王聪聪

【摘要】  企业价值管理逐渐发展为企业管理的核心，现阶段存在各种各样的企业价值评估方法。对于企业来说，找到一种合理有效的方法来评估其价值，从而找出其经营中需要改进之处，可以有针对性地提高企业价值，并使投资者了解其市场潜力，从而准确判断投资方向和投资策略，可以为企业提供更多的融资来源。文章以保利地产为例，利用EVA模型对其价值进行评估。EVA理论强调股东利益，综合考虑资本债券资本成本和股权资本成本因素，评估结果能够更加合理地反映企业当前的市场价值，符合股东与企业价值最大化的管理经营目标。

【关键词】   保利;EVA;企业价值;价值评估

【中图分类号】  F275  【文献标识码】  A  【文章编号】  1002-5812（2020）10-0043-03

近年来，国家不断出台新政策给房地产行业带来了积极影响。然而，随着房地产市场的高速发展，房地产行业之间的竞争也逐渐激烈，主要表现在中小型房地产企业融资压力较大。证券市场的价格可以在一定程度上体现出上市公司的企业价值，但是目前由于我国资本市场发展还不是很完善，并且房地产行业易受经济环境影响，所以股票价格并不能完全反映企业的真实价值。本文采用EVA评估模型对保利地产的企業价值进行分析，在完善企业价值评估理论的同时，使企业价值评估理论和企业经营能够更好地结合在一起。

一、研究设计

（一）EVA的计算过程

EVA可以用来评价企业经营者对资本的利用效率以及其为股东创造价值的能力，EVA价值评估模型通常用于企业绩效考核。只有当企业的利润超过其股权和债务成本时，企业才真正为股东创造了价值。从大多数研究来看，在利用EVA进行价值评估的计算过程中需要对几个重要的指标进行调整。EVA的计算公式为：

NOPAT指的是企业经调整后的税后经营净利润，TC则是指调整后的净投资资本，WACC指加权平均资本成本。其中，NOPAT是在不影响企业资本总额的前提下，企业所取得的税后净利润。计算公式如下：

NOPAT=税后经营净利润+准备金+广告和研发支出+营业外支出-营业外收入-广告和研发费用摊销      （2）

TC=金融负债-金融资产+所有者权益+各项准备金+广告支出+营业外支出-营业外收入-在建工程   （3）

WACC=税后债务资本成本×债务资本/（股权资本+债务资本）+股权资本成本×股权资本/（股权资本+债务资本）                     （4）

债务资本成本=短期借款利率×短期借款比例+长期借款利率×长期借款比例+债券利率×应付债券比率（5）

股权资本成本=税后债务成本+股权风险溢价  （6）

（二）EVA价值评估模型

EVA评估方法增加了十几项会计调整，比如产品研发费用、广告费用、在建工程等，其现金支出可以先资本化，然后在之后的几年逐年摊销。在这种情况下，经营者的决策可以从长远考虑，以适当加大前期的资金投入以促进企业可持续发展。EVA评估模型的核心是现有企业价值再加上预测期的经济增加值折现到当前时点的价值，作为评估企业的真实价值。企业价值评估模型可以分为单阶段评估模型、两阶段评估模型和三阶段评估模型。综合考虑保利的发展状况，本文采用两阶段模型对保利进行价值评估。

其中，V代表企业价值，C0代表企业期初的资本总额，EVAt代表企业第t年的经济增加值，WACC则代表加权平均资本成本，g为永续增长率。

二、EVA模型下保利地产评估价值分析

（一）保利地产介绍

保利地产（以下简称保利）是一家大型房地产上市公司，拥有一级房地产开发资质。经过二十多年的发展，公司已经成长为以房地产开发经营为主、以社区消费服务和房地产金融为翼的综合性地产开发企业。保利实施全国化发展战略，不断加强集团专业化运作，目前已完成以北京、上海、广州为中心的全国化战略布局。保利发展状况良好，其相关信息披露完整可靠，因此本文拟以保利为例，利用EVA模型对该公司进行价值评估。

