李标

摘要：从近来发生的蚂蚁金服被约谈、蛋壳公寓租金贷引发全国维权等事件来看，国家对金融市场的监管越来越严格，而房地产作为促进我国GDP增长的主要来源，也受国家宏观调控政策的影响。在房地产市场接近饱和的状态下，国家抑制过度炒房使房价居高不下的经济增长势头，降低房地产行业的热度。在繁荣发展的背后，中小房地产企业也是步履维艰，融资难、风险大使企业的发展不稳定。迫切需要针对当前房地产企业发展面临的融资问题，探讨相应的改善策略，从而促进房地产市场的繁荣稳定。

关键词：房地产企业;融资策略;融资风险;控制

2020年11月2日，中国人民银行、中国银保监会、中国证监会、国家外汇管理局对蚂蚁集团实际控制人马云、董事长井贤栋、总裁胡晓明进行了监管约谈。2015年初，时任工商总局局长张茅曾“约谈马云”。在印象里，马云被部委“约谈”，并非首次。张茅表示，阿里巴巴在打假上做了很大的努力，但仍然还有大量的问题没有解决。“第三方平台，我跟马云一再强调，你不是法外之地，首要责任是你。”不过马云、井贤栋等一众蚂蚁金服高管，被央行等四部委联合约谈，尚属首次。并且，这次的约谈时机很特殊，约谈的新闻发布形式很特别。而约谈造成的影响尚待评估，到底是针对此前马云演讲提的问题，还是蚂蚁金服在监管、上市中遇到的问题，尚不清楚。

11月2日上午，银保监会主持召开党委（扩大）会议，指出着力完善现代金融监管体系。处理好金融发展、金融稳定和金融安全的关系，提升金融监管能力。加强制度建设，坚持市场化、法治化、国际化原则，提高监管透明度。完善风险全覆盖的监管框架，增强监管的穿透性、统一性和权威性。依法将金融活动全面纳入监管，对同类业务、同类主体一视同仁。只有完善现代金融监管体系，才能切实保护金融消费者合法权益，现如今房地产企业面临的融资难题以及风险控制问题是人们一直关注的重点。

房地产行业与我们的生活息息相关，在前期的市场开拓阶段，很多企业看到发展的前景纷纷进行转型，开始房地产的开发与发展，迎来了房地产发展的高潮。但也在繁荣发展的同时带来了很多问题，本文旨在分析经济繁荣的当下房地产企业面临的融资难题以及风险控制问题，有效地提出应对策略，保障房地产市场的供应与需求。

1.当前房地产企业融资面临的问题

1.1企业融资风险把控防范意识弱

在市场经济发展的浪潮下，部分房地产企业追求经济效益，忽视了在融资过程中潜在的风险防范。由于资金是企业发展的基础，一旦资金链断裂，企业就会面临破产倒闭的风险，所以企业必须寻求稳定的资金支持，而在融资过程中，手续流程复杂且受各种环境的限制，如果不能综合考虑在融资时所要面临的问题，那么企业的项目发展就会困难重重。首先，从外部因素看，房地产行业是国家重点关注的服务金融市场，国家会根据其发展情况进行宏观调控，而部分企业在融资时没能对国家经济发展政策做出预测，导致受政策影响波动大;从技术风险来看，企业融资时银行等信贷机构要综合考察企业的各项指标和业务，而企业往往注重市场的整体估值，忽视了细节的处理，对技术风险的把控不到位，导致加剧负债经营的压力。

1.2融资渠道单一，资金风险控制不稳定

房地产企业主要依靠银行信贷进行融资，一旦企业发展出现亏损就会使整个融资过程变得异常艰难。单一渠道的融资使企业面临着很大的资金风险，所有的资金压力集中在银行信贷，风险不能得到分散控制，这在一定程度上导致企业发展畏手畏脚，因为一旦发生严重的亏损，就会引起一系列的资金危机;其次，中小房地产企业融资难，主要依靠非金融机构的民间投资，这无异于又增加了企业发展面临的风险，民间借贷投资的资金来源不稳定且容易出现撤资的现象，所以仅仅依靠单一渠道的融资会给企业发展带来巨大的资金压力。

1.3缺乏专业科学的融资规划和决策

房地产企业在进行项目开发利用前要进行企业高层的沟通交流，对于项目建设融资进行计划和安排，但是具体的融资规划往往由决策层决定，这不免存在主观的推断，对融资风险没有合理的预测和评估;其次，决策层的多数人员没有专业的金融背景，对房地产市场没有敏锐的观察力和敏感度，不能及时抓住市场发展的热点以及后期房地产销售的卖点，在融资时就相较于专业团队的融资计划和目标略显不足，沒有很强的说服力;再者，融资规划是整个项目融资的必要前提，后期所有的工作流程和进度都是以规划为指导，不专业的融资计划和决策就会使整个过程杂乱无章，导致融资失败，没有项目的启动资金。

