张协奎 樊光义

[摘 要] 长效机制作为实现房地产市场“长治久安”的根本之策，是近年来学术研究的前沿领域和热点议题。党的十九大报告提出“房住不炒”的科学定位，并要求“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这表明我国的住房制度改革和长效机制建设开始由理论探索转为实践操作层面。然而，自2006年原建设部最早提出“房地产调控长效机制”至今，学术界对长效机制的认识和理解一直存在争议和分歧，研究视角多集中在宏观对策层面，相关结论也亟待进一步的逻辑论证和实证检验。通过对我国住房制度改革和长效机制建设研究思路和主要成果的梳理，总结出当前长效机制研究的重点、难点和薄弱环节，以期从文献整理分析的角度对促进房地产市场平稳健康发展进行深入的理解和探讨。下一步的推进方向应注重对房地产长效机制与宏观调控的关系、房地产市场的协同发展问题、“房住不炒”的科学内涵、实现机制以及影响效果等进行论证和拓展，同时坚持与时俱进的研究思路，时刻跟踪和关注房地产领域的热点问题，不断在新的语境中发展和完善长效机制的研究框架。

[关键词] 长效机制;租购并举;供需错配;宏观调控

[中图分类号] F293.3   [文献标识码] A   [文章编号] 1673-8616（2020）05-0011-013

一、问题的提出

习近平总书记在党的十九大报告中指出，“房子是用来住的、不是用来炒的”，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这将成为下一阶段我国住房制度改革和长效机制建设的根本性指导思想。回顾以往，我国自2003年开启房地产市场调控以来，需求端“短期化”调控一直是主基调，结果出现城市房价过高、上涨过快等问题[1-6]。党的十八大以来，中央在控制房价上涨的同时，房地产长效机制建设、住房基础性制度改革和顶层设计开始全面起步[7-8]。2014年3月，国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，提出构建房地产市场调控长效机制的政策着力点，包括住房、土地、财税、金融四个方面。2015年4月，中共中央政治局首次提出，要建立房地产健康发展的长效机制。2016年12月，中央经济工作会议首次明确建立房地产长效机制的五大手段——金融、土地、财税、投资和立法。2018年以来，各地大力发展住房租赁市场[9-10]的同时，纷纷掀起或加入“人才抢夺”大战[11]，再加上央行货币政策渐趋宽松，在一定程度上引发了市场波动和预期混乱，甚至出现了“租购并涨”的复杂局面。进入2020年，受新冠肺炎疫情和国际环境复杂多变双重影响，房地产行业和其他国民经济重要行业遭遇断崖式下滑，为扭转不利局面，进一步推动经济发展质量变革、效率变革和动力变革，中共中央、国务院印发了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，要求从土地、劳动力、资本、技术、数据等五个方面推进市场化改革，加速实现空间要素协调性集聚效应，这对我国积极稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，更好地落实“房住不炒”总体定位具有重要作用。

房地产长效机制建设事关我国房地产市场平稳健康发展的大局[12]108，是我国经济转型和现代化经济体系建设进程中的重要议题，这其中无可避免地将会牵涉既得利益的调整、冲突，乃至重新分配[13]，因此如何处理改革、发展与稳定之间的关系，既抑制房地产泡沫，又能有效防止房价出现大起大落。建立房地产长效机制的目的就是要坚持供求双向调节，让住房回归居住功能[14]，这其中暗含了对房地产业过去二十余年发展战略和楼市调控模式的反思和转变。目前国内外学者对于房地产长效机制的理论内涵、建设原则、基本特征、内容体系等还存在一定争论，对于租购并举住房制度改革的论述也尚处于宏观或理论层面。因此，从学术上对已有文献进行有效梳理和总结，有助于构建系统的房地产长效机制分析框架，为学界开展后续研究提供参考。

二、房地产长效机制的概念辨析与观点梳理

“机制”一词最早源于希腊文（Mechane），泛指有机体各组成部分间的相互关系及其调节方式[15-16]。长效机制应当是能够长期正常运行并有效应对各种不确定风险的制度体系，必须同时具备稳定性、动态性、规律性和兼容性等几大属性[17]。陈艳将长效机制划分为三个子系统：内部动力机制、中观组织机制和宏观调控机制[18]。李志德认为长效机制应当包含经济机制和非经济机制两种，前者包括供求机制、价格机制、竞争机制和收入分配机制等，后者是指制度环境、配套措施等保障机制[19]。周雪松、王波则认为制约机制、动力机制和耦合机制是长效机制的三大组成部分。不论出于何种角度和研究目的，学者们基本普遍认同，长效机制应该首先是一个系统，而且是一个具有稳定结构、运行合理的有效系统[20-21]。

