郝卫峰

内容摘要 房地产项目具有投资成本较高，受政府政策影响较大，项目资金需要投放的时间较长等特点，同时，房地产项目事关民生问题。对房地产项目做好前期建筑策划工作是保证房地产项目盈利的前提，尤其需要注重开发初期的成本控制工作。在房地产项目的开发建设中，项目的最终收益受多种因素影响，做好前期策划工作，对提高开发项目的经济效益意义重大。

关键词 建筑策划 房地产 经济

1 引言

伴随我国经济的蓬勃发展，房地产业也飞速发展起来，已成为经济增长的主要动力之一。房地产项目的前期成本控制是保证房地产项目实现经济效益的关键。特别是在当前的市场经济条件下，房地产业面对的竞争环境是复杂多样的。为了确保房地产项目能够获得一定的经济收益，必须在前期做好建筑项目的策划工作，对项目的建设成本有准确的把握。文章从建筑策划的概念出发，分析了前期建筑策划对房地产项目的重要性，以期为房地产项目开发之前的建筑策划工作提出可行性建议。

2 建筑策划的概念

建筑策划指的是规划者对房地产市场进行深入的研究和分析，掌握区域房地产市场趋势，制定详细的市场规划和投资计划，并根据国家法规和规范对具体房地产项目进行综合设计定位和开发，是城市发展其建筑优势使其适应市场需求并取得经济效益的行为。一般来说，建筑策划是让建筑师使用各种手段在分析和研究市场需要的基础上设计房地产项目，确定设计目标和设计方法。建筑策划的整个环节必须在政府政策和指导下进行，要遵循相关政府法规。在进行建筑策划之前，建筑师在总体城市规划的指导下，分析房地产项目周围的交通和居住条件，合理规划建筑面积和建筑风格等，然后再进行成本的核算工作。

3 前期建筑策划对房地产项目建设的重要性

一直以来，房地產项目的建设策划工作都是交由房产销售人员负责的。对于销售人员来说，他们懂得如何推销房子，但是规划设计方法却太过业余，他们缺乏建筑设计的专业知识，也没有相对完善和先进的设计概念，从而导致设计方案的可操作性不强，需要消耗的经济成本太高。经由销售人员设计出来的房地产项目，在建筑施工过程中各种矛盾、问题层出不穷，从而延迟了房地产项目的开发时间，同时也增加了经济成本。因此，在今后的房地产项目设计中，需要重视建筑师在房地产项目开发中的作用，做好项目施工前的策划工作，节约建设成本，以最大限度地提高经济和社会效益。

在项目施工之时，需要借鉴前期完成的建筑策划。前期的建筑策划通过确定房地产项目的规模、性质、内容等来确定建筑项目的空间组织模型，并为建筑项目的开展提供环节的指引[1]。建筑策划不同，完成的项目会有完全不同的效果。在房地产项策划中，建筑风格和样式的不同可能会影响人们的生活方式和价值观念，甚至可能因此引领出新兴的居住文化。建筑策划充分考虑了建设项目的社会性和实用性，结合了社会环境、周边设施、自然地理环境，实现了建筑与自然环境的和谐统一，有利于实现建筑的特色和完成独具创造性的建筑。同时，在建筑策划中通过借鉴先进科学技术能够让建筑设计的过程更加科学合理，有助于改善了人们的生活环境，提升人们的生活品质。

4 前期建筑策划对房地产项目建设的经济性影响

4.1 了解整个项目

在开始项目之前，需要对建设项目有整体的把握。需要把控的内容包括规划项目的地理位置、周围环境等[2]。这个环境既包括自然环境，也包括当地的风土人情、社会环境。从自然环境的角度来说，包括地形地貌、气候、水文条件、植被和土壤类型等。社会环境包括施工位置、风土人情和基础设施建设。

对总体情况的了解有利于发挥建筑策划工作的指导作用。例如，施工地点的地形有一定的起伏的话，当地的坡度在10%以内，就可以通过减少建筑土方的使用，同时也能减少项目的建设成本。如果坡度大于10%，则应对其进行填挖，这种做法能够尽可能地节约材料;但当坡度大于25%时，土方量和室外工程的工程量就不可避免地要加大，通过垂直等高线斜交的方式来进行规划。此外，当地若有自然生长的植物，应该尽可能地保留，这样可以降低人工种植增加的成本，在美化居住环境的同时也达成了建筑和自然环境和谐共处的愿景。对原有植物的保留不仅能够减少人工留下的痕迹，而且使居住环更富自然，更加宜居。了解施工地点周围的环境，能够更好地收集到需要的信息，同时预知施工过程中可能遇到的困难，因此在实际的施工过程中，能够减少问题出现的频率并少走弯路。

