朱庄瑞 藏波

【提要】新型城镇化建设是中共十八大提出的重要发展目标，其建设水平直接关乎我国经济发展方式转变路径，房地产市场作为国民经济运行的重要组成部分，其市场化程度对于城镇化建设至关重要，因此，如何实现房地产市场与城镇化建设的同步和协调发展是当前中国经济社会发展亟需解决的现实问题。本文基于理论模型和经验分析，从系统分析入手，通过综合指标建立“房地产市场—城镇化建设水平”系统（系统Ⅰ：房地产市场，系统Ⅱ：城镇化建设水平），运用熵值法进行评价指标权值的求取，进而运用耦合协调度模型，重点分析不同等级城市两个系统的运行成效、耦合阶段和协调趋势，以期强化政策制定的针对性和现实性。研究表明：①房地产销售价格、预期与信贷和人口流动是房地产市场作用于城镇化建设的主要渠道;②系统Ⅰ—房地产市场，序参量的空间规律表现为：三线城市>二线城市>一线城市;系统Ⅱ—城镇化建设水平，序参量的空间规律表现为：一线城市>二线城市>三线城市;③我国现阶段房地产市场和城镇化建设水平的耦合度还处于较低水平，且地区差异较大，耦合程度从大到小依次表现为：二线城市>三线城市>一线城市;从协调度来看，整体表现为中度协调，但应注意北京市已表现为低度协调状态。最后本文提出了相应的政策建议：首先要限制一线城市“以速度为纲”的城镇化发展思路;二是依靠房价、信贷和户籍等政策约束引导新型城镇化建设，有效控制一线城市的体量;三是通过放宽中小城市和城镇户籍限制、鼓励符合条件的农业转移人口逐步在城镇落户，注重提升三线城市的城镇化发展质量。

【关键词】房地产市场/城镇化建设/耦合协调度模型/不同等级城市

房地产市场是助推和促进城镇化建设的重要组成部分，直接关乎城镇化建设的成效和水平，而房地产市场的理性投资是保障城镇化资金和金融市场资金流动性的重要方面[1]。当前我国的城镇化建设和经济发展方式均处于关键转型期，房地产市场也面临前所未有的机遇和挑战，机遇是新型城镇化的建设和发展势必将带来更高层次的房地产需求，从而为房地产市场的转型发展提供了有力支撑;挑战在于房地产市场在目标定位、发展趋势等方面与新型城镇化建设目标尚不协调，部分城市在缺乏规划约束的前提下，直接进行大规模的房地产开发，出现盲目“造城”的“被城镇化”问题。因此，如何抓住机遇、应对挑战，实现房地产市场与城镇化建设的同步和协调发展是我国当前经济和社会发展过程中亟需解决的现实问题。

房地产市场与城镇化建设这一对有直接关系的共同体往往被学者割裂研究，房地产市场对城镇化建设的作用与消费者的行为密不可分[2]，消费者对于房地产市场的预期将引导其投资行为，并通过房地产价格、抵押贷款等渠道影响城镇化建设的进程[3]，房地产市场对就业的拉动作用或人口吸纳能力被部分学者描述为提升城镇化建设质量的主要方面[4， 5];但也有部分學者[6， 7]认为，房地产政策的制定要比房地产市场对城镇化建设的影响更大，这使得部分学者从政策构建层面，分析快速城镇化进程中房地产政策的公平性和有效性[8]。房地产市场和城镇化建设均与地区的经济和社会发展水平密切相关，因此从全国层面进行房地产相关政策的制定，在一定程度上阻碍了房地产市场促进城镇化建设作用机理的深入揭示。所以，本文从系统分析入手，通过综合指标建立“房地产市场—城镇化水平”系统（系统Ⅰ：房地产市场，系统Ⅱ：城镇化水平），运用熵值法进行评价指标权值求取，进而运用耦合协调度模型，重点分析不同等级城市两个系统的运行成效、耦合阶段和协调趋势，以期强化政策制定的针对性和现实性。

1 房地产市场促进城镇化建设的作用机理

城镇化建设的高效依赖于房地产市场的健康和有序发展，房地产市场开发需要土地作为载体，同时依靠政府或社会资金流的注入，最终作用于城镇化建设，从严格意义上来说，城镇化的建设亦会对房地产市场造成影响，但房地产市场对新型城镇化建设的作用更为直接，其主要的作用渠道有三方面：一是通过价格机制影响城镇化的空间拓展方向;二是通过市场预期与信贷的放大效应影响城镇化建设的规模;三是通过吸纳外来人口的流入影响城镇化建设的速度。

1.1 城镇化边缘区的房地产价格

房地产价格作用于城镇化建设主要体现在城市边缘区的房地产价格，基于李嘉图的租金理论[9]，和Denise DiPasquale[10]提出的5条假设，可以得到这样的结论：距离城镇中心位置越近，交通越便捷，房地产价格也越高。基于Denise的研究结论，本文将某地段的房地产价格分为两部分：一是城市边缘房地产的替代成本;二是该地段到城市边缘的交通成本。