目前，学术界对于房地产长效机制的概念和内涵尚未达成基本共识，主要是由于长效机制的概念太过宽泛，让人无从入手，在这种情况下，即使给出一个明确的定义，其实践和应用价值也微乎其微。因此，学者们纷纷从不同的学科领域和研究方向提出自己的见解。刘洪玉、倪鹏飞都将制度建设视为长效机制的必要条件，前者认为房地产长效机制的基础是住房制度和土地供应制度，在此基础之上还需完善房地产金融制度、税收制度、基本公共服务均等化和宏观调控制度四个方面内容;后者则将房地产长效机制区分为市场机制和政府机制两类，主张建立“支持住”和“抑制炒”的制度体系[22-23]。何芳提出三个层级的房地产长效机制：第一层为房地产行业制度体系，是行业顶层设计，具有稳定性和长效性，属于长效机制;第二层为房地产配置运营机制，具有操作性和长短结合性，属于执行机制;第三层为房地产调控政策体系，具有针对性、时效性和动态性，属于短效机制[24]103。易宪容认为，让房地产市场重新回归基本居住功能，有效抑制住房投机，实现“房住不炒”，这是房地产长效机制建设的核心和关键[25]55。杨咸月等从房地产市场与地方土地财政之间相互依赖的不可持续性着手，提出抑制热点城市泡沫、化解三四线城市库存、加快户籍制度改革、发展住房租赁市场、加强住房市场整顿和监管等五个方面的政策建议[26]。陈峰等认为，房地产长效机制由基础性制度和宏观调控政策两个部分内容组成，政府必须在“防泡沫”与“去库存”之间保持微妙平衡，并妥善解决政府与市场边界、土地财政、租购失衡等关键问题[27]。刘志成、陈小亮等主张将“稳房价”“控房价”作为房地产长效机制的中心任务，后者进一步提出增强调控政策独立性、优化地方政府融资模式、构建人地挂钩联动機制、加快基本公共服务均等化和加强法制建设等五个方面的应对措施[28-29]。

通过以上梳理，不难发现，近年来学术界对于房地产长效机制的认识和理解逐步趋于清晰化和明朗化，土地财政依赖、土地供应畸形[30]116、住房市场租售失衡[31]76、房价非理性上涨、房地产金融风险积聚等核心矛盾悉数与长效机制相关联，论述和阐释也各有侧重，但目前这一视角正处于起步阶段，尚未得到充分发展，尤其对于房地产市场内部（包括土地市场、住房市场、房地产金融市场、非居住类房地产市场等）各组成部分之间相互补充、协调运行的作用过程与动态机理认识不足、阐释不够，尚需进一步探讨和研究。

三、宏观调控与房地产长效机制

长期以来，我国的房地产市场调控从属于宏观经济调控，以“稳增长”为中心任务，侧重于短期效应，市场本身缺乏足够的独立性和稳定性[29]82。早在1789年，美国首任财政部部长汉密尔顿就敏锐地注意到，当决策者根据经济形势调整政策走向时，社会公众便会形成经验上的理性预期，提前采取行动进行抵制，结果致使政策效果大打折扣，这就是“动态不一致性”命题的由来[32]。后经巴罗、普雷斯科特等经济学家阐释和扩展，动态不一致成为解释政府宏观调控屡屡失效的重要理论之一。有鉴于此，房地产宏观调控应致力将相机抉择与政策规则有机结合，不断增强独立性，实行有法可依、有规可循的调控政策。陈伯庚将房地产宏观调控长效机制概括为“五化”，即调控目标常态化、调控方向明晰化、调控力度科学化、调控手段系列化和调控运行法制化[33]。裴亚洲认为房地产调控长效机制建设的本质属性是制度改革，归根结底要通过城镇居民住房保障、财政、税收、金融、土地等方面的制度性改革来实现[34]。