4.2 对整体规划的影响

在前期的建筑规划中，建筑师应该将建筑项目的开发成本和后期的销售过程结合起来，合理利用有限的土地资源，实现有限的建筑面积和经济效益的统一[3]。例如，在规划中，建筑项目的高度控制在60 m。如果每层均为3 m，那么可以修建出20层楼。但是，国家对于高层建筑有特殊的规定，建筑超过20层就需要消防楼梯和电梯各自两个。而如果只修建18层的话，那么就只需要修建1个消防楼梯、2部电梯。很明显，修建18层对整个项目来说是最为经济的选择。另外，在建筑策划中应考虑日照的方向和建筑距离。规划时，必须充分考虑施工地点太阳光来的方向，以及怎样的楼距能够实现对阳光最合理的利用。从专业的角度来看，房地产项目未来的发展方向集中在住宅或商业上，在规划中应该就有充分的体现。同时，根据土地的大小、设计概念、规划平面空间的概念，首先绘制草图，然后对其进行修改和完善。

4.3 对整体规划的影响

做好前期的建筑策划对项目施工也有重要的影响。每个户型的设计、户型的面积等都是房地产建筑规划的重点。户型的出入会致使平面布局的差异，从而影响内墙和外墙的长度，因此只有紧凑的布局才能缩短墙的长度，降低建筑脚手架的成本并降低成本。另外，如果面积相同，则面积越小则成本越小。因此，应将矩形平面用在住宅项目的建设中，实现最大化的经济效益。不同的建筑风格吸引的购买人群存在差异，因此也会对房地产建设项目最后的经济收益产生一定影响。建筑项目需要的材料有多种，其风格各异，但是建筑材料的价格并不代表建设项目的水平。有时，价格较低建筑材料也可以达到高端建筑效果。因此，规划人员在建筑时运用现代化的造型手法，通过色彩的对比、色彩的融合，来表现不同的建筑风格，通过最简洁、成本适中的方法实现最具特色和创意的想法。

4.4 规划相关配套设施

房地产项目内部建设完成后，有必要考虑社区相关的配套设施。第一，社区的主要入口和次要入口应该要进行合理的规划。在规划主要和次要入口时，必须楼层的布局，整个项目道路的铺设及植被的覆盖范围，区别主要和次要入口主要是为了给人们的生活带来便利，同时也能节省成本。第二，铺设道路必须综合考虑许多因素。在道路选址时应尽量避开地下车库、煤气管道和下水道等，以免在长期的使用中对这些设施造成损害。地下车库和停车位的规划应与住宅建筑和道路规划相结合[4]。停车位的数量应该结合小区的居住人数等来考虑，保持在一个适度的范围，在位置上以既不离住宅太远，又不会太近，因为车辆在行驶过程中会产生噪声和光污染，影响到居民的休息的和生活。因此，在设置停车位时，应分流人员和车辆，使车辆可以直接从外围进入停车场，以免对社区造成影响。

5 结语

总而言之，在房地产项目的建设中，要实现较大的经济利益，需要对建设项目进行全面的考察和分析。在项目施工的前期，对建设项目进行规划能够对项目所需的成本有所把握，科学选址，综合考虑开发地点的自然环境和社会环境，将社会效益和环境效益有机地结合在一起，以最大限度地开发各种资源，节省成本并实现经济效益最大化。同时，做好前期的策划，能够有效优化项目建设中的问题，减少不必要的成本，降低施工过程中事故发生的概率，有助于房地产市场的稳定和市场经济的可持续发展。

【参考文献】

[1]邵庆，陆伟.房地产前期策划与规划设计的有机契合分析[J]. 住宅与房地产，2018，491（6）：15.

[2]张军英，周陶洪，李庆娟.基于经济可行性的项目前期策划[J].住区，2019（3）：68-72.

[3]罗瑛莹.关于房地产前期策划与规划设计的有机契合研究[J].建筑技术研究，2019，2（2）：153-154.

[4]任智勇.合理建设小区地下车库的综合分析[J].山西建筑，2009（11）：34-35.