唐文广，郝 娜，陈 杰，高鑫怡

(天津商业大学 理学院，天津 300134)

1 引言

20世纪以来，我国的国民经济迅速成长，社会投资环境逐步改善。以首都北京为核心的京津冀地区通过城镇化的快速发展，使得房地产开发、土地拍卖和基础设施建设良性互动，逐渐将房地产业变成了地区支柱性产业。然而，近年来该地区不断上涨的房价，是区域经济乃至国民经济领域一把锋利显著的“双刃剑”——地方政府通过加大房地产投资固然带动了居民收益和就业的增加，但是房价的过快上涨同样给地区带来了人口负增长、社会福利缩减等负面作用。

可喜的是，国家早已认识到了问题的严峻性。习近平总书记在2016年的中央经济工作会议上提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”思想；在2017年底公布的党的十九大报告中，政府也又一次言明了“房住不炒”的定位。此外，近年来，中央政府还明确提出要实施区域协调发展战略，建立更加有效的区域协调发展新机制。在这样的背景下，2019年的政府工作报告中明确提出了“京津冀协同发展”的要求。那么，对于京津冀地区而言，房地产业是否真正拉动了区域经济协同发展呢？本文将分别从房地产开发投资以及房地产业与区域经济综合发展状况耦合协调度的角度进行分析，进一步探索这个重要的研究课题。

2 文献综述

国内众多学者对房地产业与区域经济增长的关联进行了研究。例如，周辉莉[1]通过联系国内实际情况，综合研究了房地产产品完全差别的市场效应和社会影响，认为我国政府的土地出让制度以及区域经济发展的不平衡促使房地产业形成了垄断竞争市场。周京奎等[2]通过构建普通面板数据模型研究京津冀房地产市场与区域经济增长之间的动态机制研究，得到无论投资推动还是出口导向型经济体，房地产市场都会对区域经济增长产生影响的结论。张李昂等[3]利用普通面板数据模型研究了区域经济对房地产价格的影响，结果表明区域经济对我国房地产价格影响较大。马晓国等[4]采用东部10个省市的房地产投资和区域经济发展数据建立VAR模型，并利用脉冲响应函数和方差分解研究房地产投资和区域经济发展之间的互动关系，结果表明各地区GDP对房地产投资的拉动作用不尽相同，而大部分地区的房地产投资对GDP的贡献比较明显。穆新杰[5]以科布—道格拉斯生产模型为理论基础建立VAR模型,实证分析了广西2000-2017年房地产数据与经济总产出数据，结果表明在短期内,增加房地产投入有利于区域经济增长,但长期内其影响力逐渐减弱。

也有很多学者在协同发展方面进行了研究。例如，白冬梅等[6]认为房地产业系统是一个开放的经济系统，并利用协同学理论建立我国房地产业系统协同模型，得出土地和资金供给是房地产系统演化的动力的结论。王千[7]从虚拟经济的理论框架出发分析了政策性与商业性房地产金融的协同发展，研究结果表明我国的房地产市场具有虚实二重性。刘英基[8]从复杂系统理论视角出发研究了我国区域经济协同发展的机理及其对策，研究结果表明区域经济协同发展的过程是区域之间竞争与合作的过程。李琳等[9]利用协同学理论研究区域经济发展的驱动机制，认为区域经济协调发展的主要驱动因素为区域比较优势、区域经济联系和区域产业分工。刘邦凡等[10]从供给侧的角度研究京津冀房地产业的协同发展，认为京津冀三地区的经济发展水平的差距导致三地区房地产业发展水平各不相同。邱洪全和潘晶[11]基于投资、市场、价格、环境构建了房地产业协同发展的四个评价指标，利用层次分析法和熵值法综合确定指标的权重,并考虑复合系统协同度理论建立了房地产协同系统有序度与协同度模型。

可以发现，国内学者通常认为房地产业与区域经济增长存在关联，且二者之间存在协同发展的可能。鉴于尚未有学者针对京津冀的情况分别从房地产开发投资以及房地产业与区域经济综合发展状况耦合协调度的角度进行探究，本文选择立足于此，分析房地产业是否拉动了京津冀经济协同发展，并给出合理的建议。