现实中，房地产宏观调控屡屡失效有其客观原因。在早期，国外学者大多反对政府直接干预市场，主张由房地产市场自发实现资源的最优配置。如伯南克和格特勒曾公开表示货币政策只需对通货膨胀预期作出反应即可，无须对房价等资产价格波动进行额外反应[35]。这一观点影响较广。进入21世纪，随着国际金融管制放松、金融自由化等影响，各国房地产市场风险骤然增加，越来越多学者主张政府介入房地产市场，发挥干预和调控作用[36-37]。国内方面，余凯将政府调控目标的二重性、政府部门自利性、中央与地方两级政府的非合作博弈、房地产市场区域垄断性以及信息不对称等视为影响调控效果的主因[38]124。虞晓芬等则认为房价波动、住房保障、土地利用与管理、房地产企业及项目管理等是当前我国房地产业健康发展亟待解决的焦点问题[39]。邹士年、刘中显等进一步指出，房地产融资模式不可持续、房产持有环节征税缺失、收入分配改革滞后、潜在金融风险积聚等是影响房地产宏观调控长效机制的主要障碍[40-41]。张军通过总结历次调控的经验与教训，发现房地产宏观调控应特别考虑市场预期和政策时滞效应。此外，调控手段去行政化、合理解决中央与地方政府利益博弈对长效机制的建设也至关重要[42]。

对于房地产宏观调控长效机制的建设途径，国外学者们主要从消费信贷、住房津贴、住房储蓄专项资金以及公共住房供应等方面进行了论述。维斯顿等主张信贷规模应与房价保持动态平衡[43]。罗斯建议制订居民首套房津贴以及共享住房产权计划，并建立住房储蓄金提高居民持久住房消费能力[44]。拉蒙特强调了政府建立购房专项资金的必要性，认为可通过增加保障住房供给与租赁来应对日益严峻的住房消费不可持续等问题[45]。国内方面，国家信息中心课题组建议从土地出让制度、房地产税收体制、投融资体制以及社会收入分配改革等方面着手[46]，刘洪玉等持类似观点[22]25。叶剑平等主张重塑民生导向的住房政策，构建兼顾居住和投资的长效机制[47]。田国强、高波、贾康等将房产税改革落地视为建立房地产长效机制的关键环节[48-50]。易宪容提出，可将住房市场严格区分为20%的住房投资市场、70%的住房消费市场和10%的保障性住房市场三个层次，通过实行差别化的信贷财税政策来打击投机行为，这一设想具有一定的启示作用[25]62。

近年来，以余凯[38]121、丁如曦[51]、陈小亮等[29]80为代表的学者，主张设立专門的房地产调控机构，彻底独立于宏观调控体系。陈小亮等还建议将“稳房价”纳入地方政府考核体系，并处于优先次序，以确保中央政府出台的房价调控政策具备长期稳定性和可置信性。然而，政府宏观调控的成功与否，在很大程度上取决于市场机制是否健全有效，即市场功能是否齐全、市场秩序是否井然、市场环境是否规范[52]。大量研究表明，我国的房地产市场总体上并非有效，只有少数城市和区域能达到了弱有效水平，这种情况下市场机制本身所具备的调节、激励、分配等功能在某种程度将上失去作用。换言之，即使政府出台的调控政策是正确合理的，最终也无法取得实效[53-54]。有学者从“市场扭曲”的角度也对这一问题进行了解释，他们认为从方式上来说，存在这样一种“间接扭曲”的现象，政府原本针对市场机制的不足进行纠正和弥补时，在实际操作中却因干预过多抑或是过于频繁而破坏了原本就脆弱的市场机制，这种情况正好适用于我国的房地产市场[55]5。作为正处于市场化转型进程中的新兴发展中国家，我国的房地产市场是在国家力量的主导下建立起来的[56]，而非自发形成，这样的市场结构在发展培育的初期，可能会因政府的强力干预获得快速发展的空间，但当到达一定的阶段后，过多的政策引致性扭曲[57]将抑制创新和可持续增长。进一步地，张曙光、程炼、李飞跃、林毅夫、张晓晶等学者认为，在“赶超型口号”的驱动下，政策引致性扭曲会频频发生，任何宏观调控政策都有可能沦为经济增长目标的附庸，而毫无独立性可言[55，58-60]。

