房地产企业精益化产品体系构建及实践研究

2020-06-19牛占文周雷智李锐

中国房地产·学术版 2020年3期

牛占文周雷智李锐

摘要：在追求美好生活新时代的今天，房地产行业产品与服务对于房企的重要性越来越突出。将广泛应用于制造业的精益思想引入房地产产品开发的研究中，将客户的需求作为推动住宅建设、创新产品开发的动力，深度挖掘客户对美好居住环境的感知，融合企业发展文化创新绿色产品规划，实现柔性开发，构建一套完整的精益化产品开发体系。并以中交房地产集团有限公司精益化产品体系开发为例，验证该体系构架的有效性。旨在为同行业产品创新开发提供理论借鉴与实践经验。

关键词：产品体系;精益管理;房地产

中图分类号：F281

文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（ 2020） 03-0043-49

收稿日期：2020-01-25

1引言

过去20年以来，中国房地产行业伴随着市场急速扩张，行业与市场以及房地产企业自身逐渐暴露出诸多弊端和深层次问题，比如一味追求“快周转、标准化、大规模”的粗放经营模式，单向惯性思维、缺少用户思维、同质化、高污染与高能耗、低质量与低品质等问题。

作为房地产开发企业，产品与服务水平对企业的重要性不言而喻，尤其在美好生活新时代的今天，房地产行业产品与服务对于房企的重要性越来越突出，增强创新能力、提升产品品质是保证企业市场占有率，实现企业长期健康良好发展的重要路径，因此，创新产品体系，与时俱进才能实现企业可持续发展，且在激烈的市场竞争下保持并稳步提升企业的竞争力。

源自丰田生产的精益思想，以需求拉动生产，以消除浪费、持续改善为核心，力求实现全面质量管理的理念，多年来备受各行业的青睐。这种精益求精的思想已在制造业等工业企业的实践中得到了充分的验证。近年来，不少服务类企业也将精益思想融合在企业的运营管理当中。而房地产业是融汇了包括服务业、制造业等领域的交叉行业，既要追求为客户提供舒适良好的服务，又要保证建筑的质量与安全，若将精益思想与之结合，必定发挥出其最大效用。

基于此，本文将广泛应用于制造业的精益思想引入房地产产品开发的研究中，将客户的需求作为推动住宅建设、创新产品开发的动力，深度挖掘客户对美好居住环境的感知，融合企业发展文化创新绿色产品规划，实现柔性开发，构建一套完整的精益化产品开发体系。并以中交房地产集团有限公司精益化产品开发为例，验证本文提出的体系构架的有效性，旨在为同行业产品创新开发提供理论借鉴与实践经验。

2研究综述

（1）房地产业发展概况

中国房地产业经历了40年从初期摸索发展到成为城市运营商的巨变，但在住宅商品化方面似乎过于激进，行业调控和市场机制的结合还应不断完善，促进产业高质量发展才是行业可持续发展的必然道路（王京滨，夏贝贝，2019）。同时，随着城镇化发展不断推进，越来越多的人口增量更加扩大了对住房的刚需，未来城镇化也将以城市圈和城市群为依托，助力新城市的发展（巴曙松，杨现领，2020）。随着人们对精神生活追求的增加，对住房的要求也逐渐从原来的栖身之所变为温馨的生活体验，因此房地产企业也不能停留在開发人们赖以居住的房屋，而是要为其提供美好的生活体验、温馨的居住环境，并为创建美好幸福城市作出应有的贡献。

基于此，对房地产企业品牌建设的思考也应当更加深入，企业要在科学定位房地产品牌的同时注重产品的质量以及客户关系的维持（陈瑛，2008），创新开发产品以满足客户日益多样的个性需求，在保证产品质量的前提下，融人绿色发展理念，符合城市发展规划，营造良好的居住环境，从而提升产品的附加价值（韩立红，吕勇等，2009;曾春水，2011;严斌，陆兵等，2009）。

（2）精益思想的发展与应用

精益思想源自丰田生产方式，经历了由丰田生产方式、精益生产到精益思想三个阶段的转变和深化（范德成，胡钰，2013）。其内涵与外延深入到工业、医学、服务业、企业管理、物流运输等各个行业领域（白长虹，李中等，2010;齐二石，王永升，2010;吉鸿荣，2012;孙涛，田冬，2015;梁栋，江志斌等，2016;赵福全，刘宗巍等，2018），消除浪费、持续改善的核心理念影响着企业家对传统与新时代产业交融的思考，并促使其以更加开放的思想创新管理机制（米黎钟，谢曼，2016），重新思考管理流程，创造更大的价值。

作为房地产企业，应当以客户的个性化需求推动创新产品的开发，有效配置与合理使用供应商资源，实现“少的投入与多的产出”;以客户对产品的感知与预期为导向，创造更多附加价值，从多维度人手结合多个交叉专业，集成供应链多家供应商资源，最终形成前后贯通、相互印证配合、合乎逻辑的富有生命力的产品体系。