3 新动能与旧动能：房地产投资促进京津冀经济增长

近年来，随着京津冀地区房地产业的迅猛发展与京津冀一体化进程的不断加快，房地产投资逐渐成为了京津冀地区经济发展至关重要的组成部分。如图1所示，自2002年以来，京津冀地区的房地产开发投资额呈现上升趋势，投资总额由2002年的1340万亿元增长到2016年的10995万亿元。房地产投资一直是京津冀经济发展的重要动力来源，提高了居民的生活水平，增加了地方财政收入，同时为其他产业提供了巨大市场，对区域经济的发展至关重要。如图2所示，2002～2016年北京的房地产投资额稳步增加，但是投资增速明显放缓，房地产作为经济发展动力的作用逐渐降低。天津的房地产投资的增速相对稳定，变化不大。就河北省而言，2006年后投资增速明显提高，投资总额迅速超过天津，并且2006～2011年间增速一直处于较高位置，在2014年超过北京，达到4059.72亿元，房地产投资已成为河北经济发展的新的增长动力。

图1 京津冀房地产开发投资额

图2 京津冀房地产开发投资增长速度

由房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重(表1)可以看出，北京市始终维持在50%左右，比重相当大；而天津市的在2008年之前始终维持在20%左右，2008以后出现小幅度下降，但也保持在15%左右。就房地产开发投资形成的固定资本形成总额占GDP的比重而言，京津两地的房地产市场发展整体比较稳健，波动幅度不大，分别维持在20%和10%左右。由此可见，京津两地的房地产投资结构已基本趋于稳定，房地产投资的快速增长模式一去不复返。从长期看，北京市必须完成经济动力转型，以房地产为标志的投资拉动必须转换为创新拉动，必须寻找促进经济增长的新动能，加速信息产业在生产、生命科学、新材料、量子通信等领域的创新，以他们为经济增长的主要依托。就河北省而言，不论是房地产投资占全社会固定资产投资的比重还是房地产开发投资形成的固定资本总额占GDP的比重均呈现整体上涨的趋势，其中后者从2002年的2.96%增长到2011年的10.41%，并在最近几年维持在8.5%左右。可以发现，这与京津两地仍有较大差距，需继续加强房地产投资的力度。河北省作为经济整体发展的重要一环，要利用京津两地的辐射带动作用，借助雄安新区绿色智慧城市与生态优美城市的发展契机，不断完善区域交通网络、教育医疗等配套设施，增加房地产投资的活跃度。同时，积极吸纳和布局高端产业，建设现代产业体系，加大高精端人才的引进力度，提高房地产需求，完善住房保障体系，促使房地产投资成为区域经济增长的新动力。

表1 京津冀房地产开发投资

房地产业的发展伴随着资本、产业和人口的聚集，在此过程中创新性的产品不断涌现，为区域经济的发展提供持续动力，但是京津冀房地产业对于区域经济的拉动具有明显的地区差异。京津两地房地产投资基本稳定，房地产市场发展相对成熟，必须寻找房地产业拉动经济的新的增长点。京津两地应积极通过人口疏散和产业的重新聚集，引导住房的合理布局，将城市由单一中心向多中心格局发展，取得房地产投资的新的增长点。同时，京津两地应以设计和技术创新，以绿色宜居为发展导向，抓住住房从数量需求向质量需求转变的机遇，将房地产的高速增长转化为高质量的增长，促进房地产业的健康发展，从而为区域经济增长提供源源不断的动能。河北省应率先加大以保定、廊坊等主要承接首都功能疏散地区的房地产开发投资力度，加强基础设施建设，为产业转移创造良好条件，不断缩小与京津两地的差距。

4 增长与协同：房地产业促进京津冀协同发展

房地产业链长，几乎每个产业都与房地产有关。一方面，房地产的发展对相关行业的发展有一定的带动作用，比如带动居民消费、就业、相关产业以及基础设施建设等方面的发展，京津冀政府将房地产业视为支柱产业，房地产业的发展扩大了内需，为拉动投资提供了充足动力，进而保持了地区经济的健康发展。另一方面，随着区域经济水平的不断提升，当地居民收入不断增加，这为人们提供了较强的购房动机，进而为房地产业的发展提供动力；以有强有力的经济发展作为支撑，可以为教育、交通、医疗等配套设施建设有充足的资金保障，促进房地产业的发展。