还有一种观点与此类似，它认为任何旨在平抑房价的调控政策（除收缩货币外）都是短效的[48]136，因此并不存在宏观调控长效机制这一说法。征收房产税也并非调控房价的长效机制，因为美国、日本等征收房产税的国家依然多次发生泡沫和崩盘危机[24]106。当前，我国的房地产调控政策坚持差别化原则，重视调控的连续性和稳定性。但调控手段主要以短期行政干预为主，以“五限”（限购、限贷、限售、限价、限商）为代表的需求端调控，短期内可以取得立竿见影的效果[61]，但从长远来看，不利于公众消费预期的培养和楼市调控机制的建立，一管就死、一放就乱的调控隐患始终存在[48]137。原因在于，旨在实现居民住有所居目标的各项住房调控政策出自住房与城乡建设部、财政部、国家税务总局、中国人民银行等多个职能部门[51，62]，政策之间往往存在相互矛盾或抵消之处，并且缺乏统筹和协调，有时候会带来适得其反的调控效果。

因此，从某种程度上来说，从宏观调控视角去寻找解决长效机制的方法，其难度很大。因为其相机抉择的属性决定了其政策调控方向只能取决于市场的运行状况和政府阶段性的调控目标，长效机制应当具备的客观性、长期性和规范性等特征在此处并不适用。

四、供求均衡与房地产长效机制

萨伊在1803年出版的《政治经济学概论》中提出“供给自动会创造需求”的经典理论（即“萨伊定律”），认为不管在什么情况下，供给与需求总是处于均等状态，不存在有效需求不足问题。100多年后，凯恩斯对这一观点提出质疑，他认为边际消费倾向递减必然导致有效需求不足，进而使得总供给总是大于总需求，并由此创立供求非均衡理论。20世纪70年代，博纳西以此为基础构建了美国房地产市场非均衡模型，并引入价格预期与数量预期变量，为非均衡理论的扩展注入生机[63]。近年来，国外学者主要从供求角度研究房价的波动效应。如奎格利认为宏观经济因素对房地产短期价格影响不大，但对长期价格有着很大影响[64]。理查德和坎格泰从住房需求出发，认为对房价的预期和潜在的投资收益会影响住房需求，因此住房作为投资品的角色比作为消费品的角色更显著[65]。

国内房地产市场的供求非均衡问题最早由朱咏敏提出。三年后，季朗超进一步论证了社会主义市场经济条件下的房地产市场不能是纯自由的非均衡市场，而应是一种可控性的非均衡市场[66]。卞志村提出了房地产金融的非均衡问题，认为房地产金融主体缺乏活力、体系不健全是主要原因[67]。此后，学者主要从需求角度对房地产市场进行分析，如赵文认为，应采取“以需定供”的思路，根据消费者需求的变动来随时对房地产市场进行结构调整，而不是盲目地追求房地产建设和开发投资所带来的高增长[68]。项卫星等借鉴货币交易方程式，构建了房价与供求的理论分析框架，认为2003—2006年房价上涨过猛主要由于供需不均衡导致的[69]。王胜等认为需求拉动是我国房地产业高速增长的重要动力来源，未来我国房地产宏观调控应立足于压缩住房的投资性需求与非理性需求[70]。郑绍庆、何新易研究发现我国房地产市场供给的双重垄断与需求的双重过热是导致市场失衡的主要原因[71-72]。

长久以来，学术界还存在这样一种观点，即认为中国的高房价其实是住房市场供需错配（包括供需结构和地区两个方面的错位）的结果[73-75]。中国房地产问题的核心，既不是泡沫也不是货币，而是土地问题1，尤其是一线城市土地垄断供应一度成为社会各界热议的焦点。余吉祥、沈坤荣构建了一个城市建设用地供给的理论模型，深度揭示了快速城市化和工业化进程中我国“人口、土地和住房”的空间错配机制，主张立即改变现行的将“指标投放与事后的人口落户情况”相关联的做法，转而根据人口流动方向提前增加土地供给以促进人口落户[30]130。这一思路切中时弊，具有较大的参考价值。2018年初，自然资源部部长表态，政府将不再是住宅用地的唯一提供者，目前北京、上海、杭州、厦门等13个城市正开展集体建设用地建设租赁住房试点工作，这些城市国有土地供应相对紧张，如城市中心或周边区域城中村等集体建设土地能进入租赁市场将有利于房源供应[76-77]，有效地扭转租购失衡的不利局面。其实早在2015年11月，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上，就首次表态要化解房地产库存2。数据显示，广大中小城市的库存积压较一二线热点城市更为严重[78]，其中商品房建设进度滞后，大量工程不能按期完工交付使用所导致的“隐性库存”问题[79]，土地闲置、商业办公等存量房库存积压等造成的区域性、结构性失衡是首要问题。