3房地产业精益化产品体系构建

3.1精益化产品体系核心思想

精益化产品体系核心（见图1）是从深入了解客户需求人手，以客户个性化的需求拉动产品创新，其中融人精益的创新管理理念，在保证产品全生命周期质量的前提下，整合优质供应商资源实现柔性开发，创新规划与绿色科技的融合将为产品带来意想不到的美好体验，加之企业独特文化特色，让客户拥有独一无二的精神享受。（1）客户需求推动创新产品开发

随着人们对精神生活追求的提升，个性化的客户需求将成为带动市场快速发展的又一次推动力，因此房地产企业应当深入挖掘客户内心对美好、适宜居住的住房产品的感知与认识，不断挖掘人类内在心灵的美学感知，以追求人文精神为目标，将其作为构建美好生活的精神境界观。房地产开发企业可通过整体性、系统性策划，将各细分专业的“美好”有机集成、传递、放大，全面提升客户的精神愉悦和幸福感，从而成就客户的美好生活，实现由个人到社区、到城市、到社会、到国家、到民族的整体愉悦和全生命周期、全生活业态的幸福感，切实履行企业的社会责任。

（2）精益思维实现柔性产品开发

精益求精是管理追求的目标;以人本思想的企业文化为基石;运用系统思考的原理，在企业的战略、战术层次和运营的各个子系统，以“精益”哲学理念为指导，充分吸收和运用各种先进的方法和技术手段，适应并充分满足客户需求，实现企业价值的最大化和各相关方的共赢，营造一种和谐的企业环境并持续改善，以追求完美的境界。

精益管理是将精益工具与管理过程结合，通过标准化和改善，追求更优的管理结果的一套体系。作为房地产企业，应当通过制定推动精益管理策略和步骤，搭建全员参与平台来引导全体员工利用精益思想和精益工具消除浪费，推动整个企业产品的改进和管理革新，同时，整合供应商资源，充分利用优势资源打造创新产品，进而实现柔性产品开发与生产，以建立长久的竞争优势。在产品开发过程中一定要注重产品品质，同时也要加强内部精益化管理，做到由内而外融人精益，将精益思维贯穿全部产品开发周期。

（3）创新规划融入绿色科技理念

响应“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，企业更应因地制宜的开发创新产品，根据客户需求适当融入地域特色、民族特色、城市风貌等特点，为客户提供更加贴心的产品体验。在产品开发中融入绿色科技，创造更加优美的居住体验。整合绿色供应商资源，满足大众生活需要的同时，让其深切感受到城市与自然的交融，时代与传统的和谐。企业应当顺应时代快速发展，让居住者在感受时代快速发展的同时又不失归属感。

（4）企业文化打造个性产品风貌

企业文化是企业立足市场、提升其竞争力的核心要素，是体现产品差异化的关键所在，因此，房地产企业在开发满足客户基本居住需求的前提下应当加入企业文化元素，将企业文化理念融入产品开发中，突出产品的差异化特点，让客户感觉到独一无二的美好体验。

3.2房地产企业精益化产品体系构建过程

精益化逐渐成为新时代中国房地产的行业转型必然选择和出路，也是房地产企业营造美好生活的实践创新。构建完整的精益化产品体系需要从项目开发到后期运营维护，打造一套完整的产品开发模式，即从产品主题的确定、客户定位、建筑风格选择到后期维护，都需形成一系列规范导则。在此过程中，基于企业发展战略和企业文化，从客户需求了解人手，整合产业链上供应商资源，打造全方位服务的优质产品，进而巩固和扩大品牌的影响力。

如图2所示，房地产业产品开发要从用户思维出发，贯彻企业文化体系、战略体系、品牌体系、供应链体系、产品体系的价值要求，以产品为载体与客户需求进行有机集成。将房地产开发全产业链、各个环节、节点、细分专业、供应链体系、用户紧密串联在一起，在专业上进行顺向和逆向的反复集成。从产品系列主题，客户群，建筑风格，地域差异和高中低档“五个维度”人手，进行多专业的交叉集成。从定位、设计、建造、运营等全环节，以打造生活方式为目标，通过多个细分专业，上下、左右、前后的正向逆向交叉集成，从而形成上下左右、前后贯通、相互印证、相互配合、合乎逻辑的富有生命力的有机体系。

4案例分析——以中交地产精益化产品开发为例

4.1案例背景

中交房地产集团有限公司成立于2015年3月，是中国交通建设集团有限公司为推进内部房地产板块整合，打造新的业务增长引擎，尽快实现“五商中交”战略目标而设立的专业化子集团。

近年来，为全面贯彻中交集团房地产业务的文化体系、战略体系、品牌体系、供应链体系，努力践行“美好生活营造者”的品牌定位，中交房地产集团有限公司融合精益管理理念，借鉴精益化产品开发思维，建立了以“六种创新思维”为核心方法论的中交房地产精益化产品体系，如图3所示。研发成果主要包括三个层级：产品系列大纲、产品体系规范导则、产品标准化指引。精益化产品体系的构建对于企业发展和行业进步具有较大的积极作用与意义。

