武化

【事件】

随着合作项目增多，房企权益销售占比（权益销售额/全口径销售额）整体呈下降趋势。克而瑞统计数据显示，TOP100房企销售权益比从2016年的85%逐年下降至2019年的75%左右。

【点评】

根据统计数据计算，2019年，中国恒大、中海外、富力地产、华夏幸福、荣盛发展、龙光地产、时代中国等房企权益销售额占比超过90%，金科股份、中国奥园超过80%，雅居乐、新城控股、佳兆业、美的置业、蓝光发展、碧桂园、招商蛇口、龙湖集团、远洋集团、世茂房地产、融创中国等在60%-80%之间。

与此同时，不少房企权益销售额占比低于60%，甚至低于40%。根据统计数据计算，融信中国、绿城中国、旭辉控股、正荣地产、中骏集团、弘阳地产、滨江集团的权益销售占比分别为59%、57.5%、55%、51.7%、54.1%、53.4%、37.7%。

值得关注的是，权益占比较低的这几家房企多是近几年来对于规模扩张有强烈诉求，特别是冲击千亿的道路上，不少房企也借合作等撬动规模增长。

通过合作撬动规模增长，进而扩大市场份额和融资话语权，这是不少中小型房企在规模扩张道路上的做法。

但是权益销售似乎是把“双刃剑”。权益占比过低往往意味着房企更依赖合作开发进行规模化扩张，对于房企来说权益销售额占比过低一方面可能会面临“增收不增利”，即表面销售良好，实际净利润增长有限。

此外，合作项目的增加也增加了企业的管理及产品控制力难度。

权益销售额占比下降背后，是房企通过合作、小股操盘等方式來分散发展风险、快速做大规模，这显然对于有规模扩张需求的中小房企来说是一件“好事”。但是随之而来的则是发展过程中财务指标增长与规模增长不匹配，同时，合作带来的效率、质量等问题也成为挑战。