根据以上推断，可以得到命题1：①建筑成本固定时，城市边缘的房地产价格决定城镇化的空间拓展速度，价格越低，速度越快;②城镇郊区的农用地转用成本和位置成本均较低，该地区最有可能首先成为城镇化进行空间拓展的地区。

1.2 房地产市场的预期与信贷

研究房地产市场对城镇化建设作用的预期以及信贷渠道，银行信贷市场是绕不过去的关键节点，其构成了预期和信贷市场的主体[6]。房地产市场的预期和信贷水平直接对市场整体的均衡价格造成影响，价格的变动最终会引起城镇化建设的速度和拓展方位。

由此可以得到命题2：若房地产市场的供给固定：①投资者获得银行信贷水平上升，房地产市场的均衡价格将会上升;②投资者获得银行信贷水平达到房地产市场供给的2倍时，投资者预期分歧加大，均衡价格水平将会上升。

1.3 外来人口的吸纳

房地产市场对居民或普通消费者的引力来源于两方面，居住需求是显而易见的，这也是城镇化建设必须保障的基本层面，但更为重要的是房地产市场对就业的拉动效应。房地产市场的运行依托于相关产业的配套和支撑，反过来，房地产市场的发展也将会带动众多产业的发展。有学者[11]研究认为，房地产市场的发展能带动建筑、建材、冶金等50多个物质生产部门近2000种产品的发展，是提升和拉动就业水平的重要一环。

2 房地产市场与城镇化建设的协调发展

2.1 房地产市场与城镇化建设的量化表述

“房地产市场—城镇化建设”这一系统运行的成效需要通过综合指标来加以考量，其中系统Ⅰ：“房地产市场”本文选用“住宅完成投资额占房地产投资额的比重”等6项指标反映房地产市场的发展程度，系统Ⅱ：“城镇化建设”本文选用“人口城镇化率”等14项指标反映城镇化建设的发展水平。指标的测算方法选用具有客观赋权性质的“熵权法”，该方法能够根据数据的原始信息，通过分析各指标所提供信息量及指标间的关联程度来决定指标的权重，在一定程度上避免了因主观因素所带来的偏差[12]。

2.2 模型的选择与数据来源

2.2.1 系统耦合模型

“房地产市场—城镇化建设水平”系统中的房地产市场系统和城镇化建设系统是两个复杂的系统，需要从系统论角度予以审视。由于物理学当中的“耦合协调度模型”是衡量具有相关联系的各系统由无序走向有序的有效工具，其作用机理的关键在于系统内部“序参量”之间的协同作用[13， 14]，模型测算的耦合度将反映这种协同作用的大小[15]，房地产市场与城镇化建设具有交互耦合的关系，这一关系是二者相互作用的非线性关系的总和。所以，本文选用该模型来进行“房地产市场—城镇化水平”的耦合度评判，并将两系统的作用程度分为4个阶段，分别为：低水平耦合、颉颃、磨合和高水平耦合。另外，“房地产市场—城镇化建设水平”系统运行的特征与经济社会发展水平大体一致，所以，根据经济社会发展水平的不同，依据分层抽样的原则，选取一线、二线、三线共7个城市为研究样点[16]，据此来分析不同等级城市的房地产市场与城镇化建设水平的相互关系。

2.2.2 系统协调模型

房地产市场对于城镇化的建设有推动和促进作用，而城镇化的建设反过来对房地产市场有拉动效用。若房地产市场化速度快于城镇化建设速度，则会出现房价升高，城乡居民收入增大[18]等问题;若城镇化建设速度快于房地产市场化速度，则会出现城市盲目扩张，基础设施配套薄弱等问题[19]，所以二者之间只有相互匹配、共同作用，才能实现“房地产市场—城镇化水平”这一系统的协调发展[8]。

2.2.3 数据来源

房地产市场和城镇化建设的指标体系以兼顾市场化速度和质量两方面为原则，本文以“房屋销售价格”、“近三年商品住房市场投资增长率”等指标表示市场化速度，以“人均住房建筑面积”、“房价收入比”等指标反映市场化质量;以“人口城镇化率”、“近三年人均地区生产总值增长率”等指标体现地区城镇化建设速度，以“人均地区生产总值”、“人均道路面积”、“单位GDP能耗”等指标表示地区城镇化建设质量。不同等级城市的房地产市场和城镇化数据来源于2014年北京、上海等7城市的《统计年鉴》。

