【摘 要】 “租房贷”模式指的是在房屋租赁市场中推出的一种带有金融性质的房屋租赁模式。这种模式下的租房中介机构以租客的信用为基础，在自身不提供任何实质性资产的前提下获得大量融资。但是近年来，多地长租公寓资金链断裂造成整个金融秩序动荡，租客、房东、金融机构利益受损，在金融创新的基础上，保证金融行为合规合法运作，才能促进经济健康发展。因此需要对“租房贷”行为进行尽快规范，并对如何监管提出相应的建议。

【关键词】 金融秩序 法律风险 多部门监管

近年来，各地长租公寓采用“租房贷”模式运营，因资金链断裂导致金融市场震荡的情况时有发生，甚至有租客在不知情的情况下，被租房中介平台采用诱导或欺骗的方式背上了贷款，在租房中介平台出现资金问题破产跑路以后，租客不仅失去了容身之所，还要背上一大笔贷款。在杭州某家长租公寓公司宣布破产后，2018年8月17日，北京市住建委联合市银监局、市场监督局、金融监管部门等多个政府部门集中约谈目前市场上主要长租品牌公寓和房屋租赁企业的负责人，明确要求这些房屋租赁中介机构和企业不得利用各种金融手段以及其他融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。在2015年以来，国家大力支持房屋租赁市场的背景下，住房租赁作为房地产行业中唯一受到政策支持的领域，行业整体得到了迅猛的发展。其中，长租公寓因其统一管理、品牌效应、资金雄厚等优势，成为了房屋租赁行业中的佼佼者。“租房贷”模式，是长租公寓内部发展的动因催生的一种房屋租赁方式，在目前的房屋租赁市场已经占有一定的地位，在互联网金融环境中也容易产生重大的影响，因此需要规范“租房贷”这一融资行为，建立明确的监管措施。

一、“租房贷”法律关系分析

目前市场上的“租房贷”主要表现为租房中介机构与众多个人房源的房东签订房屋租赁合同，再与租客签订房屋转租合同，并在转租合同中约定或通过另外的约定，要求租客与金融公司签订贷款合同，租房中介机构自身再与金融公司签订合同，约定金融公司一次性给付贷款金额，租房中介机构按月还款。在“租房贷”模式中，租房中介机构以租客的信用为中心，在基础的房屋租赁关系之上产生了两种经济活动：

其一，租房中介机构在与租客签订合同之前，往往会以通过不同手段，如第三方APP来缴纳房租为由，要求租客提供个人信息向金融公司申请个人消费贷款，由租房中介机构协助承租人签订合同，承担中介作用。在正常借贷关系中，消费者向金融公司申请贷款，应以个人信用为担保，并且直接从金融公司处获取相应额度贷款资金。但在“租房贷”运营中，租房中介机构通过增加这一环节，在自身不提供实质性资产及其他信用担保的基础上构建了信用基础，既转移了自身风险，也获得了融通资金。

其二，以贷款资金为中心进行的投资活动。长租公寓之所以愿意采用并推广“租房贷”模式，是在企业发展过程中，需要足够多的优质房源，而抢占市场上的房源需要大量的资本。通过租客的信用，租房中介机构得以通过相当低的成本从金融公司融资，获得抢占房源进而抢占市场壮大自身的资金。

在租房贷运营过程中，平台公司通过互联网平台实现线上线下资源供需有效匹配，满足线上线下双边或多边经营者或（和）消费者需求，实现以平台为中心的跨界。平台经济所形成的新业态，构建在参与方基于信用而结成的信赖关系基础上，自如等平台在提供服务过程中获取用户信任，为其利用用户信用提供良好基础。消费借贷公司和长租公寓经营方在平台发展过程中形成利益共同体，甚至与其共生。

二、“租房贷”可能产生的风险

1、租客的风险

租客在整个“租房贷”环节中始终处于最为弱势的地位，面临的风险和要承担的损失都要大过于其他主体，租客的风险主要分为以下方面：

（1）受到租房中介公司的诱骗甚至威胁，不得已通过房屋贷款的方式租赁房屋，自身租房权益得不到有效的保障。在租房中介机构发生资金链等问题后，租客很可能面临失去租住的房屋，并承担自身难以支付的贷款债务，进而导致个人征信受到影响，导致无法估计的损失。

（2）难以通过合同条款保护自身权益。租客在“租房贷”模式中处于整个交易链条的低端，房屋中介机构很有可能通过和金融公司串通等方式，将贷款的利息和其他成本以房租的形式转嫁给租客承担，租客往往因为这种模式下一般采用的是“押一付一”的形式认为降低了房租支出，事实上却承担了较正常房租更高的费用。同时，租客在这种形势下意识到自身权益受损意图提前退租，但是因自身轻信租房中介机构的宣传或者口头承诺而忽略了合同条款的限制性约定，导致不仅损失了押金，还要承担违约责任，并且难以维权。

2、房东的风险

长租公寓的房租一般来自于个人房源，房东出租房屋的意图是获取租赁收益，但租房中介机构自身的不稳定性导致了一旦出现经营问题，无法支付租金或者跑路，房东要面临与租客的纠纷，不仅难以收回自己的房屋，同时还影响房屋后续出租的收益。

