武 韬

（山西省康养集团有限公司，山西 太原 030031）

房地产行业在国民经济中发挥的重要作用有目共睹，毋庸置疑，但对经营中产生的各种问题如何进行修正与完善，成了迫在眉睫的问题。财务管理对企业的发展有着至关重要的作用，通过对财务管理的改善，可以进一步促进房地产行业的发展。

一、财务管理工作对房地产企业发展的重要性

1.前期财务调查决定投资是否合理

房地产项目投资前期需要对其合理性进行评价分析，预判其产生的经济效益是否能覆盖其投入的成本。通过尽职调查、市场研判、对国家政策的把握分析等方式进行。任何前期调研，都离不开财务数据，如：项目总投资、拟筹资金额、开发成本费用、预计销售收入、产生的税金及利润等数据。另外，还可以利用各项财务指标，如：净现值（NPV）、现值指数（PI）、内部投资收益率（IRR）等对项目的可行性进行分析评价。若存在两个或两个以上备选项目，同样可以通过以上数据及指标对备选方案进行比选。

2.融资成本管理影响企业的资金流

融资活动所提供的现金，是房地产企业正常运转发展的命脉。“现金为王”，没有资金，一切都是纸上谈兵。但是融资也不是没有代价，由于国家相关政策的影响，现在房地产企业直接从银行贷款的难度加大，另外高昂的利息负担也是每个房地产企业无法回避的问题。因此，融资成本的管理显得格为重要。

3.财务管理加速经营周转

在日常生产经营活动中，会产生很多期间费用及成本费用，这些费用的支出是否合理，如何规避不必要费用的支出；同时，项目建设到一定程度应该产生回款，如何更快速地获得更多金额的回款，这些问题的解决都与财务管理息息相关。

4.财务指标反映企业经营业绩

财务指标通常包含偿债能力指标、营运能力指标、盈利能力指标、发展能力指标等。财务指标可以反映企业经营业绩情况和财务状况，为内部管理人员提供决策的依据，从而采取措施改善经营管理模式，提高企业的经营效益；同时，为外部投资者提供了是否进行下一步投资的相关信息。

二、房地产行业财务管理中存在的主要问题

1.投资盲目、周期长

房地产项目大多投资周期长，且需要花费数年时间。投资风险自然会伴随着投资周期而增长。在前期调研时，可能由于相关人员的专业水平不足，对政策的解读不准确，对市场的判断有偏差等原因，造成盲目投资。甚至在有些企业中，项目的投资决策往往由几个领导私自决定，连基本的前期调研都缺失，可见项目投资风险之高。

2.融资金额大，融资成本高

由于房地产行业开发的项目周期长、自有资金又不足，所以只能举债进行运营，债务金额巨大；而且筹资方式单一，基本均为从银行贷款，但是银行贷款的高利率又给企业增加了巨大的经济负担。当一笔贷款即将到期，企业没有足够的现金流进行偿还，于是只能再次贷款以获得资金归还前期的贷款，由此形成恶性循环。另外，房地产行业中短贷长投的现象也十分普遍。

3.经营过程中对现金流的管控不严格

在项目的建设过程中，往往会产生一些不必要的费用支出，支出审批手续不完善，没有严格的预算管理制度。对项目回款的关注度不够，无法及时收回资金以滚动投入建设。

4.财务指标的应用具有局限性

财务指标也有一定的局限性。如，财务指标只能反映过去已经发生的财务情况，不能反映未来的财务状况；财务指标来源于财务报表，而财务报表有可能被认为人为操纵，从而造成财务指标的数据被扭曲，不能真实地反映企业的财务状况；财务指标只能体现财务因素对经营的影响，而体现不出非财务因素，尤其是涉及企业长期竞争优势的因素的影响。另外，房地产行业还应该有结合自身经营模式而制定的指标，以反映全面的经营状况。以下指标存在一定的局限性：

（1）存货周转率：房地产企业中存货不仅包含未销售的房屋，还包括收储的土地，而土地是房地产企业未来发展的重要基础，所以存货周转率低并不一定意味着企业效率低下；

（2）应收账款周转率：房地产的销售模式为“预售制”，销售收回的购房款都计入预收账款，故应收账款的金额较小，该指标可参考的意义并不大；

（3）期间费用率：该指标反映企业在经营过程中单位营业收入耗用的期间费用。由于房地产企业涉及大量的融资款项，所以产生的融资费用巨大，但是该费用基本计入开发成本中，并不在财务费用科目中体现，无法真实地反映企业的财务费用水平；