2.3 结果与分析

从综合序参量来看，房地产市场的地区差异与规律性特征表现为：三线城市>二线城市>一线城市;城镇化建设水平的空间规律表现为：一线城市>二线城市>三线城市（表3）。不同等级城市的房地产市场和城镇化建设表现出不同的耦合和协调特征。从总体来看，2014年我国房地产市场和城镇化建设水平的耦合度尚处于低水平，且地区差异较大，其中，北京市和太原市的耦合度较低，其余城市的耦合度集中在0.4900左右。从耦合度的平均水平来看，一线城市的耦合程度最低，其次为三线城市，二线城市的耦合度最高且标准差较小;之所以形成这种“两头小、中间大”的空间格局，原因应该是由于一线城市面临外来人口涌入所带来的就业和住房压力，加之没有很好地建立房地产市场的长效机制，逼迫城镇化建设在空间上盲目拓展，传统“重体量不重质量”的发展模式造成了城镇化演化的无序;相对而言，二线城市由于城镇基础设施较好，外来人口压力较弱，投机性需求所占比重较小，保证了房地产市场与城镇化建设步调的相对一致，所以二者向良性耦合趋势发展。

从系统协调度来看，整体表现为中度协调，说明我国房地产市场和城镇化的建设仍处在快速发展时期，且向上空间巨大，但应注意北京市的房地产市场和城镇化建设已表现为低度协调状态，这与北京市“摊大饼”的城镇化建设模式、外来人口大量涌入等因素有关。从耦合阶段和协调强度来看，南京市、重庆市和沈阳市等二线城市表现为“磨合阶段”和“中度协调”，这一方面源于这些地区房地产市场在发展过程中受外界投机性资金流干扰较弱，市场秩序相对较为稳定;另一方面是近年来，这些地区均逐步尝试放宽户籍制度的限制，这在很大程度上促进了城乡资源、人口和信息的共享，进而带动了城镇化质量的显著提升。随着房地产市场和新型城镇化建设的持续深入推进，二线城市将有望成为一线城市人口压力的承接和分流地区，成为我国未来城镇化建设和发展的潜力地区。

3 结论与政策建议

综合以上分析，本文可以得到以下结论：

（1）房地产市场促进城镇化建设的作用渠道主要有：房地产销售价格、预期与信贷和人口流动。从价格渠道来看，城市边缘的房地产价格决定城镇化空间拓展速度，在建筑成本固定的假设前提下，价格越低，速度越快，即農用地转用成本和位置成本均较低的城郊地区是城镇化最易突破的地区。从预期与信贷渠道来看，在房地产市场的供给固定的假设前提下，投资者可获得银行信贷水平将与房地产市场的均衡价格正相关，当信贷水平达到一定规模（房地产市场供给的2倍）时，投资者预期分歧加大，将引起均衡价格水平的上升，这在一定增加了城镇化空间扩展的速度。从人口流动来看，房地产市场相关产业众多，其显著的就业拉动效应将促进和加快城镇化的建设。

（2）“房地产市场—城镇化建设水平”系统的构建和“耦合协调度模型”的引入更好地解释了现实问题，同样为制定二者协调发展的政策提供了新思路。由于房地产市场和城镇化建设具有系统性和综合性特质，依靠单一的市场价格和人口城镇化率难以对二者的相互关系进行准确把握，通过构建“房地产市场—城镇化建设水平”综合评价指标体系，引入物理学中“耦合协调度模型”，评价各子系统的耦合阶段和协调程度，得到了更为现实可信的研究结果，这对于更科学更客观地描绘城镇化的建设和发展路径有重要的现实意义。

（3）不同等级城市的房地产市场与城镇化建设水平之间的运行成效及协调发展趋势呈现出不同的规律。从综合序参量来看，房地产市场序参量的空间规律表现为：三线城市>二线城市>一线城市;城镇化建设水平序参量的空间规律表现为：一线城市>二线城市>三线城市。从总体来看，我国现有房地产市场和城镇化建设的耦合度还处于较低水平，且地区差异较大，耦合程度从大到小一次表现为：二线城市>三线城市>一线城市;从房地产市场和城镇化建设的协调度来看，我国城市目前整体表现为中度协调，但北京的房地产市场和城镇化建设表现为低度协调状态。

为了实现新型城镇化建设的既定目标，促进房地产市场与新型城镇化建设的良性耦合和协调发展，结合前面的研究结论，本文提出以下政策建议：首先要限制一线城市“以速度为纲”的城镇化发展思路，以北京最为典型，由于存在投机性需求扰动市场秩序等问题，市场化的有序性相对弱化，加之外来人口大量涌入和户籍制度捆绑住房保障等外部因素的共同作用，造成房地产市场与城镇化扩张的步调不匹配，二者协调发展趋于无序;二是依靠房价、信贷和户籍等政策约束引导新型城镇化建設，有效控制一线城市的体量;三是通过放宽中小城市和城镇户籍限制、鼓励符合条件的农业转移人口逐步在城镇落户，注重提升三线城市的城镇化发展质量。

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原文出处：《中国人口资源与环境》2016年第9期 第116-122页

转载期刊：《青年文献·理论研究》2021年第4期

标题注释：基金项目：国家社会科学基金“ 基于城市融入视角的农民工住房保障制度设计研究”（批准号：13XJY011）;中国人民大学科学研究基金（中央高校基本科研业务费专项资金资助）项目（批准号：14XNH020）

中图分类号：F292   文献标识码：A   文章编号：1002-2014（2016）09-0116-07