黄帅 周利民 潘喜哲

摘要：作为我国重要的支柱型产业之一的房地产，近年来一直面临着巨大的挑战，我国的房地产市场具有明显的高房价、高库存、高杠杆的特征，因此讨论房地产市场风险时不能一概而论，当前我国房地产市场主要面临的风险有库存风险、价格风险、融资风险以及政策环境风险四大类，因此，有效防范房地产市场风险，需要保持政策调控引导地位不变，尽可能释放市场潜力，同时还要尽快完善房地产市场长效机制，有效遏制房地产市场风险，推动房地产业长效稳定发展。

关键词：房地产;市场风险;去库存

一、绪论

近几年来，国家出台了多项房地产市场调控政策，总的来说全国房地产市场的运行较为平稳，但城市和区域间仍存在较大差距，国家统计局发布《2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》表示，虽然政府在进行强压调控，但以深圳、广州为代表的一线城市，以及以惠州、金华为代表的部分二线城市房地产价格仍有大幅度上涨，而与之相对的是三四线中小城市的房地产库存量持续增长，去库存的压力依旧很大。因此结构化差异的存在一方面会使北上广深的传统热点城市积聚更多风险，另一方面，全国范围内的房地产市场库存总量较大，如何防范和化解房地产市场风险具有重要意义。

二、房地产市场的风险表现及特征

（一）库存风险

据公开资料显示，至2019年7月，商品房、住宅及商业大口径库存面积分别为73.9、32.5、41.4亿平方米，库存规模依然处于高位，商品房、住宅及商业大口径库存的去化周期为47.7、24.2、199.6个月，需要更长的时间，其中细分市场结构不平衡，商办市场的去库存压力更大，这与许多中小城市盲目拓展新城和开发区等工程相关系较大，建设了大批过剩的写字楼、购物中心等项目。同时，一二线城市的商品住宅库存压力基本已经释放，但三四线的库存还比较高，库存过余的风险仍不可忽略的。

（二）价格风险

由于当前的影响，在经济下降压力和库存水平仍然很高的情况下，中央宏观政策保持稳定，经济增长，保持就业稳定，地方有了更大的操作空间，因城施策更加细化，使得房地产价格上涨更快。综合来看，上半年的房地产市场预计将明显改善，消费者集中，一线及部分二线城市的房价涨幅远超市场承受力，而杠杆率很高，房价上升的压力仍然很大，因此，我们还需要高度警惕价格泡沫的风险，防止由于房地产价格快速增长而引起的系统风险。

（三）融资风险

由于房地产的特殊性，房地产公司需要大量资金来支持公司的发展。巨大的投资规模，加上投资周期长，回收速度慢，适当引入负债资金支持，是企业持续发展的一个必然选择。但房企融资结构比較单一，仍以国内贷款、自筹资金为主，一旦产品滞销，住房空置率上升，房企资金就会被套住，企业发展也就会发生危机。虽然随着房地产走红，高风险的资本开始进入市场，但中小房地产企业的外部融资能力仍然不够，民间资本管理混乱，抗风险能力差，也会给房企融资带来新的风险，一旦资金链破裂，房企将会遭到重创。

（四）政策环境风险

房地产市场受土地、信贷和税收政策的影响较大，一旦颁布或调整了上述政策，市场就会产生波动。近几年来，政府对房地产有关政策进行了持续的调整，如土地供应调整，商品房信贷调整，商品房交易环节税收调整，住房公积金制度调整，房地产市场消费需求快速增加，同时，城市基础设施水平，轨道交通建设，教育医疗条件等环境因素也与房地产市场的发展密切相关。政策调整与环境的改变将直接引导购房人的消费期预期，一旦政策环境发生过大或过快，将导致房地产市场风险，必须慎重出台相关政策，科学地把握时机与节奏。

三、房地产市场的应对风险的建议

（一）保持政策调控引导地位不变

要保持房地产市场平稳和增长，离不开政策调控的支持，各地政府都必须坚持"房用来住，不用来炒"原则，始终维持房地产调控政策的连续、一致和稳定。但政策的调控并不能一概而论，需要因地制宜合理地进行调整，此外针对个别城市的楼市，或对于超出合理范围的单个城市，国家及相关省市监管部门，应根据监察和预警级别，启动约谈，问责和完善政策的措施。

（二）尽可能释放市场潜力

首先，需要释放空间上的潜力。支持中心城郊、大城市圈及周边城市中小城市住房开发，增加资金投入，增加土地供给，也有利于房价的下降。同时，提高基础设施的辐射范围，拓宽高质量公共服务的周边范围;第二，需要释放行业潜力。加快旧城更新、老房改建和配套基础设施的建设投入;最后，需要释放消费者需求的潜力。在抑制炒房的同时，把改善住房的需求作为主要关注点，以带动刚性需求的发展。结合新城镇化，实施“新市民安居工程”，加大对新市民住房保障和建设的力度。

（三）尽快完善房地产市场长效机制

一是全面范围内实行覆盖，构建一种双向联动的机制。要把全国各城市都纳入监管和监管范围，避免过去仅管控价格的弊端，把人口、居住、土地、金融、舆情等重大指标都纳入监管范围，同时把督察范围扩大到前期的规划、计划和市场的预期，特别是做好应急计划的准备工作。

二是对优惠政策进行分类，促进责任承担机制的不断完善。明确城市主体监管责任：逐步明确对违规责任的具体划分，对涉嫌超出国家标准控制范围或超出红线控制范围的重点城市，对于涉嫌违反管理决定执行规则的重点城市，自动开始建立约谈、问责处理机制。

三是切实抓紧关键评价指标，建立健全动态的关键指标评价机制，将常住人口等城市有关功能指标数据纳入以上城市监测和监督管理功能指标分析系统，并根据城市住房建设指标的不同时期表现，对住房土地、资金和住房基础配套设施及其他公共服务指标进行不同增幅程度的环比增减。

四、结论

房地产是具有一定风险性的特殊行业，但由于其在国民经济结构中的独特地位，必须对其可能存在的市场风险进行科学分析，准确把握市场风险的特征和内在规律，才能有针对性地采取措施或对策以应对风险挑战。不可否认的是在国家调控政策主导下，我国的房地产市场逐渐转向理性回归，但仍不能放松警惕，还需持续关注，促进房地产市场平稳发展。

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