（4）资产负债率：因为我国房地产业销售实行预售制，所以账面会有大额的预收账款，该笔负债会给企业带来的大量现金，不同于一般的负债，在考虑一般的背负负债的程度时，应该将该因素剔除；

（5）流动比率：房地产行业中，存货包含待售的房产和储备的土地，所以流动性较差，该指标不能准确体现可迅速变现的资产的情况；

（6）净现值（NPV）：公式为投资项目未来现金净流量的总现值-原始投资现值。当NPV＞0时，项目可以进行投资；NPV＜0时，项目不可以进行投资。但是该指标有局限性，不能比较初始投资额不同的项目孰优孰劣。

三、加强房地产企业财务管理的几点建议

1.加强资金预算管理

建立健全财务预算体系，从源头上把控项目投资的预判准确性，并在投资过程中实施监督，若投资节点的具体金额与预算不一致，需要及时查找原因，判断其是否合理；成立监督管理部门，随时跟踪项目建设投资的全过程；形成群策机制，投资方案需要层层把关，最后通过公司董事会等权力机构统一批准通过；提高相关人员的专业水平，必要时可聘请法务、财务专家进行指导。如果是通过收购项目公司来收储房产和土地，需要对该公司进行全面调研。

2.开拓融资渠道，加强融资成本管理

房地产企业可以多渠道进行融资，如果企业信用高，规模大，可以采用发行股票、发行债券及信托的方式进行融资；如果是大型集团公司，母公司可以统筹下属子公司的资金需求，形成较大的融资需求向银行借款，从而可以获得相对较低的贷款利率，再以统借统还的形式将资金下放给子公司使用。另外，还可以选择与其他公司合作开发，弥补自身资金不足的短板。公司应安排专人负责融资事宜，提前制定资金偿债预案，保证按时还本付息，保持公司良好的信誉；编制筹集资金使用情况表，保证每一笔钱都用在刀刃上，开源节流。

3.经营过程中多收少支、快收慢支

健全预算管理体系，每项费用的支出要严格把关，制定月度资金使用计划，对工程款支付节点进行准确把控；选择规模大、效益好、资金实力雄厚的建筑开发商合作，在合理的范围内，尽量推后工程款的支付；公司可以自己成立销售部门，从而减少对外支付的销售费用；对应收账款进行账龄管理，积极进行催收；在房产建设过程中就可以进行预售，尽快回笼资金；销售时可采用现金折扣方式，吸引购房者尽快付款；大型集团公司可以对下属子公司制定回款考核指标，督促其尽快完成回款任务。

在相关法律法规允许的前提条件下，可以灵活地运用税收筹划机制，减少相关税费的支出。如，依据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定：“在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。”房地产企业在购买土地使用权时，可以采用股权并购的方式，购买股权而不是直接购买土地使用权，这样在获得土地使用权的同时，就不需要负担相应的契税支出。又如，销售房屋与房屋装修相互分开，将营业收入分为两笔，房地产公司可以事先成立一家从事装修的子公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，客户只需签一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同就不用缴纳，从而减轻了税负。

4.加强财务指标的修正及完善

针对房地产企业的特点，对一些通用的财务指标进行修订，使其更加适用于房地产行业。

（1）存货/平均预收账款：以本期平均预收账款的规模，消化现有存货的周期。该指标越小，说明存货的销售压力越小。

（2）预收账款周转率：替代应收账款周转率来考察销售收入的周转情况。

（3）调整后的资产负债率：剔除预收账款因素的影响，公式为（负债总额-预收账款）/（资产总额-预收账款）。

（4）（现金类资产+存货+投资性房地产-预收款项）/全部债务：房地产企业的资产主要集中于存货之中，土地储备、未完成的建设项目开发成本或开发产品的形式存在，现金类资产为流动性很高的资产，而投资性房地产往往有较高的变现价值，同时剔除已经以预收账款形式变现的资产部分，即为长期来看，房企的核心偿债资产。

（5）现值指数（PI）：公式为投资项目未来现金净流量/原始投资现值，为绝对数指标，便于两个初始投资额不同的项目进行比较，弥补了净现值（NPV）指标的不足。

财务指标一般只关注过去的经营业绩，而忽略了影响企业未来发展的一些重要因素；同时，财务指标往往使经营者只关心短期经济效益，忽视了长远的发展。而非财务指标弥补了以上不足，常见的非财务指标有市场占有率、人员构成、顾客满意程度等。