张国彤 扬州市房屋产权和交易管理中心

不动产登记工作中对不动产登记种类的正确认定是一项十分重要的工作。对不动产登记种类的认定是否正确，将直接决定不动产登记行政行为是否合法，进而影响到不动产登记申请人利益或国家的税收利益。也是不动产登记工作中容易引发申请人与登记机关矛盾的常见因素。笔者在不动产登记工作实践中就曾遇到这样一个纠纷： 某有限公司名下持有价值较大的不动产并依法办理了不动产权登记。后该公司原股东将持有的该公司的股份全部转让给了新的股东。新的股东随后将该公司进行了名称变更并依法办理了名称变更及股东变更的工商登记手续。由于公司名称进行了变更，新的股东代表公司到不动产登记机关申请变更登记（不动产权人名称变更）。不动产登记机关认定：由于该公司的原股东将股份全部转让给了新的股东，且公司名称也发生了变化，所以申请人申请名称变更登记是错误的，依法应认定登记种类为转移登记。由于认定转移登记，申请人将缴纳数额较大的各项税费，而变更登记，申请人无需缴纳转移登记所需缴纳的各项税费，申请人与登记机关为此发生了争执并不断地信访、上访。上述争议由于涉及到申请人的巨大利益及国家税收的利益，因此，正确认定登记种类就成为了登记机关必需解决的问题。

对上述不动产登记究竟是应当认定为转移登记，还是变更登记问题。……