当然，如果房地产过度投资，其占固定资产投资的比重过大，导致其他行业的投资被挤占，同时由于房价的不断攀升，会挤占居民消费，造成居民消费能力的下降，从而对经济长期、稳定、健康增长产生负面影响。房地产业与区域经济两大系统的良好互动与协同发展是保证经济健康增长的基础。鉴于此，本文建立了京津冀房地产业与区域经济两系统的耦合协调发展度量模型，并对其进行实证，比较京津冀地区两系统的协调发展程度与类型，为两系统的协同发展提供理论依据。

4.1 耦合协调发展度量模型

借鉴物理学中的容量耦合概念，两个系统之间的耦合度可以表示为：

(1)

式(1)中，C为耦合度，u1和u2分别为京津冀房地产业与区域经济综合发展状况，并由式(2)求得：

(2)

式(2)中，xi(I=1,2,…m)为京津冀房地产业系统各指标的标准化值，yi(I=1,2,…n)为京津冀区域经济系统各指标的标准化值，ωi和ωj为其对应指标的权重。

京津冀房地产业和区域经济两个系统的耦合协调度的计算公式如下：

(3)

式(3)中，T=αu1+βu2，T为京津冀房地产业和区域经济两个系统的综合评价指数，它反映两者的整体协同效应或贡献；α和β为待定系数。

耦合协调度能够真实地反映系统或要素之间的实际情况，它不仅可以评判房地产业与区域经济这两个系统之间交互耦合的协调程度，而且也能反映出两系统发展水平的相对高低，同时可以有效的对两者之间的关系进行横向和纵向的对比。

4.2 京津冀房地产业与经济系统协调

本文在科学性以及数据可得性的基础上，以投资、产业和就业效应的6个指标建立京津冀房地产业系统，以消费、资金以及基础效应的8个指标构建京津冀经济发展系统。为了消除指标量纲，对京津冀2002—2016年的各项指标数据采用正态标准化方法进行处理，并利用熵权法对标准化后的指标赋予权重，具体指标及权重见表2。

表2 京津冀房地产业与经济系统协调发展指标体系

根据公式(1)～(3)计算得京津冀三地的房地产业与区域经济系统的耦合协调度，参照陈基纯(2011)[12]的分类方法，得到了如表3所示的结果。

表3 京津冀2002～2016年房地产系统与区域经济系统耦合协调度

由表3可知，北京的房地产业与经济系统的耦合协调度最高，达到高级协调的中级耦合协调类。在2002到2007年两系统的关系表现为经济比较滞后型，在此期间，北京作为核心城市是京津冀的“增长极”，会吸引天津和河北地区的资金、人才等向北京高度聚集，从而扩大房地产的需求，加速房地产的发展。房地产业通过其较强的关联效应，不断刺激区域经济的增长，对经济增长具有很强的拉动作用。2008年后两系统的关系由为房地产比较滞后型转化为房地产严重滞后型，表明房地产业由于其技术创新能力的不足，对于经济增长的拉动作用逐年降低。加之地方政府积极制定房地产调控政策，房地产行业对经济发展的贡献降低，区域经济发展反超房地产业发展，并且两者的差幅逐年增大，房地产业逐渐由比较滞后型过渡到严重滞后型。

天津作为传统的工业城市，经济发展的重点是化工行业，而非房地产行业，两系统的耦合协调度波动相对较小，天津的房地产业和经济发展一直处于十分稳定的状态。在2002～2008年，表现为房地产业发展相对落后，经济发展相对超前；而2009～2016年表现为房地产严重滞后。由前文分析可以得到，天津的房地产投资占全社会固定资产投资的比重由2002年的21.78%减少到2016年的18.00%，可以看出该比重整体呈现下降趋势，表现为房地产市场发展相对缓慢，房地产业发展与区域经济发展的差幅不断加大，房地产业对区域经济的贡献逐渐减小。