1.4企业资金利用率低

房地产行业属于资金密集型的发展模式，只有充足稳定的资金源才能保证项目的顺利开发，一旦资金链断链，就会引发很多发展难题，所以要充分利用资金，发挥最大的经济效益。但现阶段企业资金管理缺失，利用率低的企业比比皆是，成本控价高，导致后期建筑销售价格高，这在市场价格战中处于劣势。其次，企业融资本就是负债经营，要定期支付银行等信贷机构的利息，这对于企业也是长期的支出，如果资金利用不足出现财政亏损，就会使企业陷入资金危机，甚至影响企业发展的信誉，不利于企业长期的发展。

2.房地产企业融资策略和风险把控的创新路径

2.1增强风险防范意识，建立风险应对机制

在房地产市场繁荣发展的冲击下，企业要树立防患于未然的风险意识，不能沉浸于泡沫经济的虚幻中，要时刻保持理性的态度看待繁荣现象背后潜在的风险。首先，企业要对员工进行专业的服务金融培训，树立良好的企业文化，营造稳定有序的办公氛围，从思想上增强员工的风险意识，培养市场风险的捕捉能力和敏感度，这样员工能够在风险发生时有强大的把控能力，不至于全公司上下手忙脚乱，也能够及时预测风险大小，做出应对措施;其次，在融资过程中要面对政策风险、技术风险、财务风险以及融资后资金的利用风险等，这些都是企业在进行融资时必须考虑到的风险，如果企业没有这些风险意识盲目进行融资，不但不能成功得到资金支持，还会浪费为融资而准备的各项人力物力等成本。再者，企业的风险是伴随企业的发展而存在的，有经营就会有风险，所以企业要建立完善的风险应对机制，从前期的融资开始到后期项目的开发利用销售等都要有相关的风险化解机制，这样才能保证企业的长远发展。

2.2拓宽融资渠道，构建多元化融资方式

当前房地产企业主要的资金来源于银行等信贷机构，融资渠道单一，融资结构相对简单，这样集中式的融资使企业的资金压力越来越大，所以企业要分散资金压力和风险，就必须拓宽融资渠道，获得多方的资金帮助和支持。首先，企业可以集合多个投资人的资金建立房地产信托基金，将其交由专业的金融投资机构进行管理投资，这样房地产开发商在进行项目建设时就可以灵活融资，分散融资的风险，避免银行信贷融资受到利率波动的影响;其次，企业可以寻求合作伙伴，对房地产项目进行合作开发，这样可以减轻资金周转的压力，也能够减少融资风险负担，使企业的负债率降低，利于企业的健康发展;再者，房地产企业可以进行房屋建筑预售，这样在一定意义上可以回笼资金，利用后期的经济来源进行项目开发建设，减少银行贷款利息的支出。当然房屋预售要给业主一定的优惠力度，这样才能使业主愿意对房屋提前消费获得建设启动资金。总之，企业要想长期稳定经营就要分散融资的压力和风险，构建多元化的融资渠道。

2.3引入专业团队，科学合理预测风险大小

企业要想在房地产发展的浪潮下站稳脚跟，就必须要有专业的科学规划团队和管理团队。针对于此，首先企业要引进具有金融背景的人才和具有管理经验的人员，这样能够保证融資项目的完整性，也能够使投资人对企业有良好的印象，便于成功引进投资;其次，专业的融资团队能够术业有专攻，针对融资的考察方向、指标以及融资风险能够有目的地进行优化调整，尽可能地争取到资金的支持;再加上，专业的团队技术人员能够巧妙把控融资市场的风险，科学预测可能面临的风险，从而提前做好风险应对机制，减少风险所带来的损失。

2.4完善资金管理体系，提高资金的利用率

资金是企业发展的根基，一旦资金不足就会使企业发展步履维艰，所以企业要充分利用资金进行开发投资，避免因资金短缺而造成企业倒闭。首先，对于企业融资的准备工作要合理规划资金的投入比率，不能为了融资而造成资金的浪费，对于每一笔资金的用途要有明确的目标和意义，避免无收入的支出预算;其次，企业要完善财政部的资金管理体系，对于项目资金预算和支出要进行严格的审批和考量，进行市场评估和调查后有开发潜力的项目就可以进行资金的报批，在此过程中要将责任落实到个人，这样既有利于警示财务人员，也便于后期出现问题纠纷时能够及时处理解决。再者，面对房地产融资开发过程中各项环节的资金使用情况，要进行定期的统计和分析，避免不必要的支出浪费，提高资金的利用率。

3. 结束语

房地产行业是高投资、高收益，但也是高风险的市场，如果没有风险防范的前瞻性和把控性，很难不被竞争激烈的市场所淘汰。面对越来越严格的管理和监督，房地产企业必须要解读国家宏观政策，规范融资行为和渠道，缓解融资压力，降低融资风险，促进企业和谐稳定发展。

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