（二）保利2014—2018年EVA计算

1.保利2014—2018年NOPAT。保利在2014—2018年税后经营净利润增长相对来说较为缓慢，尤其是在2015—2016年的增幅仅为1.66%。其营业收入增长率为33%，保利应当通过改善其销售以及投资经营来获取更多的利润，从而提升企业价值。见表1。

2.保利2014—2018年TC。EVA随着调整后的净投资资本以及加权平均资本成本的增大而变小，意味着企业应合理运用债务与权益融资，可能以较低的成本去高效率运用资金。2016—2018年，保利的短期借款开始下降，长期借款开始增加，说明保利的长期债务增多。通过保利2018年的年报披露，其债务融资成本比较低，这在一定程度上提高了资金的使用效率。总体来看，保利的融资结构比较合理。见表2。

3.保利2014—2018年加权平均资本成本。

（1）计算债务资本成本。本文以1年期的银行贷款利率作为短期借款的资本成本，以3年期银行贷款利率作为长期借款资本成本，以5年期银行贷款利率作为应付债券资本成本。数据从略。

（2）计算股权资本成本。本文用债务资本成本风险调整法计算股权资本成本。股权资本成本=税后债务成本+股权风险溢价。房地产经营风险较高，所以本文拟采用5%作为风险溢价来估计股权资本成本。数据从略。

（3）计算加权平均资本成本。加权平均资本成本代表企业获取资金所需的成本，加权平均资本成本越低，说明企业进行融资的成本越低，EVA值就越大。保利的权益融资逐年增加，这不仅意味着保利的资本成本在下降，也意味着其股东价值最大化的目标更加明确。债务融资逐渐转为以长期借款和债券为主，债券利率不高，长期借款利率有所下滑，因此总体来看保利的加权平均资本成本不高。见上页表3。

4.保利2014—2018年EVA。根据EVA=NOPAT-TC×

WACC，计算结果见表4。保利2014—2018年的EVA都是正值，说明保利为其股东创造了价值。EVA总体呈上升趋势，但波动比较大，在2017年由于净投资资本的迅猛增加，呈现出一个明显的下降，但从2018年又逐渐回升。

（三）EVA模型下保利的价值

得到2014—2018年保利的EVA后，还需要对其未来EVA进行预测，根据两阶段模型，企业价值V表示为：

本文將2018年12月31日作为期初，评价当日保利的价值。本文采用宏观经济增长率2%来表示永续增长率。在第一阶段，本文使用2014—2018年调整后的税后经营净利润的平均增长率18%作为之后五年的税后经营净利润的增长率。此外由于调整后的净投资资本增长率在2014—2018年之间波动较大，本文采用18%的增长率来预测2019—2023年的净投资资本。考虑到市场环境波动，从2019年之后5年的税后经营净利润增长率和净投资资本增长率每年按2%递减。保利2014—2018年加权平均资本成本稍微下降，在2018年之后保持稳定，所以本文采用这五年加权平均资本成本的均值作为预测期的资本成本。本文认为2023年之后，保利将进入稳定期，其维持2022年年末的经营状况。计算结果见表5、表6。

通过计算得出，保利在2018年12月31日的企业价值为21 271 286.87万元，截至2018年末，保利总股数为1 189 502.91万股，折算出股价为17.88元/股。保利在2018年12月31日当天的收盘价为11.79元/股。这说明当天保利的价值被低估。

三、结论

本文利用EVA模型对保利进行了价值评估，其EVA值逐年上升，说明企业经营状况良好，并不断为股东创造价值，未来将保持稳定发展，此外还发现可以通过日常经营与合理安排筹资来提高企业价值。基于EVA的企业价值评估考虑了企业资本的影响因素，把股东财富最大化和企业价值最大化作为经营管理目标，并且关注企业的长远发展。EVA评估模型通过对多项会计科目进行调整，得出较为合理的价值。基于EVA模型的企业价值评估可以反映出企业的真实价值，引导管理者做出高效正确的决策，促进企业的长期可持续发展。

【主要参考文献】

[1] 朱明贞.浅谈基于EVA的企业价值评估方法[J].企业研究，2013，（20）.

[2] 林乔青.EVA价值管理在国有企业中的应用[J].商业会计，2017，（19）.