王宏亮

关键词：土地增值税  土地成本 分摊方法

本文以某房地产开发的商业广场项目为例，该企业于2014年取得土地面积为24491.5平方米;宗地上开发项目中包括普通住宅（4幢楼）、商业及办公（1幢裙房）、地下停车位三种类型房产。该项目取得合规有效成本包括土地成本金额为21633万元，房地产开发成本金额为39792万元，与转让房地产有关的税金为1363万元。开发成本中不同类型房地产发生的前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，因未能分类型分别归集均按照建筑面积法分摊至各类型房产;建筑安装工程费中部分工程企业能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，按照直接成本法归集，其余由不同类型房产共同发生的建筑安装工程费按照建筑面积法分摊。该项目人防工程依法配建并已验收合格、管理服务用房均已办妥移交手续作为公共配套设施扣除。各类型房地产可售面积与销售收入如表1：

税务总局层面对土地增值税清算管理中成本分摊有明确规定，《实施细则》及国税发〔2006〕187號规定对由清算单位共同承担的土地成本的分摊方法一般有三种：一是占地面积法，即可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊;二是按照建筑面积计算分摊;三是按照主管税务机关认可的其他合理方式计算分摊。对于第三种方法，税务总局层面并没有做统一规定，参照部分省市税务政策，根据具体情况，企业可以使用售价系数法、基准地价系数法等方法并与主管税务机关协商确定。……