五、租购并举与房地产长效机制

中华人民共和国成立初期，为满足国家工业化发展的战略要求，统一调配有限的住房和劳动力资源，中央政府进行了第一次城市私有住房改造[49]80，将公私并存的住房制度全面改造为单位公有住房制度，实行“统一管理、统一分配、以租养房”的公有住房实物分配制度。这样的机制设计造成了房屋供给缺乏激励，住房严重短缺不断显现为严重的社会问题[80]。20世纪80年代初期以来，我国住房制度改革先后經历了“提高租金、以租促售”“低价出售、租售并举”“住房分配货币化”三个典型阶段，其实质正是公有住房的私有化和住房的商品化过程[81]。1998年7月，全面的住房市场化改革正式拉开序幕，标志是国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该文件正式提出“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”的改革目标，主张“低收入家庭由政府或单位提供廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他高收入家庭以市场价格购买或租赁商品住房”，“租购并举”住房制度雏形就此确立。2003年8月，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次提出“房地产业是国民经济支柱产业”的说法，为顺应这一趋势，应当“采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例”，同时鼓励“多数家庭购买或承租普通商品住房”。住房市场“重售轻租”观念逐渐形成并日益固化，城市低收入家庭“住房难”的问题受到社会广泛关注。2007年8月，以国务院颁发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》为标志，保障房建设重新被赋予重要地位，“建立健全城市廉租住房制度”被提高到战略高度予以执行，我国的住房供应开始由“重市场、轻保障”向“市场、保障并重”转变，住房消费模式从“重买房、轻租房”向“租购并举”转变。但2008年由美国次贷危机引发的全球性金融危机，使得这一轮住房改革也未能持续深入推进下去。

党的十八大以来，中央在控制房价上涨的同时，房地产长效机制建设、住房供给侧结构性改革和顶层设计开始全面起步[7-8]。2013年12月，中央经济工作会议提出继续“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给”。2014年，各地廉租房和公租房开始实行统一管理、并轨运行的新型模式。2015年，中央经济工作会议提出以“发展住房租赁市场”的方式来“化解房地产库存”的改革思路，并首次明确“购租并举”为城市住房制度的改革方向。2016年12月，中央经济工作会议提出加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。2017年10月，习近平总书记在党的十九大报告中将“购租并举”这一提法调整为“租购并举”[31，82]。新时代我国社会的主要矛盾发生了根本转变，人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾在住房领域的表现尤为突出，核心是高房价问题。租购并举住房制度的提出，标志着我国的房地产长效机制探索由理论研究正式转向实践操作层面。

学者们普遍认为，租购并举住房制度改革是长效机制建设的关键内容，其本质是对住房市场供应结构的优化和调整[83-84]。过去我国住房供给主体较为单一，保障渠道匮乏[9-10，85]，致使住房无法有效满足城镇居民不同层次的居住需求。新时代下的住房制度改革必须紧扣“房住不炒”的定位，明确自住优先、新市民优先、低收入者保障优先、改善优先的政策导向[86]，同时注重从需求端抑投机疏投资。为此，人口净流入城市除增加共有产权住房供应，引入市场化机制规范运营外[87-88]，应重点发展租赁市场[89]42，特别是机构租赁。

一直以来，学术界的研究注意力主要集中于公共租赁市场[90-95]，而对于社会化租赁（也可称为“市场化租赁”）关注不足。因此，这既是当前的一个热点话题，同时也是难点所在，数据匮乏、理论挖掘不足、研究视野受限等限制了其进一步的发展空间。目前，学者们的研究方向主要有两个：租购同权和扩大租赁住房供给[89]43。2017年7月，广州市首次提出“租购同权”，随后无锡、郑州、济南、北京等城市纷纷跟进为租房者扩权。然而，针对一线城市有限的公共服务资源，租购同权能否真正实现，或者能在多大程度实现，对住房市场将造成怎样的影响等问题值得深入探讨，学者们对此观点不一[78，96-97]。对于如何扩大租赁住房供给，已有研究主要从借鉴国外经验[98-100]、倡导供需匹配[31]85、集体建设用地建租赁住房[77，101]等方面考虑。总的来说，租购并举住房制度改革代表了当前长效机制的研究方向，但学者们关注的焦点还主要在人口凈流入城市，如上海、广州、杭州等，广大中小城市涉及较少，对住房市场的区域异质性关注不足。