就河北而言，其房地产业与经济发展之间的耦合协调度呈现出持续稳步上升的发展态势。虽然在2002～2006年间属于房地产比较滞后型，表现为房地产业发展缓慢，经济发展优于房地产业的发展，但是随着京津冀一体化进程的加快，受到天津和北京的扩散效应，河北省不断加大房地的投资，房地产业得到迅猛发展。房地产业的发展在2007年超过区域经济发展，表现为经济比较滞后，同时房地产业与区域经济的差幅逐年增大，在2009～2013年表现为经济严重滞后，2014～2016年表现为经济极度滞后。

综上分析，京津冀三地的房地产业与区域经济协同发展程度呈现不同的演变过程，究其原因主要是相关政策不平衡、发展早晚不一等原因造成的。房地产业与区域经济的协同发展是大势所趋，在未来一段时间内需要地区之间根据区域经济发展状况，落实房地产业发展布局，建立房地产业协同调控机制，形成统一的产业政策，在保障充分自主的条件下，让人才、资金等自由流动，维持各区域间的良性合作与竞争关系。以雄安新区建设为发展契机，河北省要承担京津两地部分产业转移的重任，吸收人才和企业到河北省发展，不断提高居民收入和消费水平，提高房地产刚性需求，促进经济快速发展，缩小与京津两地的差距，促进京津冀的共同繁荣。

5 结论与建议

5.1 房地产业对于京津冀经济增长的影响具有一定的时段性

当地区经济发展水平较低时，房地产业的快速发展可以极大的拉动区域经济的增长，经济的增长可以为居民消费提供充足的保障，以升值为依托的房地产投资拓展了房地产的升值空间，推动了房地产的发展，成为经济增长的巨大动力。而当经济发展进入较高水平时，经济增速逐渐放缓，促进经济增长的动力随之切换，经济发展的内在矛盾开始显现，会抑制房地产过分投机，使得房地产业对于经济增长的贡献变小。

5.2 京津冀房地产业与经济的协同发展间呈现不同的演变过程

北京已进入经济发展的较高水平，由于前期房地产的快速发展，房地产业对于经济增长的刺激效力随时间推移逐渐减弱，两者的耦合协调关系由经济滞后转为房地产滞后，房地产业对经济增长的影响从“合理促进”逐渐演变为“促进作用减少”。加之房地产业不具备更强的技术创新能力、经济增长的结构性矛盾突显等局限性，不应再作为区域经济增长的主要动力，应该逐渐弱化房地产投资，由传统的投资驱动向创新驱动转型，应制定合理的调控政策，适当的控制房地产投资的速度，正确处理房地产业与区域经济增长的协同发展，以促进经济的长期、稳定和健康增长。

天津一直处于经济发展的中等阶段，房地产投资的增速一直比较平稳，房地产业与经济增长的协调耦合度一直处于中度协调，耦合关系从房地产比较滞后演变为房地产严重滞后，房地产的发展相对滞后。天津应在工业发展优势的基础上，适当扩大房地产投资规模，不断优化房地产业与经济发展的协调度，保持房地产业与区域经济的协调。

河北省虽然房地产业发展起步较晚，但是随着经济发展水平的不断提高，房地产对区域经济增长的促进作用开始显现，其影响作用从“低速促进”向“合理高速促进”过度，两者的耦合关系逐渐地由房地产滞后演变为经济滞后，房地产市场存在很大的发展空间。随着京津冀一体化和雄安新区建设进程的加快，河北应大力发展房地产业，并通过房地产业强力的关联效应刺激区域经济增长，为经济的快速发展提供基础支撑。

5.3 京津冀房地产业与区域经济的协同发展是大势所趋

由于各地房地产业及经济发展水平、速度和定位的差异，在未来的一段时间内，京津冀三地政府要基于《京津冀协同发展纲要》制定统一的房地产业协同发展战略与布局，制定相关联动政策形成互补，以市场为基础，政府调控为辅助，构建房地产长效发展机制。三地应抓住雄安新区发展契机，确保京津两地的部分产业向河北转移，河北要到了吸收京津两地的企业和人才，加速房地产业的开发速度，加强京津冀城镇一体化的步伐，减少与京津两地的生活水平差距，促进三地人民生活的共同提高。