摘要：当前，全球产业正在发生深层次变革，具体到中国的产业发展，这种变革主要表现为产业自身创新激发的产业内容和组织的变革，以及城乡融合发展推动的产业载体空间的变革。“产业变革十地产变革”叠加，就是产业地产商的商业机会。

關键词：产业地产;商机;变革

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）02-0063-65 收稿日期：2019-12-17

结合近些年的研究和咨询实践，笔者对产业地产的商机进行了系统分析，并将注意力聚焦在小尺度产业地产领域，结合产业需求变化、产业业态和功能载体的分析，探讨了各类新产业、新业态在产业地产集聚的内在机制和发展趋势除了工业地产、旅游地产等市场上已探讨多年的产品，笔者重点总结了以下7大产业地产商机

1 颠覆性创新时代的科技地产

党的十八大后，科技强国战略成为我国七大国家战略之一，国务院也首次出台了《十三五国家科技创新规划》，科技创新上升到前所未有的高度。在科技强国战略的感召下，各大房企相继开启了进军科技领域的探索，一方面是直接投资、收购科技企业，如华夏幸福斥资百亿与昆山国显光电有限公司合作，跨界进入OLED领域;三盛宏业在控股中昌数据，进入大数据后，仍在强化3D打印低速电动车、存储器等科技领域布局。另一方面是进人科技地产领域，如融创开辟了融创智谷科技地产产品线，第一个项目已经落子武汉;万科与腾讯、上海细胞集团等科技公司合作开发主体型科技园区;碧桂园更是提出了投资千亿打造科技小镇的计划。

事实上，大量科技地产项目在以科技之名行地产之实，更有国内知名科技公司在这场圈地运动中被拉下神坛。科技地产仅仅只能作为房企勾地的概念吗？其实不然，笔者认为，科技产业固然具有前期投资大、项目周期长、运营属性强、专业要求高等特点，但只要能对科技产业发展趋势、科技创新运行规律拥有深度了解，从创新组织的角度挖掘科技地产的价值，科技地产仍然商机众多、大有可为。

2 “健康中国”战略引领的健康地产

如果说地产商的上半场是在“卖房子”，那么下半场将要开始进入“美好生活”营造阶段，从万科“美好生活场景师”、融创“美好生活运营商”、金科“美好生活服务商”、绿城“理想生活集团”，到复星“打造全球家庭客户幸福生活方式”，越来越多房企加入到“美好生活”阵营。

健康地产正是“美好生活”走进现实的产业载体，是健康产业和产业地产强势联姻的产物。近年来，大健康产业平均复合增长率超过20%，未来十余年，预期16万亿的健康服务业市场，包括创新引领的健康科技产业，产业链分解重组的医疗服务产业以及基于互联网、大数据、人工智能等技术的各种健康新业态，为健康地产的蓬勃发展提供了巨大的市场空间。

在“健康中国”战略大背景下，越来越多的房地产商涉足大健康产业。2017年，房地产企业在医疗健康领域投入超过3000亿元。在后地产时代，健康地产已然成为传统地产企业、健康产业上下游企业转型升级的重要方向，专科医院（儿童、康复、肿瘤、医美、口腔）、社区健康管理中心、综合医院、健康商业中心、高端健康管理中心、医疗产业园、Medical Mall、养老地产等成为投资热点。

3 乡村振兴战略背景下的农业地产

在乡村振兴的大背景下，越来越多的人开始回到农村，挥洒青春和热情，建设美丽家园。随着物质条件的提高和快速城市化，对田园生活的向往和健康饮食倡导带来新一波消费升级;而2004年到2018年，中央一号文件连续15年聚焦三农问题，不断释放政策红利，推动农业创新。

从城乡统筹发展和新型城镇化建设角度来看，农业地产带动农业科技创新、农业流通变革、农旅融合发展，是实现城乡互动和一体化发展的一种良好模式，也是践行“看得见山，望得见水，记得住乡愁”美丽中国梦的主要途径。

4 数字科技时代的文创地产

如今伴随数字科技的飞速发展，科技和文化的演进发生了剧烈变化，互联网正在改变传统文化创意产业的创作生态，文化与科技融合的数字创意新业态初具雏形，颠覆性的体验变革悄然发生。数字技术融入到原有文创业态中，进而形成新的数字文创业态，比如数字动漫、数字游戏、数字影视、新媒体、虚拟现实、数字营销等。随着各类新兴数字文创业态的涌现，文创地产再一次引起市场的关注，并呈现很多新的发展态势。承载各类新兴文化创意业态的文创项目建设，VR乐园、新媒体产业园、电竞小镇、微电影小镇、智能文娱小镇等，正在掀起文创领域的新载体变革。

5 从传统物流地产到供应链地产

国家高度重视供应链竞争力的塑造，先后出台多项推进供应链发展的重磅政策。这无疑为全社会带来了一个信号，我国供应链发展迎来了创新应用的新时代，供应链理念不断渗透到各行各业，传统行业生态不断改变，产业发展将全面迎来“供应链+的新阶段。

一方面，我国各行业的供应链竞争力都偏弱，在全球供应链市场上属于收益和竞争的“双洼地”。另一方面，我国在互联网+、智能制造、智能物流等领域已达到全球领先水平。目前，面向供应链管理升级领域出现了非常多的新业态、新模式，在主板上市与新三板挂牌的供应链服务企业超过500家，尤以深圳最为密集。迎合供应链发展需求的演变，以及供应链的业态创新和发展趋势，供应链地产正在发展成为物流地产的升级版。

6 终身学习时代的教育地产

在社会飞速变化的今天，终身学习越来越成为一种共识，随着人们对知识、能力和素养的全方位关注，以及互联网、人工智能、虚拟现实等科技在教育领域的应用，传统的学习方式正在改变，学习的目的、方式、人群、场地、时间都在变得更加多元化。

而高速发展的中国教育产业，正在成为新经济发展、未来城市更新和产业地产运营的重要内容。从各类民办学校、国际学校、职业培训基地，到近年来兴起的城市综合体的教育主题化改造，以及各种主题研学、研修和拓展营地，都在挖掘潜在的教育产业需求，努力通过人性化、智慧化、场景化的教育创新，赋予教育产品更高价值。万科、碧桂园、恒大、融创、保利、正荣等各大房企，也是纷纷杀人教育地产领域，抢食教育产业的巨大蛋糕。

7 消费升级趋势下的体育地产

随着我国经济水平的不断提高，消费结构升级成为大势所趋，大消费时代已经来临，体育消费成为人们生活水平提高之后的重要内容。2014年我国发布《关于加强发展体育产业促进体育消费的若干意见》以来，鼓励体育消费、促进体育产业发展的一系列政策密集出台，体育产业首次进入国家经济总体布局，并被国家发改委明确定义为经济发展的“新风口”。

近年来，由马拉松、健身休闲、康体训练等带动的全民健身热潮，冰雪运动、水上运动、户外运动等小众运动走向大众带来体育多样化，以及电子竞技、竞赛表演、体育媒体等带来的体育娱乐化，让体育产业与科技、文化、传媒、健康、旅游等相关产业深度融合，并由此衍生出了众多复合型产业和新兴业态。

基于体育产业良好的经济效益和品牌效应，全国已形成建设体育小镇、特色运动小镇、冰上运动中心、户外运动基地、体育运动公园、体育综合体等项目的热潮，恒大、万达、佳兆业、苏宁环球、中天城投、莱茵置业等房企纷纷介人体育产业投资运营，“体育+地产”模式正迸发出新的商机。

文章来源：本文由东滩投资管理顾问有限公司供稿