洪美仙 傅炤辉

摘 要：按照房地产项目建设的固有组成对工程管理工作进行细分，可为项目建设带来管理成效的增长。之后，无论是成本把控上的问题，还是施工工期的管理问题，都能在管理工作的落实中，为房地产项目建设带来超预期的回报。

关键词：建筑工程;工程管理;房地产项目;房地产建设

引言

建筑工程管理工作的确定性较高，按照不同管理环节所消耗的资源量，对相关的管理工作加以细分。这种管理策略有利有弊，对于房地产项目建设来说，可以采取阶段性规划、定点管理的方式，扩大管理工作的成效，增加项目建设以及工程管理的现实收益。其次，工程管理工作需要具备一定的风险规避能力，以此为目标提升管理工作的专业化水平，发掘适用性强的管理渠道外，按阶段关注项目建设中不同管理问题的整合方向，易于加强管理工作与资源整合工作之间的衔接性。

1.建筑工程管理的现状

对于房地产项目建设的管理来说，只有抓住需要进行管理资源投入的环节，才能按照项目建设周期，确保项目施工的品质稳定。而工程管理的现状为难于根据成本预算，对重要施工环节的人员、材料等加以有效的组织，协调现场施工条件的同时，增加项目建筑过程中管理工作的短期效益，并在长线发展的角度，维持项目建设质量与项目建设成本投入之间的关系，这是当前工程管理工作的现状之一。站在能否达成预期管理目标的角度，进行管理现状的分析，难于按照施工准备阶段的工作要点，发展多元化的管理渠道，构建体系化的管理框架，是影响建设质量的另一大变量。能否跨越以上两类影响因素，是实现管理工作与工程建设重新组织的关键。再次，工程管理工作与经济效益的关系密切，按照施工计划对施工方案加以拆分，并在管理工作中独立出来，有利于提高项目建设的整体收益。

2.建筑工程管理在房地产项目建设中的问题探究

工程管理问题，大多由于在项目施工期间对质量、造价等层面的控制力度不足所致。在造价管理方向，难于进行多元化管理途径的探索，既无法解决管理层面的主体任务，帮助房地产项目建设缓解成本造价增长方面的压力，又不能在质量管理层面进行工作内容的拓展，构建出较为完整的管理版图外，按照质量管理工作的分支，解决技术层面的问题、材料及人员调配层面的问题。纵观房地产项目建设的整体流程，探索多元化的管理分支，几乎是提升管理成效的必有选择，一是，房地产项目建设本身的盈利模式存在复杂性特征;二是，在质量、造价以及人员管理工作，相互渗透进彼此工作场景下的时代，必须完成管理工作的多元化拓展，不能单靠单一的管理模式进行人员及材料把控工作的组织。

3.建筑工程管理在房地产项目建设中的运用策略

3.1规范施工管理体系

施工管理成效不足的难题，单靠监督及管理工作的优化难于提升。依靠对管理体系的优化，然后以固有的管理框架，以及更为贴近施工现场工作的管理形式，处理管理上的考核问题、审定问题等内容，可为房地产项目建设带来更高的管理效果。同时，在如果进行管理工作的拓展上，尝试拟定管理方案、拓宽管理范围的方法，有利于对管理方面的问题加以集中处理。再次，在管理体系的规范思考层面，将主要的管理方向落实于成本约束和质量提高方面，可减少项目施工过程中的亏损问题发生，是当前规范施工管理工作的路径之一。最后，针对施工规模以及成本的预算结果，选择合适的方法，融入到管理体系之中，有利于提升人员、质量、安全管理的工作效果。

3.2把控施工进度管理

技术问题、人员管理问题都会对进度管理工作带来一定的冲击，在对进度管理工作加以把控的过程中，除了按需集中施工任务外，还需在管理工作的成效上，以及部门协作管理的质量上，进行一定的思考。交叉施工以及误工等隐患问题产生，多数是因为施工管理人员对技术落实情况把控不到位所致，在此过程中，需要针对不同阶段的施工任务，以及施工现场的条件，改变固有的管理模式，重新定义管理方向的同时，按照奖惩制度内容，使各岗位人员承担自身的岗位职能，有利于获得相关作业人员的认可外，避免因成本问题而恶意压缩施工周期的问题发生，解决因施工进度问题而无法保障项目作业质量的弊端情况存在。这是将进度管理工作落实于施工现场的方法，也是打造固有管理结构的途径之一。

3.3加强质量监督效果

将质量监督管理工作归纳为以下四类内容：材料投入、安全管理、工程效益管理、质量的检测。其中相对重要的管理工作内容包括，材料选购流程的重新组织、安全管理工作的优化与加强。只有在工程建设所使用的材料层面，发挥定点管理的工作优势，才能对材料的采购流程进行一定的优化，继而强化对材料进行质量监督工作的实际效果。其次，对安全管理工作的有效变更，可在固有的管理模式上，带来决定性的突破，是相关人员能够在人员监督、技术落实监督中，将项目建设现场的监督工作转化为更具管理层级的内容。可见，越是将管理工作停留在工具型属性层面，其在房地产建设中的应用劣势越明显，只有加强质量监督的影响范围，才能解决施工现场发生频次较高的隐患问题。

3.4应用动态造价管理方法

运用动态造价管理方法，可以增加房地产项目建设的盈利条件，为项目建设带来更大的经济收益。造价管理作为管理体系中较为重要的一环，运用动态造价管理方法，可以补足工程管理工作在控制经济效益方面的能力。运用动态管理方法的过程中，除了需要对造价的编制工作进行基础层面的分析外，还需要按照材料的造价差额，以及价差系数的变更，相应地拓宽动态造价管理的范围，既然需要完成工程管理工作的重新组织，那么就不能在造价管理方面存在短板。最后，实现动态造价管理方法拓展应用的前提，在于探索差额规划管理的多元化应用方向，规范造价管理流程的同时，按照流程处理合同纠纷问题，以便从造价管理的源头，增加动态造价管理方法对项目建设成本投入的约束力。

4.结束语

纵观房地产项目建设的基础流程，探索系统化的管理分支，是提升管理成效的首要条件。另外，房地产项目建设的本身，具有盈利模式复杂的基本特征，必须在质量、造价以及人员方面，拓宽管理工作的影响范围，以便完成管理工作的多元化拓展。运用固有框架内容，进行施工管理中，不能单靠单一的模式进行人员及材料的把控工作，还需要维持项目建设质量与项目建设成本投入之间的关系，并站在能否达成预期管理目标的角度，进行管理现状的分析。

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作者简介：

洪美仙（1988—），女，汉，浙江金华人，本科学历，建筑工程管理中级职称，研究方向：工程造价，现场施工成本预控。