邵风波

摘 要 在建工程项目测绘测量中，土地竣工、房产以及规划竣工这三项测绘是其核心内容。在房屋建筑测量中，传统的测量方法已经无法满足现代化测绘工作的要求，多次重复测绘，既增加了房屋测量成本，更浪费了大量测绘资源。而应用”三测合一”测绘技术，可实现成果共享，进一步协调统一测绘技术标准。运用”三测合一”所获取的房产实测面积计算结果与规划建筑面积测绘得出的结果存在着一定的差异，造成这种情况的原因在于两种测绘方式所选用的计量标准不同。

关键词 房产实地测量;三测合一;测绘工作;差异分析;规划建筑面积

早期房屋建筑面积测绘中，工程测绘人员所运用的测量方法往往存在重复的情况，不单单是影响测绘工作效率，甚至是延误房屋建筑施工方的工作进度。与此同时，房屋建筑测量工作需要多个测绘单位共同完成，这就在一定程度上造成了人力、物力及时间等多方资源的浪费。应用“三测合一”便可有效解决这一问题，在房屋建筑工程项目竣工收尾环节，选择资质完备的测绘单位进行房产实测、工程竣工验收测量与规划核实测量，经相关部门审批后进行不动产登记。

1“三测合一”

“三测合一”中的三测是指在建工程项目竣工后的规划竣工、土地竣工与房产实测这三项测绘工作。“合一”是指将建筑工程验收环节中涉及的上述3项测绘工作进行科学整合，由资质完备的同一测绘单位，以统一收费标准，根据三测结果制定出相应的测绘成果报告。房屋测量是以GB/T17986-2000为标准，全方位实地测量房屋建筑施工尺寸大小，划分房屋各功能区域，以此进行房屋建筑面积计算[1]。规划竣工测绘以国家统一规定的建筑面积计算标准要求为依据，具体包括绿化、建筑面积核实测量、审批红线外短距离范围内地形图、建筑房屋四周或者是高度等多方测量。土地竣工测绘则是指分幢占地测量、地籍图测绘等，其主要作用是核查批准用地与实际建设间是否存在超红线用地、少批多用等违规施工建设情况。

2应用“三测合一”的优势

以往工程项目测量多为串联式测量，由三个测绘单位进行实地测量，而房产、土地及规划部门间无法形成联动，往往上一测量工序未完成前无法进行下一阶段的测绘工作，如此造成各项资源的大量浪费。另外，房产、土地及規划各部门间所得出的测量数据可能存在不一致，这就需要多次重复测量。“三测合一”是对规划竣工测绘、土地竣工测绘、房产测绘等进行优化整合，由同一测绘单位实施建设项目的上述三项测量，以高效率测绘服务，最大限度上提升时间、人力与物力等各项资源利用效率。“三测合一”可实现资源共享，结合“三测合一”实际建设工程项目案例，排出其他干扰因素，由同一测绘单位负责建设工程项目的所有测量工作，可有效缩短野外作业时间，其测量效率可保持在1天/1.5幢。与此同时，应用“三测合一”可减少重复测绘，以统一收费标准进行一次性收费。允许多个测绘单位进入市场竞争，突破测绘垄断局限，以此提升测绘单位的竞争意识，积极发展智能高端测绘技术，逐步强化自身综合实力[2]。

3“三测合一”存在的不足

随着“三测合一”大范围应用，各测绘单位间的竞争愈演愈烈，由此很有可能呈现恶性竞争的趋势，继而影响建设工程项目测绘、测量效果。一方面，在多种因素作用下，各个测绘单位间的技术水平、服务水平及人员素养等等都存在着一定差异，因而“三测合一”应用效果也各不相同，无法充分发挥出“三测合一”的优势。另一方面，在市场竞争中，某些测绘单位为占据更多的市场份额，很有可能进行恶意降价，这样既扰乱了测绘市场秩序，也不利于测绘市场健康有序发展。基于此，相关管理部门必须有效规范测绘市场，制定准入门槛、构建测绘单位信息数据库，对于不同测绘单位收费标准、资质评级等加以合理管控，维护测绘市场秩序，以此保障“三测合一”的应用效果[3]。

4房产与规划建筑面积差异

在实际的“三测合一”应用过程中，绝大多数工程建设项目的房产实地测量面积与规划建筑面积间都存在不一致，究其根本，造成测量差异的主要原因是所参照的测绘规范标准不同。GB/T17986-2000 是房产实测建面测量的规范标准，而GB/T50353-2013是规划建筑面积测量计算的规范标准。GB/T17986-2000与GB/T50353-2013二者适用范围、应用目的及计算规则各不相同，将这两种测绘规范标准应用于同一建设项目中，房产实测面积与规划建设面积差异事项有很多，简单列支以下几个常见的不同之处。第一，建筑面积计算，在GB/T17986-2000标准下，有顶盖、结构坚固且高度在2.2米以上的永久性建筑称之为房屋建筑面积，具体包括阳台、地下室、室外楼梯等地上建筑面积与地下建筑面积。而在GB/T50353-2013标准下，自然层外围结构所对应的外围水平面积之和视为房屋建筑面积，结构层高大于2.2米以上的，按照100%计算，而低于2.2米的层高结构，则按照50%计算建筑面积。二者之间的区别在于房屋结构层高规定不一致，规划建筑面积计算将2.2米以下结构层高以50%计算。第二室外楼梯面积计算，在GB/T17986-2000标准下，有顶盖的室外楼梯按照各层水平投影面积计算，无顶盖则以其50%计算。而在GB/T50353-2013标准下，室外楼梯面积计算并入房屋建筑自然层面积计算单层，以其外围结构水平投影面积50%计算。二者之间的区别在于，前者将有顶盖室外楼梯按照全面积计算，无顶盖按照50%建筑面积计算。后者规划建筑面积以其50%面积计算。第三，阳台，是否为封闭式或者是房屋主体结构内外来判断以全面积计算或是1/2面积计算。

5结束语

总之，三测合一”使用过程中，由于房屋建筑面积参照标准规范不同，使得房屋实测数据与规划建筑面积间存在一定差异，这两种建设项目测绘标准并不会对测量工作产生实质上的影响。

参考文献

[1] 刘金龙，金萌萌.易地移民搬迁能实现“搬得出、稳得住、能致富”吗？——基于陕南S县的调查[J].中国农业大学学报（社会科学版），2020，37（2）：32-43.

[2] 游娟，黄春晓.新时期保障性住房演化的进程与对策研究——以南京市为例[J].现代城市研究，2020（4）：114-123.

[3] 林惠庭，罗维高，唐小原，等.县级行政区装配式建筑高质量发展的实践与展望——以珠海市斗门区为例[J].绿色建筑，2020，12（1）：77-80.