六、总结性评述与研究展望

综上所述，长效机制作为实现房地产市场“长治久安”的根本之策[23]33，是近年来房地产领域的研究前沿和热点议题[24]108。多年来，围绕“如何加快住房制度改革和长效机制建设”的研究主题，学者们纷纷从土地、住房、金融、财税、立法等多个视角展开全方位探讨。通过梳理已有文献，能够发现单纯“就长效机制谈长效机制”的研究思路效果有限，其指导实践的作用也不会很大。当前，优化住房市场供给以契合差异化的租住需求[31]76、住房基础性制度深入探索[25，74，102-103]和配套制度建设[104]、房地产市场发展转型1等[12，105-107]逐渐成为长效机制研究的重点和难点。但综合来看，现有文献中报刊评论文章居多，对学理探讨的较少，且主要聚焦于宏观对策层面，侧重于整体分析。研究方法以定性分析为主，缺乏对研究结论的前瞻性、全局性和可靠性展开一系列实证检验，房地产长效机制的理论分析框架和评价体系有待建立。基于此，本文认为，现有研究至少在以下四个方面还存在着一些不足，未来需要进一步探究。

第一，房地产长效机制与宏观调控的关系需要进一步厘定和明确。众所周知，中国的房地产市场是一个典型的“政策市”[108]，政府在一定程度内对市场进行干预和调整，有利于市场机制的发育和完善，但是否存在宏观调控的长效机制需要更加深入的论证和支撑。党的十八届三中全会和党的十九大都强调，经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，要使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。学术界也提出“有效市场+有为政府”[52，109-111]的理论框架，但这一理论设想是否适用于中国的房地产市场，如何适用于中国的房地产市场，中国的房地产市场化进程中应当如何正确处理政府与市场的关系，最终使市场在资源配置中起决定性作用和更好地发挥政府的作用，这些议题值得持续深入研究下去。

第二，房地产市场之间的协同发展问题日益显露，亟待展开进一步的研究探讨。现有研究普遍认为，租购并举住房制度改革将有利于我国住房市场供应结构的优化和调整[83-84]，是建立健全房地产长效机制的关键内容。但研究的焦点过多局限于人口净流入城市，对住房市场的区域异质性关注不足，广大中小城市如何推进和落实租购并举住房制度改革还是一个全新的课题。认为应当大力发展住房租赁市场[9-10，31]，但又缺乏对租赁住房供给规模、供给结构、供给模式等系统的深入研究，对住房租赁企业的资金风险、盈利空间也缺乏有效的政策支持。近年来，部分学者开始对住房租赁市场二元制1、商品市场与保障市场相隔离[86，112-113]、住房市场与土地、金融、商业地产市场发展不同步[6，30，114]等问题进行探索性研究，但还未得到充分发展，未来有待更深入全面的研究。

第三，“房住不炒”的科学内涵、实现机制和影响效果等缺乏精细分析和严密论证。目前，住房的居住属性越来越得到认可和重视[14，84]，甚至被提高到了一定的战略高度[12]112，但如何处理其与投资属性之间的辩证关系，更好地实现“房住不炒”的改革定位，政策层面还缺乏很好的顶层设计思路。目前已有调控手段多为行政干预手段，不宜长期施行，而房产税一度被寄予厚望[48，50]，但如何进行税制设计才能体现公平与效率，对此学者们观点不一[115-116]。“因城施策”“一城一策”“双向调控”思路成为主流趋势[117]，但是否能够有效遏制住房投机行为，进而保持房价稳定，真正实现“房住不炒”有待进一步的理论和实证检验。

第四，房地产长效机制研究永远在路上，我们应当与时俱进，以实践为准绳，时刻跟踪和关注房地产领域的热点、难点问题，不断在新的语境中发展和完善长效机制理论框架。长效机制并非一劳永逸，也并非是一成不变的[23]32，长效机制建设只有进行时没有完成时。未来应当及时将“人口红利逆转”“限购政策松动”“个税抵扣房租”“房产税落地”“租购同权试点”“住房租赁立法”“中央政府清理各地违规担保、隐性债务”“预售制存废”“中美贸易摩擦”“新冠肺炎疫情冲击”等新问题、新政策、新观点纳入长效机制的研究框架，不断修正和完善已有的论点，提出更加富有实效性的改革思路和政策建议。

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[责任编辑：丁浩芮]