4.2中交地产精益化产品开发实践

中交地产精益化产品体系建立，从客户需求出發，运用积极心理学思维探索客户对美好居住环境的感知，并引入精益理念，需求拉动生产，并实现全面质量管理，整合供应商资源实现柔性开发，在产品开发过程中融人新时代规划和绿色科技思维，将中交地产独有的“五色地产”思维贯穿全部开发进程，力求为客户打造居住适宜、精神享受的完美居住环境。

（1）探索客户心理，推动产品个性化开发

中交地产运用积极心理学思维了解客户个性化需求，秉承为居住者提供美好服务的理念，开发创新产品，因此将积极心理学理论融入产品开发中，深入了客户者对美好生活的感受，为其营造美好、传递美好、放大美好、归于美好，全面提升客户的精神愉悦和幸福感。

（2）精益地产思维，助力顶层设计

“精益思维”的核心在于“精、益”二字：即以最小资源投入，包括人力、设备、资金、材料、时间和空间。并创造出尽可能多的价值，为顾客提供高品质、高品位、高品格的产品和服务。

中交地产遵循精益管理思维，地产开发全产业链的各专业，要满足人民简约适度、绿色低碳生活方式的需求。企业将精益地产思维作为构建美好生活的顶层设计观念，把精益化管理思想和生产方式运用于房地产行业，与三十多个专业共同创建了精益化产品体系。

（3）五色地产，融合企业文化

中交地产在精益化产品体系开发中贯穿着其独有的文化特色即“五色地产”，如图4所示。即蓝色海洋精神、红色家国责任、金色国际品牌、橙色协同能力和绿色友好产品，着是中交房地产集团产品体系搭建的根本出发点和精神支柱。

精益化产品体系的搭建将使“五色地产”思维在三十多个专业全面贯彻落实，将凝结中交文化血脉与基因的五种精神融人到各个开发细节中，形成中交特色的精益化产品体系。

（4）整合供应商资源，实现柔性开发

中交房地产集团运用柔性开发思维，摒弃单一的标准化、高周转的旧有模式，以用户需求为导向，实行产品与服务等五个维度的模块化、个性化定制。项目团队依据供应商提供的模块化产品与服务，按照“因城、因地、因时、因价、因人”制宜的“五因”原则，在项目定位、开发、运营过程中进行模块化的组合，从而将多样化、个性化的产品提供给客户。

（5）完善产品标准，规范服务体系

中交地产推出“风、雅、颂、美、中”系列产品，覆盖社区、商圈、公共建筑等领域，五个产品系列开发融入30多个交叉专业，由地产集团和战略供应商共同编制产品规范导则，在此基础上就进一步深化细则，实现标准化指引，如图5所示。

4.3中交地产精益化产品开发成果

（1）精益化产品体系六大突出亮点

基于六种创新思维，中交房地产集团精益化产品体系在实践中将不断优化升级，突出六大亮点：一是安全，二是绿色、健康，三是工艺，四是智慧，五是全生命周期，六是最后1米的贴身关怀。其中最后1米即以六重室外空间和三重室内空间打造归家关怀，以人本引导性照明体现精神关怀，以“人车合一”的智能服务系统构建人性化停车关怀，以人体工程学和生活需求为出发点，构建科学合理的生活动线和家居空间，由此体现最后一米对人的贴身关怀。

（2）成功舉办精益化产品成果展示会

中交地产在昆明成功举办了精益化产品体系建设成果展示会活动，本次活动主要包括：“时代春秋·精益中国”主题成果展、“精益地产·美好生活”精益化产品体系建设成果展示会。明确了中交坚定不移走精益化产品道路与坚持产品品质的方向，提升了企业与品牌的公众认知度与行业影响力。

（3）荣获国家级质量创新大赛QIC-Ⅳ技术成果奖项

2019年，在中国质量协会举办的第四届全国质量创新大赛上，中交房地产“以践行‘美好生活营造者为目标的精益化产品体系构建”项目在本次大赛中荣获QIC-Ⅳ技术成果（二等奖）。

（4）精益化产品体系的落地项目

精益化产品体系项目在全国多个城市落地如表1所示。分为中央系列产品、美庐系列产品、雅郡系列产品、香颂系列产品。

5结语

房地产精益化产品体系的构建，必然要遵循市场规律、行业规律、企业规律、产品与服务规律，对于企业发展和行业进步具有极大的积极作用与意义。有助于行业树立产品新观念、新标准，推动市场创新、变革发展;加速企业产品落地，提升产品的可实施和可推广性，促使品牌体系、供应链体系、产品体系三位一体企业核心竞争力得到快速建立;以客户个性化、差异化需求为引导促进产品体系开发，有利于维系客户关系，加强客户对企业产品的信赖;对社会与国家而言，有助于加速城镇化顺利推进，建设和谐、美好、绿色的城市风貌。中交房地产肩负着建设和谐美丽的社会主义现代化强国的重要使命，并肩负着央企社会责任，在房地产企业精益化产品体系构建和实践方面做出了积极有益的探索。作为人们赖以生存的行业，房地产企业应当不断开拓创新，为创造良好社会环境，营造美好居住环境，打造积极人文环境献出应有的力量。

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