竹雅东

摘 要： 房地产投资决策课程是工程管理类专业的基础必修课程，该课程需要引入一定的实践教学方法。本文介绍分析了在实践教学中如何能有效引导学生进行房地产投资决策的几种传统分析指标，并对其在投资决策中的实践运用如进行调查研究的方法，从而改进该课程的实践教学，使课堂气氛更加活跃，增加师生课堂互动性。

关键词： 实践教学;投资决策;净现值;内含报酬率

【中图分类号】F293.30-4;G712 【文献标识码】A 【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.27.223

房地产投资决策课程，是我院工程管理专业的一门专业必修课，同时也是实践性很强的一门课程。房地产投资决策的一个重要环节就是房地产投资预算。因此，在房地产投资决策教学中，要引导学生从会计学和经济学的角度，重视资金预算的编制，需要引入一定量的教学案例，让学生掌握预算编制方法。

1 房地产项目的传统投资预算方法的教学改革

（1）回收期方法的教学改革：所谓的回收期，指投资的回收期，有两种指标——净态回收期和动态回收期。静态投资回收期法也称为非折现投资回收期，即每年的净现金流累计到初始投资时间。动态恢复周期法也称为贴现回收期，是通过折叠现有时间来计算回收期的方法。与静状态回收周期法相比，考虑了时间值的影响。因为在该部分的教学中，需要老师引入具体实践案例的实际数据，让学生运用书本所学到的公式分别测算案例的投资回收期，在这种情形下，需要学生分组进行实验数据步骤的测算。

（2）平均会计收益率法的教学：平均收益率是指项目平均收入除以整个项目期间的平均投资，得出平均会计收益率，并与投资成本进行比较，ARR高于项目成本收益率是可行的，且ARR较大为优。平均会计回报率的计算方法比较简单，依据的数据均来自会计报表，容易获得。但它的一个不足之处是没有考虑资金时间价值的影响。所以需要学生自己简单动手就可以进行解决，同样可以采用分组实践教学方法进行。

（3）净现值法是指以一定的利率（通常是当前的利率）对未来现金流进行贴现而获得的现金流的净现值。如果净现值为正数，则该项目是可接受的。如果净现值为负数，则应放弃。该种方法，学生除了对资金的时间价值要有很好的理解外，必须牢固掌握净现值，净现值系，净年值等公式，要让学生通过案例对这些公式进行很好的区分和识记并灵活运用，教师可通过二分课堂教学，对不同的公式，让学生反复交换试验，最终牢固并灵活掌握。

（4）内含报酬率法：又称内部利率法，指当npv=0时的资金时间价值折现率时，在财务管理实践中经常使用的替代净现值法。由于计算IRR需要解方程，而且是用近似计算法代替，所以计算量比较大，这时就需要用到机房等实验室，需要学生灵活运用各种财务管理软件进行计算，因此对学生的电脑上机操作能力会有很大的提升。

2 各种项目投资指标分析方法在企业投资决策中的综合实践教学

在实践教学中，需要老师和学生进行虚拟情景教学，让学生根据虚拟情景，用所学的投资分析方法，编写相应的投资决策建议书或可行性研究报告，对学生进行综合性训练，有助于学生将书本知识学以致用，解决实际问题。通过实践教学，我们发现，大多数学生在撰写项目建议书和可行性研究报告上，对净现值法与内含报酬率法用得比较多，因此，要引导学生在实际运用中，对这两者进行比较分析。因为，NPV大于0的项目必须具有比成本率更高的IRR，而当IRR小于成本率时，NPV必须小于0。一个比较好的项目，无论是使用NPV还是IRR，都可以得出一个结论：该项目是可行的或不可行的。由于npv大于0的项目势必具有高于成本率的IRR。因此在IRR低于成本率时，npv必须小于0。然而，在项目投资组合决策发生时，两者也会得出相反的結论。

首先，虽然净现值和内在收益率是衡量投资项目盈利能力的指标，但前者直接揭示了项目收益的绝对数量的增加。IRR与项目收益之间的联系不像净现值那么明显，在相互排斥项目的决策中，甚至可以得出结论，最大利润目标不一致。

其次，净现值法和内部收益率法都使用了一定的投资假设。净现值法以计算中使用的资本成本作为再投资利率，而IRR法以项目本身的回报率作为再投资利率。

第三，在运用内在收益率法时，企业比较的对象是投资项目的资本机会成本，在确定资本机会成本时会遇到更多的麻烦。有时，企业可能有多个资本的机会成本。如果一个企业认为该项目应与某种类型的房地产投资的预期回报率进行比较，则此类投资的风险应与项目相比，而现金流量的时间结构和项目必须也完全一样。基于以上分析，我们可以得出一个结论，即只有一个项目投资决策，而项目具有嵌入率的回报率，可以采用嵌入率的收益法来判断，但前提是简化对资本选择的考虑。对于多个项目的投资决策，我们应该用净现值法来确定选择。

3 结束语

在实践教学中，由于房地产投资决策不仅是一个数字表征的过程，而且是个人偏好、集体劳动力和组织现实压力共同影响的综合判断。因此，教师在实践教学中，要引导学生注意：无论分析方法是多么恰当和有效，它只是给出建议，而不是不可改变的学术事务。投资项目未来的现金流量、项目寿命、贴现率等诸多因素都存在着不确定性的特点。在实践教学中使用的现金流量也是一个估计值，存在一定的风险。该方法可以帮助决策者理解投资决策的制度，原则和分析框架，但不能代替决策过程。在实践教学过程中，教师需要引导学生，项目分析可以利用项目预算的方法，增加一些非财务因素，做出合理的投资决策，减少投资的盲目性，从而全面地分析信息的各个方面。通过该课程的一些教学改革，诸如二分课堂，案例教学等改革手段，让学生系统的掌握了房地产投资方法，同时也活跃了课堂教学氛围。

参考文献

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