2019年都说是个困难的一年。在这一年全国房地产的销售额创了新高，破了16万亿，房企前四名还是“碧万恒融”，他们都过了5000亿，冲万亿的速度却明显减弱。紧随其后的大概是三类企业，一类是“家底厚、钱便宜”的央企如保利、中海、华润、招商蛇口、金茂，他们属于一旦找准方向就注定厚积薄发的那种;一类是“胆子大，冲的猛”的民企如新城、世茂、阳光城、中南、金科，他们属于蒙头快跑不敢停的，有病也只能带病上阵;还有一类是“稳中求进”的夯实派如绿城、龙湖、金地、旭辉、华夏幸福，都经历过成长中的阵痛，如今正刮骨疗毒，重新上阵。

与新房看上去依然向好的态势不同，全国二手房市场普遍低迷，价格持续下跌。以北京为例，从2017年4月开始，北京的二手房市已经历超过30个月的回调期，为史上最长熊市（中国社科院报告：北京房价两年跌了18.5%）。这就出现一个怪现象：卖二手房的链家最大的赢利点竟然是新房的渠道。难道卖不动的二手房，客户都流向了新房？

2019年11月19日，京东发布了一个《2019基于京东大数据的中国人口迁移和城镇化研究报告》，应该是基于快递收发地址变更的大数据来推断人口的迁移。一看吓一跳，北上广深四个一线城市全部是“净迁出”城市，其中北京2018年净迁出28.7万人，其他三个城市的净迁出也都在12万人左右。北京的人都去哪了？上海、廊坊、深圳、天津、保定、广州、成都、武汉、西安、重庆是前十大去处，可以看的出人才的流动要么是跟随事业走，要么就只能是就近凑合。对于北京来说，最坏的消息莫过于大学毕业生留京的比例正在下降，“居不易”正在影响着一线城市的人才结构。

让我们把目光回到销售排行榜，行业集中度正在向TOP30聚集，在排名较后的一些企业中，有些我们能明显看到退出的趋势，有些显然正在成为“大鱼吃小鱼”的那个“小鱼”。然而其中我们也看到了很多一线城市地方国企的身影，按理说他们是“地头蛇”，要钱有钱，要地有地，如何发展反倒不如人？对于他们而言，未来又该把重心放在何处？

我看了一些业内同行的意见，大致他们认可的行业方向有三种：一种是“制造业”方向，以碧桂园为代表，他们认为住宅产业化仍大有可为;一种是地产资管化方向，围绕资本对实物资产投资方向，为资本做资产管理，整合资产，以上市为退出通道;还有一种是并行处理方向，未雨绸缪，一手抓销售规模，掌握更大的资金流动盘，争取更低的融资成本，一手则开始培育“第二增长曲线”，为未来迟早要进入的存量市场积蓄实力。

不妨猜一下都会有谁选择这样不同的三种出路。选择做“制造业”的需要有两个底气，一个是已经形成规模效应，另一个则是已经建构与规模发展相匹配的系统能力。规模破千億如今已经是个困难的门槛，到了三千亿以上就是个重大考验关口，管理一旦跟不上，就很容易崩盘。个人以为这样的企业最后也就能留下20家左右，前文说的一类和三类有较大可能。选择资管方向的大多是前期在商业地产取得一定建树的，主流的还是会集中在办公和商业物业，这是两个资本密切关注的大类资产，未来也会是存量资产市场中价值最大的两块，早进入就有可能早占据有利地形。并行处理是大多数头部企业都在采取的策略，只是重视不同结果会大不同，大多数市场上成功的资管团队都不是内部孵化出来的，因为很难做到“两翼齐飞”，在新的业务尚未成熟、很难与主业形成同等量级前，新业务往往会成为KPI考核的牺牲品。

我最近接触的一二线城市地方国企较多，发现他们大多都已经开始主动或被动进入城市更新。和他们深入交流，他们大多也经历过走出去追求规模扩张的历程，不过大多并不成功，于是他们开始聚焦自己的优势区域，重新盘点家底，就会发现原来手中还有那么多低效的存量资产有待激活。以北京为例，2019年北京的大宗资产交易以接近 800亿元的成交额第一次接近上海的市场水平，其中很多就是以城市更新投资为表现。在这个重重捆绑的市场，城市更新成了最安全的投资方向！对于手里有货的地方国企而言，既然拓土不易，不如守成！

2020年对于很多企业来说都会是关键的抉择之年，选错者出局，选对的重新上路。我们坚信城市更新会成为越来越多人的选择，正是因为无论你是选择资管之路，还是因势利导，你都会把目光放在如何创造更大的资产价值这件事上，这件事就叫城市更新！

近日北京大雪。雪中寒亭小歇，得诗一首与诸君共赏：

一夜北风紧，满城皆素装;树披银龙甲，石罩白羽裳。闲坐稼轩亭，静听车奔忙;何处觅红梅，与君共一觞。

作者简介：陈方勇，佰仕会（北京）投资管理有限公司董事长。