本看，建材价格大幅上涨，单位房屋竣工价值（已竣工房屋本身建造价值，不含土地价值）也呈上升态势，前三季度为2957.6元/平方米，同比上涨6.9%。从土地成本看，部分项目土地费占计划总投资的比重超过50.0%，全省土地购置费占开发投资的比重已达25.3%。

三是商品房去库存压力增加

目前商品房销售市场观望态度抬头，销售放缓，部分地区库存显著增加。前三季度，全省房屋待售面积2603.6万平方米，超过去年全年水平;增长4.3%，增速较上半年提升2.5个百分点。从地区看，全省16个市中，9个市待售面积增长，其中3个市增速超过20.0%。

三、发展的机遇

“十四五”发展规划对新型城镇化、城市功能提升、交通一体化以及养老托幼服务产业等提出了新目标，为房地产业发展提供了新机遇、新空间。

（一）新型城镇化提供广阔发展空间

目前全省城镇化率为63.1%，“十四五”期间将达到65.0%左右。此间，平均每年需增加城镇人口38.6万人，按人均住房面积40平方米计算，每年新增住房需求1544.0万平方米。随着城镇化水平的提高，城镇居民改善型需求增加。以城镇居民年平均住房面积增加0.5平方米计算，现有的6408.8万城镇人口，每年新增的改善型需求面积为3204.4万平方米。

（二）城市更新工程带来发展机遇

未来，全省将进一步转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，老旧小区、老旧厂区、城中村等改造的支持环境显著增加。“十四五”期间，全省将开工老旧小区改造240万户，开工棚户区改造50万套。2021年前三季度，已开工老旧小区项目1978个，65.5万户，棚户区项目10.3万套，后续开发空间较大。

（三）交通建设拓展城市发展区域

“十四五”期间，全省将加强省会、胶东、鲁南经济圈内城际铁路规划建设，加强城市间的快速联系;推动“济南青岛两核辐射，临枣济菏一带相连”经济圈一体化交通网建设，充分服务三大经济圈一体化发展;城市内部区域的互联互通也将更加密切。通过此类交通体系的建设，沿线城市发展将提速，对房地产市场也具有积极作用。

四、几点建议

房地产产业链条长、波及面广。全省房地产业拥有超万亿元的市场，对经济发展的方方面面具有牵一发而动全身的关键性作用，维护房地产开发市场稳定运行不容忽视。

（一）发挥政策工具箱作用，健全长效调控机制

房地产长效机制的建立应围绕市场调控、土地供给改革、房地产金融改革、财税政策改革等重点内容。充分处理好房地产与经济发展、社会民生保障等各方面的关系，建立多主体供应、多渠道保障、租售并举的住房制度。坚持因地制宜、因城施策，充分发挥政策工具箱作用。坚持进行双向调控，及时预调微调，确保房地产市场在合理区间运行。

（二）完善金融市场调控机制，落实差异化管理模式

面对房地产市场的新形势，应切实落实融资新规，建立因地制宜、动态的房地产金融风险监测和预警机制，有效调控房企杠杆水平，降低房地产市场金融风险。金融机构需进一步发挥正向引导作用，优化房地产金融业务结构，完善差别化信贷政策，既满足房企合理资金需求，又保障刚需和改善群体住房需求。

（三）多方协同发力，降低库存积压风险

重点关注商品房库存积压风险加大的地区，加大对房地产市场的跟踪监控力度;加强与规划、国土等部门之间的沟通，根据市场需求，合理分类供应土地，优化房屋供给结构;引导房企合理制定投资计划，探索将工业、商办地产向众创空间、孵化器等转化。

作者简介：贾晔，1985.05，女，山东淄博人，研究生，中级统计师，从事工作：固定资产投资领域统计工作。