3、金融机构风险

金融机构与租房中介机构通常约定由金融机构一次性直接支付贷款给租房中介机构，由租客贷款先以房租的形式返还至租房中介机构，再由租房中介机构支付给金融机构。因此，金融机构收回资金是建立在租房中介机构经营良好，讲求诚信的基础上，不仅容易发生租房中介机构持款不还的风险，在租房中介机构发生经营困难拖欠贷款甚至跑路以后，租客往往不愿意或者无力返还贷款，金融机构就面临放贷资金无法收回的难题，自身的经营可能也会遭遇困境。

4、刑事犯罪的風险

根据《中华人民共和国刑法》第一百七十六条规定，非法吸收公众存款罪是指违反国家金融管理法规非法吸收公众存款或变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的行为。行为方面表现为，未经中国人民银行批准，向社会不特定对象吸收资金，以或者不以吸收公众存款的名义，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息，扰乱金融秩序的行为。

最高院2010 年的发布的《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，向社会公众（包括单位和个人）吸收资金的行为，同时具备下列四个条件的，应当认定为刑法第一百七十六条规定的“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”：

（1）未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金;

（2）通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传;

（3）承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报;

（4）向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

首先，租房中介机构一般无法取得金融行业资质，属于未经有关部门依法批准的情形;其次，租房中介机构往往通过“免押金”“免中介费”等方式对外宣传吸引租客，实质上采用的是租房贷款;第三，如果认为此处的回报包括了“积极”回报和“消极”回报，那么按照租房中介机构免除押金或者中介费的方式来看，免除了租客的部分义务，使得租客的财产消极的增加了，那么应当可以认定为符合上述第三条中给付回报的要件;最后，租客通常都是社会上的不特定人群。因此租房中介机构在使用“租房贷”模式的情况下，存在很大的被认定为非法吸收公众存款罪的风险，一旦采取冻结资产等强制措施，租客、房东及金融机构的损失就难以追回，承受巨大的损失。

三、“租房贷”的监管建议

“租房贷”模式有其天然的优势，如减小租客负担，提高资金利用率，降低资金利用成本等，但是如果不加以监管，不仅会对金融秩序产生巨大影响，也会造成租房市场价格波动，影响普通人的正常生活。但是，目前，关于“租房贷”的规范多通过政府部门事后监督，并且力度不足。前文提到的北京市住建委的监管行动，事实上采取的措施只是约谈并要求，既没有可适用的法律，也无可遵照运行的制度。这种单纯的事后监督，不利于規范“租房贷”行为，也不利于挽回损失，保护当事人的合法权益。对于“租房贷”，应当建立完善的规范机制。

1、发挥民商法的市场行为规范作用。“租房贷”属于一种金融活动和房屋租赁合同的融合行为，并非仅是金融活动。但是目前对于“租房贷“的监管主要来自于金融监管、合规检查等，集中在金融领域由行政主体发挥主要作用，忽略了合同法的调整作用。王保树提出金融法二元规范结构，认为金融法应视为金融监管法（公法）与民商法（私法）两部分，后者包括金融交易法和金融组织法。在租房贷案件中，融资活动和融资目标实现被合同形式覆盖，降低了市场警惕性。

对于想通过“租房贷”模式融通资金，发展市场的租房中介机构，应当要求相应的资质，防止这些机构对外模糊自身的金融属性，让租客在租房和贷款时放松警惕，从而使得租客谨慎选择“租房贷”。拥有政府部门认证资质的租房中介机构提供的“租房贷”模式，也更能够得到保障。

2、促进加快立法进程，加强多部门协同监管。

（1）2017年5月19日， 住房和城乡建设部已经下发了关于《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿），国务院金融监管部门也相继印发了关于整治住房租赁、 违规网贷、互联网金融等领域的通知文件，住房租赁的相关立法工作正在进行，但进展较为缓慢。

（2）房屋管理部门应当规范房屋租赁市场，定期公布曝光违法违规企业，并发布权威的市场价格信息，稳定租赁价格，严格监管“租房贷”的利率水平，防止部分企业通过过低的租金吸引租客使用不规范的“租房贷”，扰乱市场秩序，严格规范租房中介机构，禁止恶性抢占房源的行为导致资金链断裂，破坏租房和金融秩序稳定。

（3）金融监管部门要加大监管力度，在现有的法律规定下，允许合法合规的“租房贷”行为，但应当控制相应的利率，重点是加强对租房中介机构金融行为的监管。同时，要规范金融机构的发放贷款行为，杜绝违规违法放贷行为，严格审核租房中介机构的资质及经营状况，提高对此类机构发放贷款的标准。

（4）有关部门要加强对租客的宣传教育。租客作为目前城市中数量较大的群体，需要有基本的法律意识与理性判断的能力，政府部门在规范“租房贷”行为，公布违法违规企业的基础之上，也要加强对于租客的教育，联合本地社区街道培养租客审慎签约，对部分条款重点关注的意识，降低自身风险。

在经济发展过程中，符合法律法规规定的创新性的资本运作方式是应当被允许和鼓励的，但是任何行业的发展都不可能一蹴而就，尤其是“租房贷”不仅关系到金融市场，更会对普通租客的生活产生重大的影响，因此，金融监管和市场监督需要尽快跟上，在合法的基础之上拓宽融资方式和投资渠道。

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作者简介：符健（1996-），男，汉族，安徽芜湖，研究生，研究方向：劳动法方向