盛 力

引言

近年来，澳门经济总体向好，社会发展欣欣向荣。但不容忽视的是，本地建筑物、配套设施老化现象及相关衍生问题正日趋严重。据特区政府地图绘制暨地籍局统计数据显示，截至2019年6 月，澳门楼龄三十年或以上的商住及工业楼宇已高达5173 座①。随着岁月的增长，部分城区楼宇及设施老化愈发严重，难以契合现代化城市发展规划及满足居民生活需求，为澳门社会发展和社区居民生活均带来消极影响，亦引发政府及民众关注和担忧。

都市更新（Urban Renewal），是对综合应对城市问题的系统措施的统称，即对城市中衰落区域进行拆迁、改造和建设，使之重新发展和繁荣。都市更新倡导根据新的城市发展理念，对城市的既有规模、功能区划、空间布局和建筑分布进行整体检视，并结合城市未来发展的需要予以更新，通过旧区改造和新城建设，保留建筑物原有价值，并体现时代特征，从而实现土地的有效利用、充分发挥城市功能、改善居住环境和城市风貌。与原先提倡的“旧区重整”相比，都市更新的概念具有更丰富的内涵、更开放的理念，并且更贴近澳门的实际情况和未来的发展方向，是科学合理的②。

本文将通过对比港澳两地的都市更新机制及成效，检讨现有机制存在的问题，并探索澳门都市更新的发展方向。同时，以祐汉旧楼改造项目为例，深入探讨多渠道融资机制的设计方案，并提出相关建议。

一、港澳都市更新机制及成效

城区高密度发展的香港与澳门一直同样受到楼宇残旧、设施老化等问题困扰，香港甚至还于近年出现过唐楼倒塌致居民死伤的严重事故③。……